【淮安】-淮安房地产市场运行概况

淮安市区房地产市场运营概况城市宏观城市经济淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在苏北区域城市规模大，城区人口基数大已进入城市城市GDP（亿元）分数人均GDP（元）分数三产比重%分数固定资产投资(亿元)分数居民人均可支配收入（元）分数城镇化率%分数总分苏州17319.51131596001356.4125629.612506031375.81174南京11715.1121411031159.7136215.213481041282.31374无锡10511.8111607001251.5114967.5194645311761266常州6622.2881405171051.1103896.37418791071.81055南通7734.641010590374884959.21033011866.03750镇江4105.364128800947.172694.36337169970.5941徐州6605.95975611547.365277.031124535463.8540扬州5064.926112559845.943690.09631370766.05839泰州4744.53510205864753623.33530944664.93633盐城5082.69770182444.534278.5824463362.9429宿迁2610.94153317140.812194.2120756158.516淮安3387.43369130348.392839.55424934561.25226连云港2640.31258577243.422603.63223302261.7313未进入城市城市经济年度GDPGDP增速人均GDP增速固定资产投资增速房地产投资增速城镇非私营单位在岗职工年平均工资（元）增速户籍人口(万人)常住人口(万人)城镇化率2011年1690351811009.99275.8736982543.24480.3452.00%2012年1920.9113.66%3999213.67%1247.9923.56%280.551.70%4196613.48%546.81480.353.50%2013年2155.8612.23%4477411.96%1453.0516.43%312.2211.29%455258.48%552.96482.6955.10%2014年2455.3913.89%5073613.32%1795.7323.58%357.6614.55%5036810.64%560.25485.2156.50%2015年2745.0911.80%5646011.28%2203.2422.69%283.69-20.68%552329.66%564.45487.258.20%2016年304811.03%6244610.60%2535.1915.07%321.4113.30%581115.21%567.5648959.70%2017年3387.4311.14%6910310.66%2839.5512.01%303.06-5.71%611075.16%560.9491.461.25%盐城2017年5082.76.80%701826.70%4278.510.20%426.719.00%613365.20%826.15724.2262.90%异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增速＜-5%-5%~5%5%~15%15%~25%＞25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP＜5%5%~10%10%~15%15%~20%＞20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%~15%房地产投资/固定资产投资＜15%15%~22%22%~30%30%~37%＞37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%~25%17年淮安GDP3387.43亿，全省排名11位，人口规模适中，属于典型的人口输出型城市；横向与盐城相比，经济与人口远低于盐城，但淮安城区规模与城区人口远大于盐城城市经济淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在苏北区域城市规模大，城区人口基数大已进入城市城市GDP（亿元）分数人均GDP（元）分数三产比重%分数固定资产投资(亿元)分数居民人均可支配收入（元）分数城镇化率%分数总分苏州17319.51131596001356.4125629.612506031375.81174南京11715.1121411031159.7136215.213481041282.31374无锡10511.8111607001251.5114967.5194645311761266常州6622.2881405171051.1103896.37418791071.81055南通7734.641010590374884959.21033011866.03750镇江4105.364128800947.172694.36337169970.5941徐州6605.95975611547.365277.031124535463.8540扬州5064.926112559845.943690.09631370766.05839泰州4744.53510205864753623.33530944664.93633盐城5082.69770182444.534278.5824463362.9429宿迁2610.94153317140.812194.2120756158.516淮安3387.43369130348.392839.55424934561.25226连云港2640.31258577243.422603.63223302261.7313未进入城市城市人口年度户籍人口(万人)常住人口(万人)2011年543.24480.342012年546