产业园区城市进入性研究

titleofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。产业园区投资区位评估模型中原集团顾问中心2014.3产业园区投资区位研究的重要性12产业园区投资区位评估模型应用3产业园区投资区位评估模型应用案例4产业园区投资区位评估模型构建目录titleofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2013引言成立于1994年1996年进入房地产开发行业企业一2004年在天津、北京、上海、南京、苏州、无锡、武汉、重庆…16个城市同时开工累计建筑面积1450万平方米企业二成立于1984年，1993年开始做住宅开发2001年在天津、北京、上海、深圳、沈阳、成都等6个城市2010年销售总额突破1000亿元titleofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2013一、产业园投资区位研究的重要性投资区位研究——聚集优势资源，降低投资风险政府可以通过投资区位模型了解城市的产业发展前景，对于产业园区的发展进行战略规划，对某些产业进行政策支持，为产业园区发展提供政策环境和市场引导。投资者通过投资区位模型可以了解目标城市的市场潜力、经济发展水平、产业支撑力度、产业园区发展潜力，降低投资风险，获得较大利润。titleofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2013建立评估模型时，需要考虑经济指标、产业发展环境、城市产业规划和布局等因素，投资区位评估模型的样本由50城市的9个相关指标组成，包含经济环境因素、成本因素、商务环境因素及产业环境因素等四个方面。根据统计学相关分析，最终得到1个关键指标GDP和2个辅助指标第三产业产值和直接利用外资额。城市GDP(亿元)实际利用外商投资额限额以上住宿餐饮营业主营业务收入总客运量（万人）办公楼销售面积工业增加值占GDP比例三产增加值占比人均工资水平（元/年）每万元毛利承载税收北京14113.586363587020402140663265000019.5875.11656822945上海17165.981112100669026717434.28162890038.0857.28718751457广州10748.28397862288420762595.6112275833.9161.0154494252深圳9581.514297242092468156407.415000044.1852.7250455590天津9224.461084872110074124873.1535290047.8245.9552964894南京5012.64281601120243939688.161478104050.7248782623武汉5565.9332926599942922896.4120880837.3750.5439302242沈阳5017.550536972276730657.7425066745.5144.9441900358成都5551.3485575919545100997.7120900037.1650.1738603329重庆7925.58634397131283212680462600046.6636.3535367539杭州5949.17435627245071933771.8790231242.0348.6949936789宁波516323232673704134904.7167387550.0940.1543476454青岛5666.1928428178182123804.5728000043.3146.4337803306大连5158.2100302553496717804.718680044.4942.7144615495苏州9228.91853511114471047309.0870290953.2741.8345568620合肥2701.6114301639753519804.5465302638.9741.1739291416无锡5793.333000758486619232.4131633955.3942.847004318东莞4246.452731717371117744613156748.9548.7246580166郑州4040.919001556568030120.592900039.5940.7432778411佛山5651.5219674964634125354.643821360.535.4537082149哈尔滨3665.970010447537130682542527.8750.9532411261济南3910.5312090354371416477.5327590034.5852.6237854280长春3329.036987946718612796.037746144.1540.7435721173昆明2120.31009004277181162753513233.4749.03320221507石家庄34012441521723212401.368149248.6340.5131459205包头2460.81100001717872115.253102448.3143.1941398138各城市模型指标数字来源于相关城市2010年统计年鉴，利用统计学软件SPSS对城市进行聚类分析，包括全变量聚类分析和单变量聚类分析二、产业园投资区位评估模型构建titleofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2013GDP：只有经济发展到一定水平，产业升级达到一定的标准，产业形态较为成熟才能达到产业园区开发的条件。这里选取GDP这一指标进行考量。1这里选取GDP、第三产业值和直接利用外资额考量产业园城市进入可行性产业发展成熟度：产业转型大背景下，第三产业的发展状况成为衡量是否适宜开发产业园的重要因素，这里选取第三产业产值这一指标进行考量。