2017成都中德麓府项目个案分析

【个案解析】中德麓府2017年/08/3101020304目录区域解析项目解析营销解析项目总结PARTONE01区域规划02区域配套03区域市场区域解析区域规划区域整体规划区域是以原生态环境及其先天优势，打造一个自然环境优美、生活配套高端且丰富，拥有自身产业特点并云集豪宅的低密高品质住区。麓山板块一直以来以高端宜居著称，但由于板块内的各种配套设施并不太完善，很长时间内麓山板块呈配套少，人口少的状况。随着麓山板块划归为天府新区成都直管区后，世豪广场和复地复城国际的陆续开业，加上原有的伊藤和嘉里的商业区，大量生活型配套开始落地，麓山板块从完全的高端定位逐步过渡为以高端和改善为主。住宅用地商业用地产业用地公共管理与公共设施用地绿地交通配套区域主干道次级干道支路地铁天府大道南延线红星路南延线一段麓山大道东山大道香沙路地铁六号线天府大道南延线、红星路南延线一段麓山大道、东山大道香沙路地铁六号线桃花岛站（规划）交通纵横交错，地铁六号线桃花岛站预计2017年开始动工，目前出门基本只能靠开车。本案华阳客运中心幼儿园小学中学教育配套区域本案成都市实验外国语学校麓山国际光亚学校规划学校规划中学规划小学成都市实验外国语学校、麓山国际光亚学校、规划中学规划小学、规划学校生活配套休闲配套医疗配套生活配套区域本案麓山国际社区万安体育公园麓湖双流区第三人民医院成都天府新区奥亚医院双流普济医院双流区第三人民医院、双流普济医院、成都天府新区奥亚医院万安体育公园、麓湖艺展中心麓山国际社区主要依托于麓山国际社区已经成型的生活配套。区域市场区域50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上麓山销售套数0644669635220217514627411425313030新增套数00740682173346741051849216582172存量套数6441018618523978124220711047044成交均价(元/㎡)0626664146578722478738255171441636315345191521595830291050001000015000200002500030000350000100200300400500600700800麓山板块区域内主要热销户型是70-130㎡的套三户型，产品以改善为主，热销产品面积以90-110㎡居多。区域市场区域销售套数销售面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交总价(万元)新增套数新增面积(㎡)存量套数存量面积(㎡)滨江和城2572223276.395532123520.783086268820.751445544.31合能枫丹铂麓62166584.99655043612.951152124043.1535443556.06恒大天府半岛4158509390.047040358591.854435528140.0475384280.76三利麓山城1635184336.676477119389.32055247661.5442063324.87滨江和城恒大天府半岛合能枫丹铂麓三利麓山城区域内项目较少，产品多以改善为主。小结区位卖点：区域小结区域PARTTWO01开发商概况02项目解析03价值解析项目解析04项目小结开发商概况项目公司简介销售表现四川中德世纪置业有限公司和成都中德红谷投资有限公司是光贸（香港）投资集团有限公司在川投资的大型房地产公司。其中，成都中德红谷投资有限公司成立于2010年1月；四川中德世纪置业有限公司成立于2008年1月，注册资金5.5亿元。在成都的项目：中德英伦联邦、中德英伦城邦、中德英伦世邦中德英伦联邦自2011年6月到2016年1月，五年9次单盘销冠开发商概况项目销售套数成交均价(元/㎡)新增套数存量套数销售套数成交均价(元/㎡)新增套数存量套数中德英伦城邦50以下0000中德英伦世邦50以下000050-70000050-70000070-901780860117911170-906726712690-1105098463509090-110651855374493110-13037982443834110-1300000130-150307489311130-150408859050294150-170158310150150-1700000170-2001764910170-2000000200-2505865183200-250410271112108250-3000000250-3000000300-4000000300-4000000400-5000000400-5000000500以上0000500以上0000中德英伦联邦50以下000050-704467059451570-903847836638702390-11018568344187414110-13012867977131327130-150582747359210150-170310888933018170-200458168494200-2507898881250-3000000300-4000000400-5000000500以上0000项目特点区域内热销楼盘产品偏改善英伦系风格开发商在蓉项目是去化快，产品具有独特的建筑风格，有很强的标识感，同时还注重产品品质。