楼盘提报方案

——远创·青年路地块·市场分析角度生活远创紫樾台尊重每一次转身的角度角度生活空间融合隐于心里的城市生活哲学或许是这个城市发展的太快了，曾经的边界竟变成了中心界，或许是我们忘了对城市生活向往，曾经沉浸的都市繁华变成了等待呈现，直到它的出现，触动了心里城市的回忆……城市理想家路上的人生够成就很城市真正的财富竞争智慧有设计的人生人人都有自己的圈子把握流行要面子活的健康自己的品味远创紫樾台重新回归城市的繁华市中心，青林上，繁华之中，品质之巅，远创这次的用心，更直接！不仅给你城市生活，还给你真正家的舒适。体验之后的畅快，源于对尺寸的把握，源于用心去测试每一次你不经意变换的角度，然后用真实的行动来打造呈现。请市场说话让理想定位用灵魂建筑给客户牵挂要亲人满意远创紫樾台尊重每一次转身的角度市场分析项目定位产品建议营销策略推广活动市场分析请市场说话市场分析——宏观简况随着“新国五条”的面世，央行的屡次加息，土地供应量加大，房地产市场已然完成了由卖方市场转向买方市场过度，投资型购房者减少，改善型购房者增加，刚需客户仍旧是主力消费群，房地产市场越来越趋于理性化，长春市的房地产市场也是如此。开发成本提高近几年国家陆续出台的“各种条”，央行的屡次加息，土地市场“在动荡中爬坡”，使得开发商资金链的紧缩，商品房结构已然发生变化。但拆迁难度的增加，拆迁成本的提高，民工的紧缺，核心城市区域土地的日渐紧缺，所有原材料的涨价，这些开发成本的提高，必然在一定程度推高商品房的价格。需求依旧旺盛长春市的住宅需求主要来源于四个方面：1、现有城市居民要求改善住房条件或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。2、大量农民涌进城区，长春城市化水平将会保持长期的高速发展。3、长春市旧住宅拆迁带来对新房的需求。4、长春每年4%左右的人口出生率。以上因素综合起来，长春房地产行业仍将拥有巨大的市场，需求量的旺盛是促使长春市房价上涨的根本动力。品质增加，带动房价高档住宅开发成本高，融入品牌价值，价格自然而然也必然会高出同区域住宅一筹，如：中海南湖一号，万科柏翠园，恒大绿洲。在自身价格高的同时，也将带动了周围区域的发展，拉升周边楼盘的价格。随着万科，中海，绿地，恒大等开发商高档住宅的开发。已迅速拉升项目周边区域及整个长春市的房地产价格。长春市房地产市场92854597363324413166320251422010年2011年2012年2013年土地成交面积（㎡）26454932097389.3841260213.066793595.972010年2011年2012年2013年土地成交总价（万元）2849.0707892848.42743050.1351783918.717652010年2011年2012年2013年平均单价（元/㎡）自2010年至今，长春土地市场总体成交量呈现明显下行趋势，成交总价也明显下滑，但成交单价却呈现稳步上扬态势。从上述图表中不难看出，近几年长春土地市场成交量下滑，必然会导致在未来的一段时间内，长春商品房的供需矛盾将会逐步展现出来，且必将日益严峻。而土地成交单价的上扬，土地成交量的下降这两大因素，直指商品房成交价在未来一阶段的走势。土地状况：开发趋势：近几年，长春整体开发趋势呈现整体外扩状，项目多以三环至四环居多，甚至四环以外，城市中心区域几乎没有。然而针对现目前的市场状况而言，本项目所处区位对新房购买客群而言，优势以较为明显。选择趋势：近几年房地产市场的发展态势已经毫无疑问的成为了全社会关注的焦点，项目品类可谓琳琅满目，购房者的选择也越来越理性化。然后目前长春市房地产市场的发展态势，对于刚需客户和首改客户而言选择空间却越来越小。近远郊项目多以两极分化形式出现，要么别墅洋房，过于高端，使很多人望而却步，要么路太远，生活成本、时间成本太高，生活便利性差。购买力：作为省会城市的长春，目前房价水平在全国省会城市而言，排名尚属下等水平，然而种种消费迹象表明，长春居民购买力却在逐步攀升，已然居于较为靠前水平。