6物业管理合同――前期物业管理的法律规定

LOGO物业管理合同——前期物业管理的法律规定何凤麟LOGO物业管理法律体系法律、行政法规宪法民法合同法招投标法劳动合同法物权法物业管理条例建设工程质量管理条例城市绿化条例LOGO部委规章、文件建设部关于印发《电梯应急指南》的通知(建住房[2006]3号)关于印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》的通知（国人部发[2005]95号）关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（国税发[2004]69号）关于印发《业主临时公约》示范文本的通知（建住房[2004]156号）关于印发《前期物业服务合同》示范文本的通知（建住房[2004]155号）关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知（发改价检[2004]1428号）城市供水水质管理规定（建设部令[2004]第132号修正）城市房屋白蚁防治管理规定（建设部令[2004]第130号修正）LOGO城市危险房屋管理规定（建设部令[2004]第129号修正）物业管理企业资质管理办法（建设部令[2004]第125号）评标专家和评标专家库管理暂行办法（国家发展计划委员会令[2003]第29号）关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知（建住房[2003]130号）关于印发《业主大会规程》的通知（建住房[2003]131号）关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格[2003]1864号）住宅室内装饰装修管理办法（建设部令[2002]第110号）机关、团体、个业、事业单位消防安全管理规定（公安部令[2001]第61号）城市异产毗连房屋管理规定（建设部令[2001]第94号修正）建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（建住房物[2000]008号）LOGO建设部关于转发财政部《关于物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题的通知》的通知（建综[2000]3号）房屋建筑工程质量保修办法（建设部令[2000]第80号）建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知(建住房[1999]246号)物业管理企业财务管理规定（财基字[1998]7号）关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发[1998]217号）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房[1998]213号）建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培[1996]41号）城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（建设部、公安部令[1996]第49号）生活饮水卫生监督管理办法（建设部、卫生部令[1996]第53号）关于加强电梯管理的暂行规定实施细则（建计[1995]167号）关于加强电梯管理的暂行规定（建计[1994]667号）LOGO中国物业管理协会文件关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协[2004]1号）LOGO1、前期物业管理招标投标管理前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。LOGO招标投标管辖单位国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。LOGO招标前期物业管理招标由招标人依法组织实施。1）招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，2）不得对潜在投标人实行歧视待遇，3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。LOGO招标前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。LOGO招标招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。LOGO招标招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（四）评标标准和评标方法；（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。LOGO招标招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。LOGO招标公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。LOGO招标招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。LOGO招标招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。LOGO招标通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。LOGO投标投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）投标报价；（三）物业管理方案；（四）招标文件要求提供的其他材料。LOGO投标投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。LOGO投标投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。LOGO开标、评标和中标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：1）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。2）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。3）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。LOGO开标、评标和中标评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。LOGO开标、评标和中标房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。LOGO开标、评标和中标评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。1）评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。2）评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。LOGO开标、评标和中标评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。LOGO开标、评标和中标在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认