佳兆业地产房市首宗违约忧崩盘

佳兆業地產房市首宗違約憂崩盤佳兆業地產。2015年一開始，大陸資本市場就瀰漫不安氛圍。深圳最大的龍頭房企佳兆業因該公司董事會主席郭英成離職而無法提前償還向匯豐融資的4億港元貸款，成為今年首宗企業融資違約案，面對佳兆業深陷財務泥沼，外界則擔憂此案恐成為大陸房市崩盤的先兆，過去房地產暴利時代或已結束。佳兆業是深圳的土龍頭房企，其在當地的影響力甚至超過大陸房企龍頭萬科，2014年上半年佳兆業就以16.7萬平方米（1801套）的成交量、41億元人民幣的成交金額，一舉超過萬科在當地的業績，摘下深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。郭涉弊案資金斷鏈事實上，佳兆業的融資違約案起因於郭英成的離職事件，由於佳兆業在2013年8月向香港匯豐銀行所簽定的一筆4億港元貸款合約中，就載明了一旦郭英成離職，佳兆業就應在離職生效當天，提前償還所有貸款及利息，而郭的去職案於2014年12月31日正式生效，但佳兆業卻未能準時償還這筆款項給匯豐。至於郭英成離職的原因，至今依然撲朔迷離。業內人士指出，佳兆業以運作深圳都更專案聞名，其快速擴張與深圳當地政府有千絲萬縷的關係。隨著近期深圳市委高層、前政法委書記蔣尊玉涉案落馬，郭英成在2014年10月也傳出遭到有關部門帶走，隨後便傳出郭英成，及其弟郭英智雙雙辭去佳兆業所有職務，佳兆業的資金斷鏈風暴隨即爆發。在港已被停止交易值得注意的是，對於郭英成的辭職，許多深圳業內人士均覺得並不單純。主要原因是，在郭英成於2014年10月離職後，深圳市政府有關部門隨即在11月叫停佳兆業在深圳所有的房地產專案項目，數量高達上千套樓盤，整起事件大有越演越烈之勢。一名深圳房地產業者就表示，如果只是與蔣尊玉落馬案有關，沒必要把佳兆業全深圳的專案都鎖起來，「佳兆業事件可能比想象的更加複雜」。目前在香港掛牌上市的佳兆業已經停止交易，惟此一事件不僅讓佳兆業股價在12月重創50%，更可能導致佳兆業有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約，一旦資金斷鏈效應擴散，整個深圳房地產業是否將因此受到拖累，恐怕才是業界更為擔憂的事。【內地銀行申請查封佳兆業資產】從1月7日開始，包括銀行在內的至少3家金融機構向深圳市中級人民法院申請訴前財產保全，查封佳兆業在深圳的部分資產。（財新網）銷售300億佳兆業為什麼4億港元都還不起？連續違約之後，佳兆業（01638.HK）正被眾多債權人緊盯著。回過頭來看其第一單違約貸款，這家年銷售額達300億元、去年年中手持現金110億元的公司，為何連4億港元都還不起？從佳兆業去年年中的財務結構看，似乎不應該發生被追債的情況。截至2014年6月30日，佳兆業的總借款為297.7億元人民幣，其中，需在1年內償還的為60.1億元人民幣，需在2年以後5年以內償還的則為47.3億元，現金及銀行存款為110.9億元。按此計算，去年年中時，佳兆業的現金能夠覆蓋一年內到期短債的1.5倍，流動性管理其實不錯。2014年下半年，佳兆業的銷售也在預期之中。佳兆業官方目前隻公布了去年前11月的銷售數據，共實現合約銷售約272億元。根據中國指數研究院監測的數據，佳兆業在2014年全年的銷售額為302億元，減去上半年的112億元，這意味著佳兆業在下半年共實現190億元銷售額。按照60%的較低迴款率計算，佳兆業在下半年銷售回款約114億元。拿地方面，從公開資料能夠獲知的只有兩項：一項是去年6月28日，佳兆業以總價6.732億收購深圳市創展酒店發展有限公司所持有的51%股權及轉讓其債務；另一項是去年8月6日，佳兆業以11.55億元競得的上海青浦區重固鎮一宗宅地。這兩項加起來共18.3億元，並不多。而按照佳兆業過往的財務管理，到年末時手持現金至少也會有幾十億元，為何還會出現2015年要延遲還匯豐銀行4億港元的情況？佳兆業並不是不知道此項違約可能帶來的嚴重後果。正如其在公告表示，此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約，從而可能對公司的財務狀況造成重大不利影響。