购买特点：从长春市众多高品质楼盘的成交情况来看，长春购房者在关注其产品、价格、配套等因素同时，开始关注其中更多的附加属性，如人文、景观、园林及生活舒适性等。绿园区域的增值潜力越来越被看好，在二手房交易市场上已成为了长春挂牌量和成交量最大的区域，在商品住宅市场上，绿园区也以较高的性价比实现了成交的逐年上涨。作为本案的辐射区域，绿园房地产市场的一举一动都将影响到本案。随着现代化进程的快速推进，长春西城近年来正在迅速的发展出崛起。区域市场区域基础设施：城区街路发展到449条，形成“四横五纵”的路网基本框架。生态环境优美，城区绿化覆盖率达到43%，同心湖、鸳鸯湖、雁鸣湖错落有致，环绕城区，三北防护林、生态涵养林、景观林筑起了长春西部绿色生态屏障。绿园经济开发区、西新工业集中区基础设施配套“七通一平”面积达到18平方公里，路网、电网、给排水、供热、通讯等设施配套完备。上述现有条件，足以支撑一个高品质楼盘的诞生。区域配套：长春市十一高中、解放大路中学、长春市第一实验小学等省市名校坐落区内，区属长春市第八十七中学、绿园小学等34所中小学满足了适龄人口就学需求。解放军第208医院、吉林省疾控中心、吉林省北方肝胆病医院以及2家区级医院、14个社区卫生服务站（中心），搭建起覆盖全区的医疗卫生服务网络。全国优秀科技进步示范区、残疾人社区康复示范区、社区卫生服务先进区、全省精神文明建设标兵区、社区体育样板工程区、依法治理工作先进区、拥军优属先进区等一系列殊荣！本案大禹华邦豪邦四季经典新大华府龙泰檀香苑青石花语紫金豪庭中冶蓝城竞争市场青林湖畔金质融城名称青林湖畔占地面积1.9万㎡建筑面积4.5万㎡产品项目分二期开发，共规划6栋楼，由1栋多层及5栋高层组成，项目总停车位220个，其中地上车位146个、地下车位74个。价格目前在售房源仅余20余套小高层产品，均价6300元/平方米，面积区间48-93平方米。预计加推65套小高层产品，面积区间70-130平方米，预计6月下旬开盘。风格现代时尚简约客群刚需和改善型需求特色大开间、短进深、动静区隔、干湿分离、光照充足、户户开窗见景。销售一次性9.5折，按揭9.6折优惠。优势地理位置较好，比较靠近市中心，周边新盘较少，商业配套较成熟，周边教育资源较丰富，项目依托珍珠公园而建，规划与项目融为一体，整体以水系、临岸为项目主线。劣势珍珠湖自身景观规划并未完善，略显荒凉；10分钟配套仍显不足；附近由于施工修路修桥，周围环境扬尘弥漫。青林湖畔成交情况最高价最低价均价去化速率住宅74304180550212套/月左右统计时间：入市时间至2013年5月名称青石花语占地面积4万㎡建筑面积8万㎡产品项目共规划13栋产品，由9栋多层和4栋高层组成，多层产品面积64-97㎡、高层产品52-94㎡。价格在售房源42-116平方米其中包括多层和高层以及迷你公寓。多层均价为6500元/平方米，高层均价6000元/平方米。另外还加推了城央MINI“毫宅”，超低首付9999元，月供不到千元，风格法式客群城市小资族群特色纯正的法式园林景观，大尺度观景露台、阳台，兼具实用性与欣赏性。销售一次性可享95折优惠、按揭享96折优惠。目前有“老带新”可享3000元优惠。优势以小户型为主，刚需婚房群体较多；地理位置既处于绿园成熟配套城区；法式风情建筑的大开间、短进深构造，大尺度露台等成为此项目的又一亮点。劣势项目价格较周边楼盘价格较高；交通方面临近青丘路与青石路，出行并不方便；周边一线配套不齐全。成交情况最高价最低价均价去化速率住宅84605560631933套/月左右青石花语名称龙泰檀香苑占地面积16.1万㎡建筑面积34万㎡产品包括6层的多层、17层的高层和11层的小高层产品。价格项目在售产品40㎡到110㎡，均价5900元/㎡。将于6月加推一栋9层小高层产品，面积50多㎡的一室一厅产品、60多㎡、70多㎡的南北通透二室一厅产品，均价5900元/㎡；一栋电梯洋房，95㎡标准二室二厅和110㎡小三房产品，均价6300元/平。