.81480.32013年552.96482.692014年560.25485.212015年564.45487.22016年567.564892017年560.9491.43236412341252700100200300400500600700徐州南京南通盐城淮安江苏主要城市市区人口对比（万人）淮阴区清江浦区开发区淮安区淮安各区常驻人口变化时间淮安市清河区清浦区淮安区淮阴区开发区工业区涟水县洪泽县盱眙县金湖县2011年480.3431.832.198.478.321.91.884.7233.1465.232.982012年480.332.832.897.4277.123.62.183.7833.2764.333.132013年482.6933.233.0397.8677.4523.92.1284.1833.4264.732.832014年485.2133.433.1998.3377.824.072.1584.5333.6765.0333.042015年487.233.7333.4198.7478.0424.282.2184.6833.7665.2533.12016年48967.498.8578.1525.22.2584.833.8265.3533.18人口净增长8.663.50.45-0.153.30.450.080.680.150.2淮安市区人口主要流向清河区和清浦区（即目前的清江浦区，也是老城区，生态新城也涵盖其中），随着生态新城发展逐渐成熟，人口流动开始逐渐向生态新城转移。城市产业清江浦区：原清浦区和清河区合并而来，是江苏省淮安市下辖区，是淮安市政治、交通、经济、文化中心和对外交流的重要窗口；以服务也为主导。淮阴区：以工业发展为主，是连接苏北地区的重要门户，中心城区向南发展致该区域发展有所放缓开发区：国家级经济开发区，是目前房地产和工业发展最集中的区域，也是产业人口聚集的重要区域楚州区：全国八大菜系之一淮扬菜发源地之一；具有浓厚的历史文化氛围，是淮安旅游产业发展重点区域，地理位置上脱离了中心城区，相对独立，近年来逐渐向北与其他四区接轨生态新城区：生态新城功能定位是苏北重要中心城市的主体功能区、特色城市化的展示区、生态低碳示范区，规划起点高，是连接老城与楚州的重要纽带；是淮安城市发展的核心；223.46247.80271.64292.19321.18324.61339.44794.18889.38983.071100.011213.331268.151412.39672.36783.73901.151063.181210.581455.241635.600%20%40%60%80%100%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年淮安历年产业结构变化趋势一产（亿元）二产（亿元）三产（亿元）淮安产业分布较为分散，整体看产业以三产为主（淮安城市定位以旅游产业为主），工业基础相对薄弱，高新产业相对缺乏，产业结构相对松散，不集中。城市规划宜秀区国家级经济开发区光彩大市场东扩主城新城古城里运河文化长廊根据“东扩南连、三城融合、五区联动”的规划，淮安城市发展方向形成了东扩，南连的总体发展格局；城市框架已拉开，由哑铃状格局向三城联动发展。通过新兴发展区域连接发展成熟的主城区及楚州古城区；城市整体发展策略为“东扩、西拓、南连、北延，三城融合，五区联动”；城市发展目标为，把淮安建成辐射2000万人口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。发展方向淮安城市主体向南发展，以生态新城为核心纽带链接老城与古城，实现“三淮一体”共同发展的愿景；生态新城是目前政府重点打造的核心区域。城市交通城市内环高架（在建）高铁站淮海路水渡口大道城市东西主干道线城市南北主干道线城市外围高速公路城市内环高架城市“米”字型高铁淮安城市交通通达性强，陆路，水路，航空等交通设施完备；高铁，内环高架都在建设中，未来将大大提升出行的便捷性。住宅市场板块划分淮阴区清江浦区开发区淮安区户籍人口：93.36万人常驻人口：78.15万人户籍人口：55.99万人常驻人口：67.4万人户籍人口：16.74万人常驻人口：25.2万人户籍人口：118.45万人常驻人口：98.85万人淮阴区板块6000-7000盐河板块7000-8000老城板块9000-11000水渡口板块10000-11000清河新区板块城南板块6000-7000大学城板块6000-7000盐化工业板块5500-6000生态新城板块8000-9500淮安区板块7000-9000开发区板块7000-9500高铁新城板块暂无项目在售土地市场646.7294.8323.7187.7285.3123.3147.1682313.2696789.7329.1632.4283.4344.1142.322322120252021742853315628434140624898103312401287137312151977050010001500200025003000350040004500050010001500200025002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月淮安市区历年住宅用地成交量价成交面积（万方）计容总建面（万方）成交均价（元/㎡）楼面价（元/㎡）淮安市区历年住宅用地成交量价2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月成交面积（万方）646.7294.8323.7187.7285.3123.3147.168计容总建面（万方）2313.2696789.7329.1632.4283.4344.1142.3成交均价（元/㎡）22322120252021742853315628434140楼面价（元/㎡）6248981033124012871373121519772011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月住宅用地计容总建面（万方）2207.2683.1789.7329.1632.4