公园道一号住宅地产项目销售报告文案 (NXPowerLite)

公园道号-11月销售月报精诚合作铸造精品1辉煌成果——房展会圈客量2233组。10月4日～11月30日现场登记1484组。A类客户787组。10月4日～11月30日来电290组。营销回顾营销中心进场房展会4幢桩基施工正负零主体施工4幢封顶4幢竣工？蓄势期原定任务：赢得市场关注顺利完成引导期原定任务：认知度预售证项目享有很高的知名度停留概念层面，缺乏实体支撑项目热度开始减退开盘期、强销期、二期蓄势市场竞争激烈、政策变数，客户流失、产品配套的问题将增大今后营销难度。热线公开尚不明确现场访客走势图5001001502002503001周2周3周4周5周6周7周216270183137142150147数据说明：受房展中心看房车影响，走势在第二周上浮后又趋向平缓。目录一、一期统计二、客户分析三、市场分析四、政策变化项目统计——一期项目数据•总户数：1232套•住宅面积：107833.9m2•商业面积：2741m2•地下车位：326个•12月打桩：1＃2＃6＃11＃1＃单身公寓2＃三房二卫6＃三房二卫11＃三房一卫16F10F11F14F单身公寓45m2L型两房80m2三房二卫131m2三房二卫128m2三房一卫113m2（60套）（27套）（43套）（64套）（128套）产品总结一期户型设计合理，市场接受度较高。挑高式露台、入户花园具有一定竞争优势。单身公寓及小户型相对集中。8＃复式楼、12＃楼b户型须做微小调整。现场客户对一期工程的进度、交房的批次较为关注。目录一、一期统计二、客户分析三、市场分析四、政策变化客户分析的内容客户分析渠道统计职业分析年龄统计区域统计面积需求交通工具更新客户形象获知渠道走势图0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%1234567周数朋友路过报纸电视户外朋友电视路过售楼部户外报纸数据分析－1、项目已获得较高的知名度，口碑传播成为信息传播的主要途径。2、电视途经在当地市场作用不可忽视，能起到信息爆炸的作用。3、受投放节奏影响，报纸广告作用并不明显。4、户外广告走势较平稳（详见户外广告专题）。5、产品附加值、服务水平、工期因素将决定口碑效应的持续时间。渠道分析电视客户职业统计图行政事业,471,40%企业单位,355,30%个体经商,254,21%其他行业,102,9%行政事业企业单位个体经商其他行业数据分析：1、行政事业单位、企业单位约占70％的比重，表明市场有较强的购买力。2、长期动态检测表明来访客户职业比重走势较为平衡。3、数据表明客户接触报纸和网络的可能性较大。4、目前客户的文化素养较高，追求较高的居住品质，对事务有较强的感知能力。职业分析客户年龄统计图196490278811518.49%46.23%26.23%7.64%1.42%010020030040050060026-3030-4040-5050-6061以上年龄数量比重组数数据分析－1、30－40岁的客户比重最大，说明三房产品需求将比较旺盛。2、从原始数据得知，35－45岁的客户比重也相当客观，说明潜在客户二次置业的可能性较大。这类客户比较注重居住的舒适感和社会认同感。3、26－30岁的比重也占18.49％，这类客户主购房动机主要以结婚和解决基本住房为主，说明80－100m2的产品需求也有一定保证。4、同时50－60岁的客户比重占7.64％，这类客户的为子女买房或大房换小房可能性较大，因此需求户型为自住两房或共住三房两种可能。年龄分析面积需求统计图104371914155072514.93%39.64%32.45%1.95%2.89%8.13%0100200300400500600单身公寓80以下80-100100-120120-144144以上数据分析－1、主力需求表现为120m2左右的三房产品，说明在现有价格水平下，市场购买力仍然旺盛。