风格西班牙客群刚需和改善型需求特色拥揽六大生态公园，基隆街公园、珍珠溪公园、长春公园、天嘉公园、林园、北湖公园。且项目园区内建设了两个休闲广场和一个400平的荷花池。销售一次性97折，按揭、公积金98折。优势项目生态资源丰沛，拥揽六大生态公园，且离雁鸣湖和新月水库很近，环境很好，亲近自然；周边配套较成熟。劣势近郊区，离市中心有段距离。龙泰檀香苑成交情况最高价最低价均价去化速率住宅70002880600173套/月左右商业1598010060120684套/月左右名称豪邦四季经典占地面积16万㎡建筑面积28万㎡产品项目分三期开发建设，一期二期规划为36栋，其中多层31栋、高层5栋。多层为6层，高层为16层。三期规划为9栋建筑，均为多层产品。价格三期多层产品40余套在售，面积区间为66-140平米，均价6500元/平米左右，三期现已开工，11月份左右交房，二期在售房源仅剩3套，面积为141.44平米，均价6000元/平米。二期双层现房商铺在售，位于临基隆北街上，一层举架5.8米，二层举架3.9米，产品面积133-150平米，单价14888-15999元/平米，风格北欧客群刚需和改善型需求特色户型集中在58平方米—118平方米，低建筑密度，多元居住尺度，85%--89%的超高得房率销售一次性99折优惠，老业主重复购买优惠基础上再享99折。优势三环内多层住宅主流产品，毗邻北城串库水系，拥享串库水系六大公园近300万平方米的生态绿地，豪邦地产在长春的第五个项目，劣势距周边商圈较远，交通配套不齐全。豪邦四季经典成交情况最高价最低价均价去化速率住宅699033004924.3655套/月左右商业140001100011952.522.5套/月左右其他1243058707491.693套/月左右名称新大华府占地面积27071㎡建筑面积53162㎡产品8栋小高层住宅，面积50-120平米，户型一室一厅到三室二厅不等。价格于5月26日加推小高层新品，为5#楼、8#楼，包括62平、74平、79平、86平、92平方米，共80余套。5#楼新品位于园区核心地带，为楼王位置，所以均价较之前上涨100元/平方米，整体均价为6100元/平方米。风格欧式+四合院客群高端刚需特色宜居生态地产；欧式原生景观，欧式文化长廊、典雅别致庭院；户型设计上动静功能分区明确，南北通透，大开间小进深，得房率高。销售一次性98折、按揭99折，三天内交齐首付，可享受每平30元优惠。优势欧式原生景观，40%景观绿化率，人车分流，公交路线较多，开发商实力雄厚。劣势距市中心较远。新大华府成交情况最高价最低价均价去化速率住宅769054005979.7735套/月左右商业105001459012313.521套/月左右核心竞品小结远创·紫樾台继远创·樾府后远创地产在长春的又一扛鼎力作，精心打造绿园首席高端楼盘，品质房企，优质物业，户型舒适，高性价比，未来升值潜力大。青林湖畔地理位置较好，比较靠近市中心，周边新盘较少；但珍珠湖自身景观规划并未完善，略显荒凉；10分钟配套仍显不足。青石花语法式风格，以小户型为主，处于绿园成熟配套城区；但项目价格较周边楼盘价格高；交通方面临近青丘路与青石路，出行并不方便；目前周边一线配套不齐全。龙泰檀香苑项目生态资源丰沛，拥揽六大生态公园，离雁鸣湖和新月水库很近，环境很好，且周边配套较成熟。但处于近郊区，离市中心较远。豪邦四季经典豪邦地产在长春的第五个项目，具备一定的口碑和客户群体；周边已经形成了比较成熟的居住氛围；但项目距周边商圈较远，交通配套不齐全。新大华府欧式原生景观；40%景观绿化率；人车分流；欧式原生景观，公交路线较多，开发商实力雄厚；但项目距市中心较远。名称大禹华邦占地面积37.73万㎡建筑面积90万㎡价格目前在售房源100—150平方米，价格区间为5700-5900元/平方米，目前加推100平和106平米一个单元的房源，另推出140平方米宽景舒适三房，可做首付分期，首付最低8万起。全场房源