恒大2014年营销思路汇报

新疆恒大金碧天下2014年度营销思路汇报破冰3一、2014年市场研判三、2014年营销目标五、2014年营销思路六、需甲方支持的事项二、2013年营销小结四、营销面临的问题目录4PART1宏观市场PART2区域市场PART3区域竞争第一部分2014年市场研判丝绸之路经济带总人口30亿，市场规模和潜力独一无二，各国在投资和贸易领域合作潜力巨大”－－－习近平2013.11.28乌鲁木齐丝绸之路经济带城市合作发展论坛在乌鲁木齐召开政策沟通道路连通思路联通货币流通民心相通继援疆、西部大开发、再援疆、天山北坡经济带、丝绸之路经济带、乌昌城市群等一系列规划的推进，新疆与乌鲁木齐已经积聚了强大的内力，必将迎来跨越式发展的大好局面。宏观市场丝绸之路经济带5宏观市场“单独二胎”2013年上半年在沪实施，二胎政策的开放，或将刺激房产市场四房需求，住宅市场产品的户型、面积需求将发生改变。学区房资源紧俏：“就近入学+二胎政策”，一个学区房可提供两个小学学位，促进学区房的价格上涨，教育资源将成为住宅社区的又一大稀缺资源。单独二胎、学区房6宏观市场不动产登记的颁发，或将引发改善型购房客户市场观望情绪；并将增加市场上二手房的房源供应政策一：不动产统一登记，《国务院机构改革和职能转变方案》要求：2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。政策二：房产税征收，以税收取代限购政策：2014年1月1日起，全国所有城市（镇）的住宅限购政策停止执行；在全国住房信息已联网的城市范围内征收房产税。税收标准：2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。不动产登记、房产税7线路规划：路网涉及到安宁渠镇、二工乡，以北京路北延、长春路、文光路为“三纵”网络建设，同时启动纬一路、纬三路、纬五路、东进场路的“四横”建设，是大面积拉开城北新区骨架、加快城北新区建设步伐、打造现代新区的需要。区域市场北京路北延建成后将完善城北新区路网骨架，构建出一条乌鲁木齐与五家渠市互通的南北向通道，使两地之间的交通更加便利。三纵四横路网规划：北京路北延8北京路北延、长春路北延、文光路北延，北京路北延通达青湖开发南区。三纵四横的路网建设将大面积拉开城北新区骨架，使乌市城区面积扩容80平方公里左右，可承载80—100万的人口聚集规模，为今后城市产业发展拓出巨大的发展空间。北京路北延：南起安米公路，北至青湖开发南区，全长3.9公里，设置为双向8条机动车道。预计2014年底建成并通车。9区域市场乌昌石城市群规划乌昌石城市群规划：包括乌鲁木齐市、五家渠市、石河子市、昌吉市、阜康市、玛纳斯县和沙湾县等5市3县。城镇化建设加快：城市人口转移，促进乡镇发展。以乌鲁木齐为核心，昌吉、石河子为副中心，三地联合起来促进天山北坡经济带发展，区域内招商引资、高新技术产业、旅游服务业、交通路网等经济指标都将迅速得到发展。继天山北坡经济带纳入国家“主体”功能区战略后，“乌昌石”城市群成为国家重点打造的十大城市群之一，乌鲁木齐区域辐射功能进一步增强，城镇化建设进程加快。乌昌新区位于乌鲁木齐市、昌吉市、五家渠市三座城市的建成区之间，总面积约为1000平方公里。辖区包括兵团十二师三坪新城区、乌鲁木齐安宁渠镇、昌吉市六工镇、昌吉农业科技园区、兵团六师共青团农场、101团和102团部分等。辖区内有新选址的位于昌吉市滨湖镇与佃坝镇区域的乌鲁木齐新机场。乌昌新区规划：三坪新城区依托目前已有的地窝堡机场、乌奎高速、乌昌大道、北疆铁路和未来规划的乌昌石奎克城际铁路重点发展商住物流业，设立保税区；安宁渠新城区围绕青格达湖和头屯河发展休闲旅游业，并以高档住宅小区为主，发展成为乌昌地区的高品质生态居住城区；航空港城区围绕乌鲁木齐新机场（第二机场），发展总部经济、航空服务业和高新技术研发产业。