华润地产商业租赁法律知识分享

商业租赁合同法律知识分享客户服务部2011年7月15日目录一、商业租赁的概念二、商业租赁合同的特点三、商业租赁合同的订立四、商业租赁合同的一般效力五、商业租赁合同的特殊效力六、商业租赁之租赁期限七、商业租赁之交付标准八、商业租赁之装修标准九、商业租赁之房屋修缮十、商业租赁之租金拖欠十一、商业租赁之提前退租十二、商业租赁之转租十三、商业租赁之续租十四、商业租赁之终止:122274527Word:122274527一、商业租赁的概念根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条的规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”承租人租赁房屋的用途：作为居住、办公、生产、仓储、销售、提供服务等的场所。商业租赁是商铺、写字楼等房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人作办公、营业等经营用途，承租人向出租人支付租金的行为。:122274527Word:122274527二、商业租赁合同的特点1、商业租赁合同是转让房屋或商铺使用权、收益权的合同；2、商业租赁合同为双务合同；3、商业租赁合同为诺成合同；4、租赁合同兼具债权和物权特征。（房屋承租人的优先购买权源自租赁合同的物权特征）:122274527Word:122274527三、商业租赁合同的订立（一）租赁合同的当事人订立租赁合同的双方，即出租人和承租人；（二）房屋租赁合同的主要条款1、当事人姓名或者名称及住所；2、房屋的座落、面积、装修及设施状况；3、租赁用途；4、租赁期限；:122274527Word:122274527三、商业租赁合同的订立（二）房屋租赁合同的主要条款5、租金及交付方式；6、房屋修缮责任；7、转租的约定；8、变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责任；9、当事人约定的其它条款。（三）租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。:122274527Word:122274527四、商业租赁合同的一般效力（一）出租人的权利义务1、交付房屋或商铺并在租赁期间保持房屋或商铺使其符合约定用途；2、维修房屋的义务；3、租赁房屋的瑕疵担保义务；【房屋或商铺危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋或商铺存在问题，承租人仍然可以随时解除合同。】4、租赁房屋的权利瑕疵担保义务。【因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。】:122274527Word:122274527四、商业租赁合同的一般效力（二）承租人的权利义务1、依约定用途使用租赁房屋或商铺的义务；2、妥善维护房屋或商铺的义务；【承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。】3、支付租金的义务；【按约定时间、金额支付】4、不得随意转租的义务；5、返还房屋或商铺的义务。【租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。】:122274527Word:122274527五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权【概念】所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。【法规链接】《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（存在例外情形）:122274527Word:122274527五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权【案例】2002年3月26日，甲公司作为一楼房的所有人授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：物业公司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，物业公司将合同约定的房屋交付给了蒋某，蒋某实际入住并经营百货商店。2003年9月5日，甲公司将该楼（建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米）出售给乙公司，房屋总价款为18900000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003年9月29日、10月24日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。:122274527Word:122274527五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权。【案例】2003年11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向百货商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。蒋某有优先购买权吗？甲、乙之间的商品房买卖协议有效吗？:122274527Word:122274527五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权。【法院判决】一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物，蒋某对整体转让的楼房不享有优先购买权。蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。:122274527Word:122274527五、商业租赁合同的特殊效力（二）租赁权的物权化---买卖不破租赁【概念】买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。具体解释为租赁房屋所有权发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。:122274527Word:122274527五、商业租赁合同的特殊效力（二）租赁权的物权化---买卖不破租赁【法规链接】《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。:122274527Word:122274527五、商业租赁合同的特殊效力（二）租赁权的物权化---买卖不破租赁【案例】2000年1月15日，刘某与供贸公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营，年租金为8000元，支付期限为每年1月20日前，租赁期限为3年。合同签订后，刘某按约向该公司支付了租金。2001年2月，供贸公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出拍卖公告。同年5月齐某以15万元人民币的价格将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后，打算自己在该店面经营，遂要求刘某尽快搬出，遭到拒绝，齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉，要求刘某立即从该店面搬出，并赔偿其损失。:122274527Word:122274527五、商业租赁合同的特殊效力（二）租赁权的物权化---买卖不破租赁【法院判决】法院经审理认为，刘某与供贸公司签订的房屋租赁合同合法有效，作为承租人的刘某依合同约定取得了房屋的租赁权。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力。据此，承租人刘某仍享有租赁该房屋的权利，并未侵犯齐某的房屋所有权，遂判决驳回了齐某的诉讼请求。对于门面房的新主人齐某而言，仍要受到原房屋租赁合同的制约，其对房屋的使用权仍受到一定的限制，必须等到房屋租赁期满后，才可要求刘某搬出。:122274527Word:122274527六、商业租赁之租赁期限【概念】租赁期限即承租人对租赁房屋或商铺享有合法占有、使用、收益权利的期间。1、最长租赁期限为二十年。合同法第二百一十四条明确规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。2、租赁期限不明的处理。根据合同法第232条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，如果仍然无法确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。:122274527Word:122274527七、商业租赁之交付标准交付标准包括商铺或房屋的装修、设施、设备等情况，需要在商业租赁合同中加以约定。商业项目最初营业阶段基本上对商铺的交付状态约定较为明确，因为是第一批租户，我们交付的都是毛坯状态。但是经过几年的经营，商铺多次更换租户后，就容易出现因前一租户的装修、修缮、分隔店铺的保留等问题引起的纠纷。【案例】2007年6月某日凌晨，深圳万象城1楼新店K&C刚装修完不久就发生了空调水管接口爆裂的现象，因事发凌晨，店铺大量泡水。事发后，物业公司未能及时联系到租户，为控制漏水对店铺、货品的影响，物业公司破门而入，并对现场进行拍照。:122274527Word:122274527七、商业租赁之交付标准【案例】K&C及委托保险公司认为，爆裂的空调属于上一家的租户撤场时遗留下来的设备，物业公司与K&C交接时也有列明此项，K&C在装修时继续使用此机器，虽根据店铺自身设计对空调的安装进行了移位，但设备由物业公司交接给K&C，产权归物业公司所有，物业公司也有义务对机器进行定期的维修和检测，事故赔偿也应有物业公司负责。K&C自身委托的保险公司就此次损失赔偿了30多万，并因此获得了向华润物业代为追偿的权利，后经多次协商，华润物业的保险公司赔偿了70%。:122274527Word:122274527七、商业租赁之交付标准【经验教训】如何防范此种风险，在合同谈判中，以及签订的租赁合同中需写明商铺的交付视为毛坯状态交付。具体如下：“甲乙双方在此确认，该商铺应视为甲方以毛坯或空壳状态交付。商铺内全部装修、设施及设备、不视为由甲方所提供。租赁期间内，如乙方因使用前述装修、设施或设备而造成任何不便或损失，均应由乙方自行承担后果。如因乙方使用前述装修、设施或设备而造成甲方任何损失，乙方应予以相应赔偿。:122274527Word:122274527八、商业租赁之装修标准鉴于商业运营的特殊性，为保持我司商业项目的整体形象及安全，必须对租户的装修行为进行控制。在租赁合同中需要约定：“该商铺内（包括商铺之墙体及其外立面）之建筑、装修及有关机电工程、所有室内设计图、效果图、平面间隔、机械及电力需求，以及各装修物料之挑选，事先报甲方会审；乙方应按照甲方会审图纸的意见进行装修工程。”实际商业谈判中可能遇到的问题是租户对此存在异议，因为像万象城等商业项目引进的都是一些国际大品牌，其对全球所有门店均有统一的装修标准。:122274527Word:122274527八、商业租赁之装修标准如何解决这一问题呢？我司可以要求租户必须通过我司的消防等安全审核，约定商户（承租人）对该商铺的设计和装修有权遵循乙方统一的店铺标