2投资环境活跃度：投资活跃度高的城市意味着未来产业扶持地区或政策聚集区域，会吸引一大批新兴企业进入，带来后续的产业、办公、商业运作、文化艺术等业态的引入，这里选取直接利用外资额这一指标。3二、产业园投资区位评估模型构建titleofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2013指数获取：GDP、第三产业值、直接利用外资三个指标值的查找建立模型：绘制投资区位选择的三个模型判断城市产业地产阶段统计年鉴、统计公报注意三个指标的指标值划分投资区位评估模型的应用逻辑线二、产业园投资区位评估模型构建titleofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2013首先，根据样本相关值，将样本城市的产业园发展阶段划分为四个阶段关键指标辅助指标产业园区发展阶段GDP第三资产值直接利用外资额低萌芽期2000-3000亿元1000-1500亿元5-10亿元发展初期3000-5000亿元1500-2500亿元10-25亿元中发展中期5000-8000亿元2500-4000亿元25-50亿元高成熟期大于8000亿元大于4000亿元大于50亿元各阶段性评价标准为减少单一指标判断的偶然性，以GDP、第三产业产值、直接利用外资额为坐标轴绘制产业园区投资区位选择立体模型CBDAEFIHG低中高低中高高中低实力GDP活力三产产值吸引力直接利用外资实力GDP活力三产产值二、产业园投资区位评估模型构建titleofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2013根据各个指标的不同组合，将城市产业园区发展状况划分为27个空间这27个空间代表不同的产业园区开发条件，根据各个城市的坐标，找到其在立体图形中的位置，即可判断目标城市处于哪个空间，对应怎样的产业园发展阶段和园区开发条件，从而做出开发决策低中高高中低实力GDP模型的27个空间维度划分A1:低实力/高活力/低吸引力A2:低实力/中活力/低吸引力A3:低实力/低活力/低吸引力D1:低实力/高活力/中吸引力D2:低实力/中活力/中吸引力D3:低实力/低活力/中吸引力G1:低实力/高活力/高吸引力G2:低实力/中活力/高吸引力G3:低实力/低活力/高吸引力B1:中实力/高活力/低吸引力B2:中实力/中活力/低吸引力B3:中实力/低活力/低吸引力E1:中实力/高活力/中吸引力E2:中实力/中活力/中吸引力E3:中实力/低活力/中吸引力H1:中实力/高活力/高吸引力H2:中实力/中活力/高吸引力H3:中实力/低活力/高吸引力C1:高实力/高活力/低吸引力C2:高实力/中活力/低吸引力C3:高实力/低活力/低吸引力F1:高实力/高活力/中吸引力F2:高实力/中活力/中吸引力F3:高实力/低活力/中吸引力I1:高实力/高活力/高吸引力I2:高实力/中活力/高吸引力I3:高实力/低活力/高吸引力27个模型维度空间代表含义既有实力又有活力和吸引力的区域，可作为重点投资区位和领域目前不适合开发产业园，具有一定投资风险二、产业园投资区位评估模型构建titleofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2013根据27个空间的特征，将产业园归类为三大发展阶段，每个阶段给出不同产品建议产业园发展阶段的空间划分标准及所属特征产业地产发展阶段空间归类产业园类型产品形态低萌芽期A2A3B3D3多为工业产业园多以专业性的厂房为主，其他类型的产品很少见发展初期A1D1D2G2G3B2E3C3出现第三产业类型的产业园，但很少中发展中期E2B2E3B1B3G1C1F2I3C2F3第二、三产业产业园蓬勃发展商业和办公类产品大量出现高成熟期I1I2F1H1创意类、主题类、产业综合体，产业园类型丰富，有的已形成产业城市单层/多层均较常见，出现产业综合体，商业配套丰富，类型丰富，根据产业园的规模不同，住宅产品呈现不同的特征根据三类发展阶段，分别给出适合不同阶段发展的建议，包括产业类型、产品形态等，供发展商参考二、产业园投资区位评估模型构建titleofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2013通过产业园投资区位评估模型，得到26个城市的相关数据及其分布的空间城市GDP三产值外资投资额类型北京高高高I1上海高高高I1广州高高中F1深圳高高中F1天津高高高I1重庆中中高H2苏州高中高I2成都中中中E2武汉中中中E2大连中低高H3南京中中中E2无锡中低中E3佛山中低低B3杭州中中中E2城市GDP三产值外资投资额类型青岛中中中E2沈阳中低高H3宁波中低低E3郑州低低低A3合肥低低低A3东莞低低低A3哈尔滨低低低A3济南低低低A3包头低低低A3石家庄低低低A3昆明低低低A3长春低低低A3三、产业园投资区位评估模型应用结果titleofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2013通过产业园区投资区位评估模型，对26个城市的产业园发展类型进行归类产业升级型商业主导型低阶准备型高位发展型（特殊）重庆沈阳、大连H2I1H3F1I2E2A3B3E3上海、北京广州、深圳苏州郑州、合肥、东莞、哈尔滨、济南、包头、石家庄、昆明、长春成都、南京、武汉、青岛、杭州无锡、宁波佛山产业园发展类型及代表城市三、产业园投资区位评估模型应用结果titleofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2013产业园四种发展类型分析低阶准备型代表空间：A3代表城市：合肥、昆明、长春等主要特征：第二产业具备一定基础，但随着产业调整及产业转型，存在主动与被动产业升级或走产品形态竞争发展，整体产业园发展水平较低高位发展型代表空间：E2、E3、B3代表城市：杭州、青岛、武汉、成都、南京、无锡、宁波、佛山主要特征：工业发展基础较为薄弱，具备一定历史文化资源或旅游资源，是创意型产业比较集中的区域