土地概况-项目土地指标本案占地面积：327.08(亩)可建面积：218053.34(万㎡)容积率：3建筑密度：商业：≤40%，二类住宅：≤30%建筑高度：建筑物制高点满足机场航空限高要求项目四至-项目麓山国际社区万安体育公园本案成都奥迪天地周边生活配套少，主要依赖麓山国际社区成都外国语学校（西区）基础信息项目项目地址双流麓山大道二段（新元素奥迪旗舰店旁）所属板块麓山板块开发商成都新元素置业有限公司物管公司中德物业代理公司开发商自销占地面积（万㎡）21.8建筑面积（万㎡）65物业类型普通住宅、别墅建筑类别合院、高层容积率3.00绿化率35%总户数（户）2400层高（米）3.00建筑风格新中式风格车位配比5905交房标准清水本案项目规划项目项目规划整体规划：分为三个板块，高层、住宅、商业街麓云：新中式高层府邸，当前项目总楼栋数9栋高层，高层地下2层、地上30层，分别为3梯7户、3梯6户。麓院：中式合院，当前项目总共88套合院，地下一层，地上两层，1梯1户。麓坊：美容主题商街。高层别墅商业街商业街商业街商业街商业街商业街项目整体占地300亩，总建面约65万㎡，当前楼栋总数共9栋高层，88套合院，高低配。户型配比项目5号楼916789106874290121106107101108123本次首开产品为5号楼，产品合计推出392套，其中三套二为主力。首次推出产品丰富，面积段跨度大，选择面宽。楼栋面积（㎡）套数占比（%）套型朝向5号楼107318%中庭106（A2）318%中庭106(B）307.6%中庭121307.6%临街91307.6%临街67307.6%临街89307.6%临街42307.6%中庭101307.6%中庭87307.6%临街90307.6%临街123307.6%临街108307.6%中庭合计392100%-户型解析项目•建筑面积:101㎡，实得面积:134㎡，3室2厅2卫户型优势户型劣势户型动静分区；阳台以及飘窗赠送面积大，采光通风好；直面中庭，南北通透。主卫和衣帽间采光差；户型不规则；过道面积浪费。户型解析项目•建筑面积:106㎡，实得面积:122㎡，3室2厅2卫户型优势户型劣势户型功能布局合理、动静分区；水线集中；直面中庭。过道存在一定面积的浪费户型不规则；主卫采光差，易潮湿。户型解析项目•建筑面积:67㎡，实得面积:75㎡，2室2厅1卫户型优势户型劣势户型整体方正；采光通风较好；户型功能区分布不合理，厨房离餐厅太远卫生间采光通风差，易潮湿；主卧面积小。户型解析项目•建筑面积:90㎡，实得面积:100㎡，3室2厅1卫户型优势户型劣势户型整体方正，动静分区；采光通风较好；卧室采光好，主卧飘窗设计。户型过道面积浪费；卫生间采光通风差，易潮湿。户型解析-项目•建筑面积:315㎡，实得面积:595㎡户型解析-项目•建筑面积:713㎡，实得面积:1323㎡亮点解析-新中式建筑风格项目中德麓府在文化和精神上的属性是改善型产品中所拥有的最大竞争力，这样对传统文化的传承，是独一无二的。因为中式建筑的设计工艺和流程，是非常复杂的，对于用材用料也是有很高的要求的，中德麓府的打造是经过中德反复推敲和调整才最终成型的产品。所以，中德对于品质的追求和对产品的研发，都是很难被模仿的。对比麓湖、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚等清一色、外国范的国际社区，麓府的中式风格别具一格。亮点解析-追求品质项目耗资千万打造一扇门合院的屋脊合院的瓦LOW-E玻璃合院大门高层大门中德麓府对标全国南派合院，对细节把握面面俱到，设立三种不同主题的院落，分别赋予院落“清、博、奢”的风格特征，结合了古典和现代的设计手法，以契合不同性格和文化层次的高端人群。亮点解析-美容主题商街项目基于中国青春美容行业快速发展的大背景，中德将在麓府项目中大手笔引进瑞士、日本、韩国的尖端科技和产业，聚合成国际一流美容、康疗、康养商业中心，真正打造一站式、立体化“靓丽”产业体系，制造成都颜值制高点，开启一部当代的“清明上河”图鉴。亮点解析-规划名校资源项目规划小学规划中学规划学校实验外国语幼儿园、小学已开校的成都实验外国语（西区）近在咫尺，2016年四川高考成都市文理科状元均出自成都实验外国语(西区），政府拟引入中小学名校毗邻项目，另中德拟引进知名品牌幼稚园。客户解析项目客户分析客群年龄段购房特征及抗性客户来源内部认购、老业主为主力30-40岁为主以自住和投资为主项目现状项目2016年9月3号开盘，推出5号楼，当天去化率达到94%。楼栋面积（㎡）套数占比（%）销售套数去化率成交均价（元/㎡）总价区间(万元/套）5号楼107318%3097%700074-78106（A2）318%3097%712574-78106(B）307.6%30100%740077-81121307.6%2997%739087-9191307.6%30100%685062-6567307.6%2893%662043-4689307.6%2997%680060-6342307.6%2893%695029-30101307.6%30100%710070-7387307.6%2997%674057-6190307.6%2893%685061-64123307.6%2067%700085-89108307.6%2687%710075-79合计392100%36794%6600-7400-价格预测项目内购价开盘价（已涨500-600）学区规划开工（价格全面上升）随着周边配套完善，价格不断上涨价格预测价格随着周边配套的不断完善而上升项目小结项目小结自身卖点：自身不足：PARTTHR01案场包装02项目推广03营销活动营销解析案场包装-案场外部营销售楼部大门绿荫小道喷泉抽奖车项目售楼部还未修好，现借用的是中德英伦联邦的售楼部，售楼部预计房交会之前修好案场包装-案场内部营销垂花门户型展品水晶吊灯客户洽谈区与中德英伦联邦同用一个售楼部，形成了一定的竞争营销推广-线下营销广告主要投放在地铁，公交站台、公交车处，宣传活动主要靠内推会和房交会营销推广-线下营销拓客渠道中原链家房多多房天下玛雅来访客户主要依托于渠道带客营销推广-线上营销线上各大媒体投放广告，以品质和毗邻状元名校为主要诉求