区域市场乌昌新区：推动城市一体化建设，打造西部重要的中心城市。乌昌新区规划10“十二五”期间，将继续实施“南控北扩、西延东进”战略，推进城市向北部新区拓展、向东西两翼延伸，尽快拉大城市发展框架。加快“三区六组团”规划建设。区域规划：“三区”是指老城区、城北新区、甘泉堡工业区；“六组团”是指高铁片区、会展片区、空港片区、米东片区、三坪片区、西山片区。三区六组团具体落实：国家发改委发布公告称，批复了乌鲁木齐市城轨交通近期建设规划(2012-2019年)：至2019年，建成1号线和2号线一期工程，长约47.9公里，形成南北向的轨道交通基本骨架，规划总投资为312.4亿元。高铁正在建设，2014年通车。预计2013年底达到铺轨要求，2014年7月联调联试，2014年12月投入试运营。集中力量建设高铁、会展片区、城北新区和甘泉堡工业区，使新区成为拉动城市建设和产业发展的新引擎。乌鲁木齐三区六组团11区域市场习总书记讲话三中全会十八大明确房地产市场化，乌鲁木齐经济持续快速增长与房地产突破历史供求极值表明乌鲁木齐楼市进入了快速发展期。0200040006000800002004006008002009年2010年2011年2012年2013年1-12供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）乌鲁木齐历年商品房供求价走势图楼市进入发展期多元化区域同时竞争12区域市场乌鲁木齐市区内将同步供应8个集住宅、商业、办公为一体的综合体项目。多元化区域竞争趋于白热化。青湖开发区内：金科世界城，中国海宁皮革城、亚欧国际汽车城、新疆地王国际贸易广场等，总投资320亿元的各大项目已全面开工。13区域市场五家渠青湖经济开发区、新市区、头屯、水区、米东区将构成新的多元化均衡竞争局面，随着品牌开发商的推波助澜与分区量体增大，未来竞争也将加剧。放眼乌鲁木齐，风云际会，本土豪强，外阜大鳄，各大开发商纷纷抢滩布局，乌鲁木齐房地产市场进入品牌竞争的时代……14区域市场未来十年将是乌鲁木齐市发展的“黄金十年”16君豪御园总部基地尚湖骏城君悦海棠金科世界城中航翡翠城新天润万象天地亚欧国际汽车城本案北新佳境金科机电城核心竞品一般竞品区域竞争格局分类项目名称物业类型销售状态体量（万）方目前在售价格（元/㎡）2013年成交产品面积（万㎡）2013年成交备案均价（元/㎡）2013年底存量（万方）2014年预计新推量高层主要竞品君豪御园高层、商业在售38万5100——4900——15金科世界城高层、别墅在售一期18万————————20万象天地多层、商业在售150万55788万㎡5578215尚湖骏城高层、花园洋房、别墅在售62万4800——4700——8总部基地商业、办公未售240万————————15汽车城商业、办公未售230万————————15高层一般竞品北新佳境高层、商业在售5万3300——————1.5新天润多层、商业、别墅在售100万744311.27297513别墅主要竞品万科兰乔圣菲双拼别墅、叠拼别墅、花园洋房在售20万139408.181275511.820托斯卡纳高层、多层、别墅在售100万72202.816539106别墅一般竞品中航别墅在售28.8万116112.511751100君悦海棠电梯洋房、别墅尾盘72万4500——4200——1.5小计1063万————32.69万平米————38.82万方约120万方竞争对手总览17项目描述：项目位处青湖开发区，是君豪集团开发的高端城市综合体项目。于2013年9月28日开盘，历时3个月，销售近1700套，均价4538元，2013年总产值7亿元。二期1-6#29282726酒店、公寓海宁皮革城底层商业项目概况物业类型：高层、商底层业、购物中心、小学、医院面积区间：二居室80平米；三居室104-140平米；四居室146-157平米价格水平：现价5300元/平米优惠政策：暗箱操作可贷款80%，首付款3年分期。