由此可推斷，佳兆業手頭可能確實沒有可動用的現金，而這或許並不是由其經營造成的。“佳兆業可能並不是沒有錢，而是這部分錢遭凍結。因為政府既然可能將深圳所有的項目叫停，就有可能將其銀行賬戶進行凍結。而且在這種情況下，也沒有人敢借錢給佳兆業。”那麼，一直被解讀為“白衣騎士”的二股東生命人壽此時應該出手相救，但事實是沒有。黃立衝認為，生命人壽或許在最開始接盤時並未意識到事態的嚴重性，此時也需要重新評估風險，判斷債務窟窿有多大，以避免“血本無歸”。但目前的情況是，佳兆業的債權人眾多，債務風險不確定性高，無法在短期內判斷。另一方面，佳兆業接二連三的人事變動也可能使其內部運營管理出現了紊亂。郭氏兄弟相繼辭任，擅長企業融資、債務及股權融資運作的執行董事及董事會副主席譚禮寧離職，就連公司首席財務官張鴻光也選擇離場，這讓佳兆業的財務狀況雪上加霜。有業內人士表示，關於債務違約的問題，其實佳兆業可以跟債權人進行談判，對協議相關條款進行修改，緩解償債壓力，債權人的目的是按期拿回錢，而不是逼迫一家企業關門。雅居樂在其董事會主席陳卓林卸任期間就曾有過類似舉動。目前來看，佳兆業還在積極尋求自救，包括各地方公司加大促銷力度，將上海一項目以12億元的價格轉手等。未來，佳兆業還可能會加速銷售，或斷臂求生，或生命人壽鼎力相救，事態如何發展還得看深圳的項目能否以及何時恢復正常。生命人壽能否救火成關鍵陷入“鎖房”風波的佳兆業集團近日深陷破產重組傳聞。根據一財網報導，佳兆業董事會於昨日(1月6日)下午達成最後意見，公司選擇破產重組，一切抵質押手續和債權主張暫停。對此，佳兆業集團相關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時澄清，公司昨日並沒有召開董事會，也沒有達成所謂的“破產重組決議”。佳兆業陷入連環違約上述傳聞的導火索，是自去年12月初曝出的佳兆業位於深圳的3個樓盤、共2000多套單位，被深圳市規劃和國土資源委員會的相應地方分支機關鎖定買賣協議備案。隨後，佳兆業發佈公告稱，除了此前公佈的3個項目(深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園及深圳佳兆業中央廣場)，其位於前海的深圳佳兆業前海廣場也遭“鎖定”，另外3個已落成項目的若干未售房源被限制任何轉讓或抵押的登記、備案，甚至連3個自持出租及自用物業項目的若干單位業權也遭到限制，據估算這批房源總價值超過50億元。佳兆業方面多次表示，目前尚未收到有關部門關於樓盤被鎖的正式通知。與“鎖房”事件幾乎同時進行的，是佳兆業創始人郭英成於2014年12月10日宣布辭任董事會主席等職務，郭英智也由副主席、執行董事調任非執行董事，這標誌著一手創辦佳兆業的郭氏兄弟正式退出公司管理層。此外，郭氏兄弟還於2014年12月4日以每股2.898港元的價格向生命人壽旗下的富德資源投資轉讓約11.21%的股份，轉讓完成後，生命人壽擁有佳兆業29.96%的股份，成為公司的單一大股東。“鎖房”事件與郭氏兄弟的退出，引發佳兆業出現連環債務違約。根據佳兆業於2015年1月1日夜間發布的公告，由於郭英成辭職事項，觸發了一項融資協議包含的強制性提前還款條文，遭匯豐銀行要求提前償還2013年8月借出的4億港元定期貸款。但是，佳兆業未能如約償還這筆錢，引發了一場貸款違約風波。隨後，佳兆業於昨日再度發佈公告提及，兩名項目夥伴稱佳兆業違反有關深圳龍崗區的兩個市區舊改項目的合作協議，要求終止該合作協議的權利及要求，並要求佳兆業即時到期償還上述費用連同應計利息及所有其他未償還款項。佳兆業方面表示，目前正在評估這一違約事件的影響，有關影響可能會觸發有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約，從而可能會對佳兆業的財務狀況造成重大不利影響。優先票據收益率大漲由於上述違約事件引發投資者對佳兆業債權違約的恐慌，導致佳兆業此前發行的多筆未償還優先票據收益率大漲，截至1月6日，佳兆業一筆2016年到期的優先票據買入收益率暴漲至81%，另外三筆分別在2017年、2018年和2020年到期的優先票據買入收益率也分別高達53.7%、48.4%和48%。