房地产法律培训之一(1)

房地产法律培训之一制作人：吕黄河主要阶段第一阶段：前期开发阶段第二阶段：施工建造阶段第三阶段：销售阶段第四阶段：物业管理阶段第一阶段：前期开发阶段一、项目收购的法律风险二、项目转让的法律风险三、项目转让的变通方式四、合作开发一、项目收购的法律风险项目现状的风险：环境、位置、质量；合法性风险：土地使用权是否取得是否符合转让的条件（房屋建造进度达到投资额的25%，成片开发的形成用地条件，转让房屋的，持有房屋产权证书）对方公司状况调查：担保、资质、履约能力等二、项目转让的法律风险项目转让的条件：已获得立项开工条件转让时间是在取得商品房预售证之前达到法定转让条件三、项目转让的变通方式增资扩股增资扩股适用于资金严重短缺的企业，引入合作伙伴。股权融资：阶段性股权融资必须在项目成熟的前提下进行；并且在合同中要有销售后按一定溢价回购的内容。商品房包销：委托方必须是开发商；受托方为有资质的房地产中介机构；合同内容要体现己方利益。承包方式：承包商的选择、承包合同的法律风险尤其是违约的风险。四、合作开发联营协议保底条款无效联营协议需要备案通过审批、备案方式保证提供资金一方的物权设立项目公司进行合作开发，通过股权方式明确各方利益第二阶段：施工建造阶段另作专题培训第三阶段：销售阶段阶段性担保的风险广告与事实不符的风险售后包租的风险阶段性担保的风险阶段性担保不表示阶段性的风险，而是长期风险最高院关于适用《担保法》若干问题的解释第32条规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期为主债务履行期届满之日起6个月。”防范措施：1、以期房抵押代替开发商担保2、设立反担保协议销售广告与事实不符的风险最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”防范应对措施：1、明确广告宣传的范围和内容2、对销售广告、宣传资料进行严格的审核3、广告的模糊化处理第四阶段：物业管理阶段依法招标未依法招标不符合法律规定。完善物业移交未规范物业交接手续会导致物业服务主体不明的法律风险。TheEnd谢谢