房源情况：1-6#接近尾楼，在售以26#、27#、29#楼为主，二期开发计划未定营销表现低价入市，跨速跑量，大面积、高力度挖掘区域客户、营销终端执行力较强策略清晰：行销为主，置业顾问较多，10辆楼巴车，市区3处接待中心，开盘前迅速启动，执行力度强。客户定位精准：以区域内刚需、首置客户为主。价格贴近市场：低价入市，快速吸收开盘客户，价格小幅攀升，紧抓刚需客户心理。营销启示项目客户定位清晰：区域刚需客户与本案区域客户重叠度高，营销终端执行力将是抢夺区域客户的决胜因素。主要竞品：君豪御园18项目描述：该项目与本案仅一路之隔，于2013年11月开盘，开盘续销后营销动作较少，销售较为滞后，但项目位处本案隔壁，对本项目客户分流、价格冲击均有一定影响。多层洋房小高层别墅酒店商业物业类型：独栋、联排别墅以及花园洋房。面积区间：在售主力产品120㎡三室、140㎡三室、155㎡四室上跃层、237㎡下跃层带70-100㎡私家花园；优惠政策：开盘当天一万抵三万，首付5万住洋房；目前是首付30%打98折，50%打97%。价格水平：洋房4200元/平米，房源情况：洋房在售，高层未售，别墅预计5月低加推项目概况主要竞品：尚湖骏城19竞争启示洋房产品的物业类型优势由于本案高层，将会严重分流本案客户别墅产品价格、推售时间未定，会引起别墅客户观望情绪。应重点关注高层推售时间、推售货量，指导本案营销决策找准加推入市时间，抢夺客户！主要竞品：金科世界城项目概况总体规划：1号地总占地138400平米，总建筑面积183400平米，容积率1.195，绿化率32.9%。工程进度：已经开工建设14栋双拼、10栋联排，4栋33层高层和4栋商铺物业形态：高层、别墅、花园洋房和商铺。面积区间：别墅211－255平米，户户都有私家车库，赠送私家花园，私家露台，阁楼、地下活动室。高层74－188平米，精装入户大堂，一梯两户，南北通透品牌优势：品牌房企、中国10强。配套优势：投资三亿打造2+1全程名校教育体系；65万平米城区级商业中心，涵盖会展中心、星级酒店、甲级写字楼等国际化商务配套项目概况：坐落于乌市青湖生态经济开发区，北京路北延线，集品质生活住宅区、国际商务区、精品商业区为一体，这是落户新疆的中国第8座金科世界城，产品涵盖别墅、高层、商业，项目将建设13万平方米的市政公园，将展现大型的以水为主题的春夏秋冬四重生态景观金科园林。该项目品牌、物业、教育资源优势明显，且储备量巨大，5月份开盘，是本案核心竞品，应重点关注。竞争启示20主要竞品:万象天地项目概括：项目紧邻主干道北京路、乌奎高速便利出行，地铁1、3、6号线，依托“三纵四横”路网，形成3D便捷交通网，未来设有专属巴士通达社区，区域升值价值潜力巨大。依托地理位置、未来规划等优势，结合电商E金券的网络运营，开盘劲销4.5亿。项目概况物业类型：多层、商业、办公面积区间：75-150平米，优惠政策：9折优惠价格水平：毛坯6500元/平米；精装7500元/平米房源情况：一期18栋，剩余四栋，二期即将加推外展点及拓展：新市区设立外展点，开盘前百人团队拓客，客户储备量充沛。E金券：电商运用，精准锁客，开盘前积累了有效客户资源毛坯精装产品同步推售，项目产品多样，丰富度高。营销表现一期18栋小高层二期企业会所综合办公楼三期风情商业街名称面积（㎡）户型户数（户）面积配比待售多层产品70-80㎡两房555%80-90㎡两房30828%90-100㎡三房37434%100-110㎡三房22020%110-130㎡三房888%130㎡以上三房555%合计：1100100%21竞争启示项目依托地段优势，占据本案咽喉位置。本案与之相比，产品类型、价格、地段均不具优势。对市区客户拦截严重。【上半年没有推货】大盘综合体运营，货量精准定位第一居所，快速走流量，是该项目致胜关键。主要竞品：总部基地（未上市）项目概括：由地王实业有限公司投资建设总投资月110亿