1物业管理师20110723

《物业管理综合能力》讲义主讲人：王贵春E-mail:[e-mail]重庆大学建设管理与房地产学院Welcome1如何应付考试2第1章法律基础知识与应用本科目在2011.9.18上午考试《物业管理综合能力》串讲2011年的考试安排在09.17-18日两天，合理安排复习时间弄清考试大纲要求，注意出题比例和分数——一般地掌握部分约占60%熟悉部分约占30%了解部分约占10%注意题型，本门课程是单项选择、多项选择和综合分析题单项选择题60*1=60分多项选择题10*2=20分综合分析题2*10=20分1如何应付物业管理师考试对于国家级的考试，要以书为准，基本上是书上的基本点书上的知识点，尤其是讲义的知识点，应记忆为主至少要看书两遍，不一定要背，如看小说一样看两遍我们学员同志，年龄偏大，要多花时间记忆才是硬道理重点看和记忆讲义，这些知识点是经过整理的对重点章节，应重视，局部章节要忽略100分的题不可能均匀分布12章，有些章重要，分值大个人观点1章、2章、4章、6章、7章、10章、12章很重要分值与页数的比重大的章节要重视。5章19页、7章23页1如何应付物业管理师考试1如何应付考试2第1章经济学知识与应用《物业管理综合能力》串讲1.1关于本章考试大纲1.2具体知识点第1章经济学知识与应用1.1经济学知识与应用大纲考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对经济学知识的掌握程度，以及对需求理论、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵的等知识在物业管理中的应用。1.1经济学知识与应用大纲掌握：需求以及影响需求的主要因素——1.1P1需求法则的基本内容——1.1P2供给的方式——1.1P4供给定律——1.1P5（缺，补充）弹性理论——1.2P8-12边际收益递减规律——1.3P13规模报酬——1.3P17成本理论——1.4P19-221.1经济学知识与应用大纲熟悉：均衡价格的决定1.1P7影响需求弹性的主要因素1.2P9影响供给弹性的主要因素1.2P12生产理论1.3P12-18市场失灵及政府调节相关内容1.5P23-291.1经济学知识与应用大纲了解：需求量与需求的异同——补充1.1个人需求与市场需求的关系——1.1P3供给函数——1.1P4市场均衡——1.1P6弹性系数及其意义—1.2p10-11生产函数——1.3P13边际成本——1.4P20外部性问题——1.5P261.1关于本章考试大纲1.2具体知识点第1章经济学知识与应用1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论1.2.2弹性理论1.2.3生产理论1.2.4成本理论1.2.5市场失灵1.2.6经济学基础知识在物业管理中的应用1.2经济学知识与应用知识点1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论一、前言知识点1.资源的“稀缺性”是经济学所关注和研究的永恒问题2.经济学的核心问题：——在既定的有限资源条件下，如何进行合理配置资源，以使其能尽可能的满足人类的需求，即（1）生产什么；（2）为谁生产；（3）如何生产等1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论二、需求demand（一）个人需求个人需求是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一：个人具有购买意愿；第二：个人具有支付能力。*没有支付能力的购买意愿只是自然需要而不构成需求。影响个人需求的因素：P34-2个人的偏好、资产与收入个人所购买的商品的价格与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格以及消费者对商品未来价格的预期等1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论二、需求demand（二）市场需求市场需求表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。由于市场需求是个人需求的加总，因此，凡是影响个人需求的因素都会影响市场需求。市场需求还受消费者人数多寡的影响。有些情况下，某种商品的价格降低后，每个消费者对于该商品的需求量都增加了，从而市场需求量也增加了；但另一些情况下，某种商品的价格降低后，市场需求量的增加并不是由于原有的消费者消费量增加了，而是由于消费该商品的消费者数目增加了。1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论二、需求demand（三）需求与需求量P34-1需求是消费者在某种商品其价格恒定情况下，受经济因素影响，而引起能够购买的某种商品的间接数量。需求量是消费者在不同的价格下所希望能够购买的同种商品的数量。二者关系：需求的变动是指由该商品价格以外的其他因素引起的变动，比如消费习惯、工资变动等等，在图上表现为需求曲线的平行移动；需求量的变动是指由该商品的价格变动所引起的变动，表现为一条需求曲线上不同点之间的关系。在其他条件不变的情况下，如果是价格引起的变化，就是需求量的变化，直观的表示就是在同一条需求曲线上从A点移动到B点；如果价格不变，但其他条件引起发生的变化就是需求的变化，直观表示就是需求曲线本身(整条)在位移。1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论二、需求demand（四）需求法则的基本含义和适用条件P34-3需求法则：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。需求法则的适用条件：（1）其他条件不变是指影响需求的其他因素不变，离开了这一前提，需求定理就无法成立。例如，如果收入增加，商品本身的价格与需求量就不一定成反方向变动。（2）需求定理指的是一般商品的规律，但这一定理也有例外。比较重要的是炫耀性商品与吉芬商品。（3）需求定理反应了商品价格于其需求量之间的反方向变动关系，这种变动关系是由收入效应合和替代效应共同作用形成的。1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论三、供给供给是指在某一特定时期内，单个生产者在各种可能的价格下愿意并且能够出售的某种商品的各种数量。主要影响单个厂商供给的因素：P34-5①厂商打算出售的商品的价格；②为生产该商品厂商所投入的生产要素的成本；③厂商的技术状况；④厂商对于商品未来价格的预期；⑤其他商品的价格等等。