2011年襄阳房地产市场调研报告

版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归徐州新景祥房地产投资顾问有限公司所有，未经徐州新景祥房地产投资顾问有限公司许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。襄樊房地产市场调研报告日期：2011年月日徐州新景祥房地产投资顾问有限公司城市概况城市属性高新技术开发区襄州区樊城区鱼梁洲经济开发区襄城区襄阳市位于湖北省西北部，居长江最大支流——汉江中游，是汉水流域中的一座中心城市；辖襄城、樊城、襄阳3区，南漳、保康、谷城3县，枣阳、宜城、老河口3市；设有国家级高新技术产业开发区和省级鱼梁洲经济开发区。汉水流域中的一座中心城市，设有国家级高新技术产业开发区和省级鱼梁洲经济开发区市域总面积19774.41平方公里市区面积3563平方公里建成区面积约100平方公里区域简介辖区面积（平方公里）总人口襄城区襄阳市委、市政府所在地，古文化遗产保留最多的地方，是襄阳市的政治文化中心。辖1个乡、2个镇、5个街道办事处，即尹集乡、欧庙镇、卧龙镇、昭明街道办事处、王府街道办事处、庞公街道办事处、檀溪街道办事处、隆中街道办事处，127个行政村、40个社区居委会。版图面积684.8总人口50万人其中城镇人口31.7万人。樊城区襄阳市区最为繁华的中心地带，商业、住宅均较为发达。辖太平店、牛首两个镇，柿铺、清河口、屏襄门、定中门、中原、王寨、汉江、米公8个街道办事处，共有村委会84个、居委会70个。版图面积60080万以上襄州区农副土特产品丰富；工业基础较为坚实，交通、电力、通讯、文教卫等基础设施成龙配套，具有现代化中等城市规模。辖张湾、龙王、石桥、黄集、伙牌、古驿、朱集、程河、双沟、张家集、黄龙、峪山、东津13个镇，1个省级经济技术开发区2306100万人鱼梁洲经济开发区具有浓郁现代化气息的生态旅游岛和综合性旅游中心。洲体面积26.5常住人口6000多人高新技术开发区我国汽车工业、军工企业的聚集地和鄂、豫、渝、陕毗邻地区技术、智力最密集地区。建成区2212.33万人城市概况城市属性时间GDP（亿）增长（%）固定资产投资（亿）增长（%）城区居民人均可支配收入（元）增长（%）人均GDP（元）增长（%）2006年675.1812%200.5034%911711.9%1166512%2007年785.4514%265.8032.6%10912.1819.7%1395719.6%2008年1002.4614.6%373.8040.6%12292.1012.65%17154.222.9%2009年1201.0115.0%574.7953.8%134099.1%20394.818.9%2010年1538.316.2%835.345.3%1475610.1%27953.837.1%城市概况经济指标2010年末襄阳市全市常住人口550.0万人(指常住本市半年以上人口)。全年出生人口7.42万人，出生率为12.6‰；死亡人口2.81万人，死亡率为4.8‰，人口自然增长率为7.8‰2010年全市实现地区生产总值1538.3亿元，比上年增长16.2%。城市概况经济指标第一产业增加值234.7亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值798.2亿元，同比增长20.9%；第三产业增加值505.4亿元，同比增长14.6%。三次产业结构由上年的16.7：47.9：35.4调整为15.2：51.9：32.9。八大类居民消费价格指数“五升三降”；食品类、烟酒及用品类、医疗保健及个人用品类、娱乐教育文化用品及服务类、居住类价格同比分别上升4.7%、0.5%、3.8%、0.1%和1.8%；衣着类、家庭设备用品及维修服务类、交通通讯类分别下降0.2%、0.6%和0.3%。工业品出厂价格累计上涨2.6%；作为中间环节的原材料、燃料及动力购进价格累计上涨4.9%。城市概况经济指标2010年，居民消费价格累计上涨2.1%，零售物价格累计上涨2.8%。2010年，全市第一产业完成投资18.7亿元，同比增长17.6%；第二产业完成投资434.2亿元，同比增长41.9%，其中：工业投资为434.0亿元，同比增长41.9%。分行业看，采矿业完成投资15.78亿元，同比增长163.9%，制造业完成投资404.0亿元，同比增长43.9%，电力、燃气及水的生产和供应业完成投资14.24亿元，同比下降25.6%；第三产业完成投资300.1亿元，同比增长51.6%。城市概况经济指标2005年以来，全市社会固定资产投资呈上升趋势2010年，全市外贸进出口总额71362万美元，同比增长64.5%。其中：外贸出口总额55406万美元，同比增长68.2%；一般贸易出口总额49921万美元，同比增长64.5%。进口总额15956万美元，同比增长53.1%。2010年，全市新批外资企业26家，同比增长4.0%；完成合同外资20907万美元，同比下降5.8%；实际利用外资达32606万美元，同比增长30.0%，其中：直接利用外资27206万美元，同比增长12.4%。城市概况经济指标2010年，全市外贸进出口总额71362万美元，同比增长64.5%。年度合计商业用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服服务设施其他商品房其他2007年3995.7123576520248116442008年410618521488702912583542009年4000200200010801203202802010年450022023001170130360320单位（亩）根据2008年各类土地供应情况，结合年度土地利用计划，2009年土地供应总量安排共4000亩，其中新增建设用地计划供应2400亩，利用存量建设用地1600亩。初步预测2010年土地供应总量计划4500亩，其中新增建设用地计划供应2700亩，利用存量建设用地1800亩。