“從目前的佳兆業的情況來看，郭氏兄弟去意已決，原佳兆業的管理層將進一步被削弱。隨著生命人壽成為單一大股東，這家險企成為扭轉佳兆業目前局面的關鍵因素”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，債權人最重視的是大股東的實力，如果生命人壽願意挽救陷入困境的佳兆業，償還短期債務的難度並不大，公司可以與債權人協商修改優先票據違約條款，甚至出售部分資產以渡過短期債務危機。但黃立衝也坦言，如果最終“鎖房”事件無法解決，導致公司長時間無法按時還債導致債務違約情況進一步惡化，佳兆業有可能被迫走上破產重組的路。佳兆業深陷違約門或啟動房地產風險釋放期新年伊始，佳兆業4億港元的過橋貸款違約創下了中國2015年首單違約紀錄；隨即，佳兆業一筆2018年到期的美元債券年化收益率狂飆至45%；緊接著，佳兆業的國內合夥人退出一項舊改項目，佳兆業國內違約事件正式啟動。儘管從表面上看起來，佳兆業此次系列違約事件與其董事長郭英成被調查有關，是一個政治風險引發的違約，但被業內人士解讀為，中國房地產行業風險集中釋放的前兆；而且在2014年底多家機構的研究報告均將房地產行業繼續下行列為中國2015年最大的經濟風險之一，甚至引發系統性金融風險。房地產引發中國系統性金融風險的邏輯並不復雜，因為房地產市場一端連著銀行信貸資金，一端連著土地出讓金，而土地出讓金背後是政府的財政收入和地方債務的質押資產；房地產行業持續低迷，甚至是出現崩盤，一個直接的影響就是銀行壞賬率上升；另外一個影響就是對地方償債能力的影響，加之地方債務清理將是2015年的重頭戲，疊加效應值得警惕。佳兆業深陷違約門2015年1月1日，佳兆業以一紙違約公告開啟了新的一年，佳兆業4億港元的匯豐過橋貸款也成為了2015年的首單違約。公告同時稱：“此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。”1月6日早間，佳兆業公告稱，於2014年12月31日，該公司接獲龍崗區兩個市區舊改項目的兩名合作夥伴通知，稱佳兆業已違反該等項目的合作協議，要求終止該等合作協議，並退回已經支付的12億元人民幣的費用。同日，負責上述融資協議的貸款人也表示佳兆業構成違約，要求上述費用連同應計利息及所有其他未償還款項即時到期應付。隨後佳兆業發行的幾單債券收益率均大幅飆升，其中一隻2016年4月22日到期的人民幣債券年化到期收益率則飆到了99.154%，另外一隻2015年底到期的人民幣轉債收益率則飆升至146%。房地產系統風險儘管此次佳兆業“違約門”事件的導火索源自其董事長郭英成被調查，在表面上看是“個例”，但有業內人士認為，佳兆業或許正在打開中國房地產行業系統性風險的潘多拉魔盒。中國社科院金融研究員易憲容就認為，佳兆業集團貸款違約，就是當前國內房地產市場週期性調整過程中逐漸暴露市場風險和經濟風險的一個案例。首先，房地產行業自身面臨的風險正在逐漸釋放，房地產行業已經被多家機構看作是2015年中國經濟風險中的首要風險。一方面從內部來講，是國內房地產市場的持續低迷，房地產企業銷售全面下降，流動性風險增加，也會讓國內正規的金融機構對房地產企業貸款更為謹慎甚至於收縮；而且受早期房地產暴利以及房地產調控政策影響，房地產企業在國內的融資很大一部分通過包括信託在內的影子銀行實現，融資成本居高不下；而當前一旦遭遇銷售不暢，很容易造成資金鍊斷裂及風險暴露。另一方面外部融資環境正在持續收緊，中國房地產企業海外融資成本和融資通道也正在收緊。去年中，國際清算銀行就提醒，中國企業海外負債敞口中房地產企業佔比較高，國內房地產週期調整疊加美聯儲升息及人民幣貶值，將帶來極大的再融資和償債壓力，是中國企業海外風險的一個重要集中點。而目前的數據似乎正在顯示以上兩大風險都在暴露過程當中，繼2014年的房地產週期性低迷之後，機構普遍認為2015年上半年房地產仍將持續下行。摩根大通首席經濟學家朱海斌在年前的研究報告中認為，2015年房地產市場的調整將持續，並可能在2015年進一步拖累GDP增長0.6個百分點；全國范圍的房價跌幅將在5%~10%區間內，二線和三線城市整體面臨更大的價格