城市房屋拆迁法律制度

第六章城市房屋拆迁法律制度•《城市房屋拆迁管理条例》于1991年3月22日由国务院发布，从1991年6月1日起施行。2001年6月6日国务院第40次常务会议通过了修改以后的新的《城市房屋拆迁管理条例》，并且从2001年11月1日起开始施行。新条例与原条例相比，加强了对被拆迁人权益的保护。第一节城市房屋拆迁概述•一、房屋拆迁的概念和种类•（一）房屋拆迁的概念：•“拆：——拆除建筑物以及其他附着物•“迁”：——将原有的土地使用者进行迁移（二）房屋拆迁的种类•1、市政拆迁和社会动迁•资金来源作为标准•2、征地拆迁和非征地拆迁•土地权属作为标准•3、统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁•拆迁主题作为标准二、房屋拆迁应注意的事项•1、服从国家利益•2、符合城市规划•3、保护合法权益•4、谁拆迁、谁负责安置补偿三、房屋拆迁的程序•（一）申领规划用地许可证•（二）编制拆迁计划和方案•（三）申领房屋拆许可证•（四）发布拆迁公告•（五）签订拆迁补偿、安置协议•（六）实施房屋拆迁第二节城市房屋拆迁的补偿与安置•一、拆迁补偿•（一）拆迁补偿的对象和范围•对象：房屋所有人；•范围：被拆除的房屋及其附属物（二）拆迁补偿的方式•1、产权调换：•异地的房屋或原地再建的房屋被拆迁人的房屋•2、作价补偿：•评估作价，支付货币（三）拆迁补偿标准•1、作价补偿的标准•重置价格？市场价格！新的《条例》规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照上述规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。2、产权调换的标准•（1）非住宅房屋的产权调换•（2）住宅房屋的产权调换（四）拆迁补偿的几种特殊情况•1、拆除出租住宅房屋：•被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。•2、拆除有产权纠纷的房屋•3、拆除设有抵押权的房屋二、拆迁安置•（一）拆迁安置的对象与方式•房屋使用人（旧《条例》）房屋所有人（新《条例》）•（二）拆迁安置地点•原地安置、异地安置•（三）拆迁安置的标准•考虑区位、用途、建筑面积等因素（四）拆迁安置费•a)搬迁补助费：拆迁人付给被拆迁人或者房屋承租人。•b)临时安置补助费：在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。c)损失补偿。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。第七章城市房地产交易法律制度•房地产交易的范围：•从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等形式。•从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。•房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。第一节城市房地产交易概述•一、房地产交易的概念和特征•（一）房地产交易的概念：•是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产权利转移给他人的行为。“其他合法方式”，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；•（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；•（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；•（四）以房地产抵债的；•（五）法律、法规规定的其他情形。（二）房地产交易的特征•1、对象的特殊性•2、交易形式的确定性•3、包括数种典型合同•4、要式法律行为二、房地产转让、抵押应注意的问题•（一）房屋所有权与土地使用权应当同时转让•（二）房屋的所有权与土地使用权应同时抵押