城市概况土地工业情况初步预测2010年土地供应总量计划4500亩，其中新增建设用地计划供应2700亩，利用存量建设用地1800亩。02004006008001000120014002007年2008年2009年2010年保障性住房住宅供应总量商品房供应量单位：亩由图可知，商品房供应量逐年增加，增幅逐渐减小。从2007-2010年，保障性住房总量逐年减少。2011年，国家加大对保障性住房的建设，预测未来5年襄阳保障性住房总量会有所增加。城市概况市场供应量商品房供应量逐年增加，增幅逐渐减小。向市场化运作过度的萌芽阶段市场快速发展，形成多元化格局经历市场疲软，楼市小阳春出现市场化运作快速形成市场发展进入快车道2004年2005年2006年—2007年2008年—2009年1153元/㎡1332元/㎡1540元/㎡1883-2336元/㎡2819-3454元/㎡楼市持续创新高3432元/㎡2010年2006年—2007年：自2006年始，襄阳市商业地产集中亮相，供应量超过200万方，临街铺面的销售均价已达2万元/㎡以上。住宅市场规模持续扩大，2006至2007年，住宅市场供应量近200万方，襄阳市房地产市场开始进入发展快车道。2008年—2009年：2008年以来，全国沿海和大中城市受国家宏观调控政策滞后叠加的影响，房地产形式出现短期内的波动。从2009年3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。2010年—2011年：襄阳市区过去的住宅产品的供应结构较为单一，住宅市场的竞争以价格为主要竞争手段。由于外来企业先进开发理念的渗透、开发企业经营理念的转变、消费需求的升级等，市场已趋成熟，逐渐向追求较高品质的方向发展，市场逐渐呈现多元化。房地产市场分析发展历程襄樊房地产市场调研时间（年）全市房地产投资（亿）增长（%）商品房施工面积（万方）增长（%）商品房竣工面积（万方）增长（%）销售面积（万方）增长（%）200522.0926.1265.77.1386.31-13.8107.4334.35200629.6734.3364.137.1115.0733.32119.311.17200736.8724.3397.559.2141.8823.30151.3726.90200846.2125.3489.223107.20-24.4128.3-15.3200955.3919.9709.745.1555417.7224.574.52010106.5292.3847.1519.4688.0824.0382.7370.5襄樊房地产市场调研一级资质开发商民发房地产开发有限公司襄阳市鑫品实业有限公司中房集团襄樊房地产开发股份有限公司二级资质华立地产集团襄樊艺苑房地产湖北锦绣房地产襄阳市车城东厦房地产三级资质湖北昌盛房地产襄樊佳信房地产湖北华凯实业投资襄樊钱塘潮实业襄樊百发房地产开发襄樊久盛房地产襄樊华盟房地产襄阳市君和房地产襄樊华盛房地产襄阳市闽兴房地产襄樊佳信房地产襄阳市前方房地产襄樊金泰房地产新天地房地产襄樊新大陆房地产市场开发公司（部分）襄樊房地产市场调研全包模式使用该模式的房地产开发企业一般没有设立专门的营销策划部门，而是把楼盘销售和广告发布都委托给房地产营销代理公司，连置业顾问也是房地产营销代理公司派来的，房地产开发企业只派财务人员在售楼部收款。目前，使用这样模式的楼盘越来越少。半包模式具体又分两种，一是房地产开发企业设有专门的营销策划部门，也有自己的置业顾问，广告自己发布，只是把营销策划和广告设计委托给房地产营销代理公司代理。如华凯·丽江泊林。二是房地产开发企业只负责发布广告，置业顾问是房地产营销代理公司派来的，把楼盘销售委托和广告设计委托给房地产营销代理公司代理。如新天地主题广场。民发模式该模式由民发实业集团有限公司首创。房地产开发企业设立专门的营销策划部门，配备有广告设计人员和置业顾问，楼盘销售、营销策划、广告设计和发布都是企业自己做，不请房地产营销代理公司。该模式适合资金雄厚、实力强大、品牌突出的大型房地产开发企业。久富模式也称顾问模式，由襄樊久富房地产开发有限公司首创，并将在襄樊溪苑实业总公司和该公司合作开发的“山水檀溪”项目中首次运用。使用该模式的房地产开发企业设立专门的营销策划部门，配备有置业顾问，楼盘销售、广告发布都是企业自己做。营销策划自己也做，但是请专业房地产营销代理公司当顾问，并负责广告设计。房地产市场代理公司及营销手段襄樊房地产市场调研樊城区在售项目物业类型建筑规模（㎡）建筑类型均价（元/㎡）当期总套数剩余套数主打户型民发盛特区公寓写字楼550000高层（31）7500-770022001100三房129-142㎡泰安华府商铺住宅39777高层（23、27）5800200090-120㎡蓝钻领域住宅公寓31817低层53002002050-130㎡瑞泰欣城住宅公寓100000高层、小高层630090010038-124㎡清夫新城国际商铺住宅40000高层（33）5200330079-139㎡汉江明珠城商铺住宅151201高层（23、32）6000-700010001000三房94-280㎡盛世龙城住宅商铺400000小高层、高层5200-620083312430㎡和100㎡即将开盘项目物业类型建筑规模（㎡）建筑类型均价（元/㎡）当期总套数前期认购主打户型拉美江景豪庭商铺住宅高层（33）700080085%110-138普鑫上东郡商铺住宅350000高层开盘待定华立凤凰城（三期）商铺住宅202277多层、小高层、高层、花园洋房住宅5000花园洋房55001940四房77-160㎡房地产市场主要房地产项目襄樊房地产市场调研高新区在售项目物业类型建筑规模（㎡）建筑类型均价（元/㎡）当期总套数剩余套数主打户型民发天地商铺住宅320000高层（31、32）530025004050-200㎡长虹名筑商铺住宅50000高层（22、24）580050025即将开盘项目物