1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论三、供给供给规律：是在其他条件不变的情况下，一般而论，随着商品价格的升高，生产者愿意并且能够提供的商品数量增加；相反，随着商品价格的降低，生产者愿意并且能够提供的商品数量减少。即生产者的供给量与商品价格之间呈同方向变动。这一规律被称为供给规律。供给函数QS=F(P)表示一种商品的供给量和该种商品价格之间存在着一一对应的关系。它就表示这种供给数量和影响该供给数量的各种因素之间的相互关系。影响供给的各个因素是自变量，供给数量是因变量。除某些特殊资源（如土地、劳动等资源），大多数商品的供给曲线是向右上方倾斜的，表明供给量与价格是同方向变动。1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论四、局部均衡价格理论（一）均衡价格与均衡数量（熟悉）在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量称为均衡数量。P34-6由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论四、局部均衡价格理论（一）均衡价格与均衡数量商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。在这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供的数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量。任何脱离这一均衡点的状况都称为失衡。在失衡的情况下，市场上供求力量的自发作用最终会实现均衡。1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论当某种商品的供给超过需求时，提供这种商品的厂商会竟相压价出售。这将会降低该商品的市场价格。较低的市场价格会提高消费者的需求而降低生产者的供给，而最终实现供求的均衡。反之，当某种商品的需求超过供给时，消费者会竞相以高价购买该商品，这将会提高市场价格。较高的市场价格会降低消费者的需求而提高生产者的供给，从而在较高的均衡价格下实现供给量与需求量的均衡。（二）关于均衡点的讨论均衡点的存在性——如需求曲线和供给曲线在第一象限存在交点均衡点的唯一性——只存在唯一的均衡价格与均衡数量（局部均衡）均衡点的稳定性——当价格略微偏离均衡点，因市场力量或其他经济机制的作用而使价格自动地逼近并达到均衡点1.2.1需求、供给与局部均衡价格理论五、供求定理P34-7（1）如供给不变：需求增加使需求曲线向右上方移动，均衡价格上升，均衡数量增加；需求减少使需求曲线向左下方移动，均衡价格下降，均衡数量减少。（2）如需求不变：供给增加使供给曲线向右下方移动，均衡价格下降，均衡数量增加；供给减少使供给曲线向左上方移动，均衡价格上升，均衡数量减少。可归纳为，供求定理：需求的变动引起均衡价格与均衡数量同方向变动；供给的变动引起均衡价格反方向变动，均衡数量同方向变动。注意：供求定理不是供给定理和需求定理的加总。供求定理表明的是供求变动对均衡的影响；而供给定理和需求定理表示商品价格变化对其供给量和需求量的影响。1.2.2弹性理论（掌握）五、需求弹性在西方经济学中，弹性指的是消费者和生产者对价格变化的反应程度1、需求弹性的定义需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。P34-8从理论上分析，可以对影响需求的任何变量的弹性进行考察，但由于其中一些因素难以量化，因此通常考察的为需求的价格弹性、需求的交叉弹性和需求的收入弹性。而需求的价格弹性具有代表性，因此我们仅讨论需求的价格弹性，并按通常习惯称之为需求弹性。各种商品的需求弹性是不同的，通常用需求弹性系数来表示需求弹性的大小。需求弹性系数=需求量变动率/价格变动率1.2.2弹性理论（掌握）五、需求弹性2、理解需求弹性和需求弹性系数的要点①需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，需求量是因变量。②需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位的影响。③需求弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关需求量和价格两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则E为正值；反之，E为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其绝对值，E的绝对值表示变动程度的大小。④同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。1.2.2弹性理论（掌握）五、需求弹性3、需求弹性的分类范围——根据需求弹性系数大小分类①|Ed|=0，需求完全无弹性或需求弹性为零，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，需求曲线是一条与横轴垂直的线②|Ed|=∞，需求有完全弹性，表明在价格既定的条件下，需求量是无限的。需求曲线是一条与横轴平行的直线③|Ed|=1，需求为单一弹性，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求曲线为一条正双曲线④|Ed|1，需求富有弹性，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线平坦⑤0|Ed|1，需求缺乏弹性，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭1.2.2弹性理论（掌握）五、需求弹性4、影响需求弹性的主要因素——大纲要求熟悉①商品的替代品数目和可替代程度。②消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例。③商品本身用途的多用性。某种商品的用途越多，其需求弹性越大。④商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。⑤时间的长短。需求弹性是时间的函数，会随时间的变化而变化。1.2.2弹性理论（掌握）五、需求弹性4、影响需求弹性的主要因素——大纲要求熟悉①商品的替代品数目和可替代程度。一般而言，如果某种商品的替代品数目很多，则该商品的需求很可能是富有弹性的。因此，把一