2、目标客户对大户型的强势需求，再次说明客户对舒适感、认同感的追求。3、因案场调整引导方向，近期2＃、6＃129m2的客户登记量较为明显。4、L型80m2的两房产品将成为销售难点。5、复式楼、超大户型的市场需求并不明显。客户区域统计图城南26.35%城中41.52%城东6.86%城北8.30%最近两周数据显示：城中板块：115组城南板块：73组城西板块：26组城东板块：19组开发区：15组其他县：6组注：板块分别以青年路、建军路、串场河、黄海路为界限（非行政区划）。城西9.39%开发区5.42%交通工具统计图4321154823055050100150200250300350400450500汽车摩托车自行车电动车步行组数数据分析－1、目标客户拥有私家车的数量最大，项目的停车规划将直接小区的品质。2、电瓶车、摩托车停放管理将决定客户的购买欲望。3、众多的汽车数量为将来物业管理经费来源提供了有力的支持，也要求项目在产品配套、停车管理必须达到更高的要求。目标客户的形象更新——年龄在30－45岁，机关企业单位工作人员为主，有较强的购买实力。获取信息方式：口碑传播、电视、报纸、网络。购买需求：三房为主，需要停车库、储藏间。购房特点：1、不理性，易盲从，在新一轮的竞争中流失的可能性较大。2、开始关注小区的物业管理、水体环境。3、部分客户对小高层、高层住宅的理解停留在多层住宅层面，存在一定抗性。4、未来几年，客户将越来越关注楼盘的采光通风、产品配套、物业服务等实实在在的硬件内容。目录一、一期统计二、客户分析三、市场分析四、政策变化市场综述2007年下半年来，盐城楼市进入价格相对混乱的局面，主要原因是盐城小高层、高层“不限基价”，各大楼盘借机提价。城南进入“大盘时代”的启动阶段，未来的楼市竞争将异常激烈。市场将面临产品同质化严重、2008年下半年将面临“房源井喷”的严峻考验。伴随着大盘时代的全面启动以及不断出台调控政策，“楼市风光无限好”的现象在未来的几年必将不复存在。价格事件回顾：1、2007年7月盛世华城率先将小高层起价上涨至3540元/m2，激发了城南、城西南各楼盘的涨价欲望。2、2007年9月钱江方洲先开3幢的多层均价达到3570元/m2，2幢小高层均价高达3760元/m2，创下城南楼盘同期价格之最。3、2007年9月底，华厦绿城和恒荣世家同时涨价400元，以3500元/m2的高价挺进“金九银十”的销售旺季。4、2007年10月初，中远·世纪嘉园以3760元/m2的价格开盘。5、2007年11月初，受“中庚拍地”事件影响，恒荣世家将价格提高到4200元/m2，涨价封存剩余的20％房源，城南房价再次攀升。钱江方洲宣传品宣称多层开盘价3666元/m2城南房源供应图10030075160050100150200250300350金大洋汇景新城月湖花城中远世纪城供应套数城南供应情况2007年10月－12月期间，城南的主要房源来自中远世纪嘉园正式开盘，钱江方洲低调开盘，而其他几大楼盘均属于无证认购推出房源。套套套套同期华厦绿城与恒荣世家10月份均只推出1幢小高层，而钱江方洲的真正推向市场的房源只有10＃和18＃2幢小高层住宅。重点项目（1）西城逸品开发公司：江苏省丰盛房地产开发有限公司建设单位：南京建工有限公司规划设计：南京城镇建筑设计咨询有限公司营销代理：苏垦机构营销推广主推广语：全优生活社区卖点诉求：概念炒作阶段，以规划、园林、水景等走全能品质路线推盘节奏：一期首批2＃、3＃、4＃小高层共228套住宅。项目定位：全优品质社区开盘时间：2008年春节左右交房时间：2009年下半年工程进度：3＃、4＃已经打桩完毕。经济技术指标占地：20万m2建筑面积：40万m2绿地率：46％容积率：1.9规划户数：2400户车位：1500个储藏间：1：0.8一期建面：5万m2（6幢临水小高层）设计特点：酒店式入户、阳光电梯间小区配套：幼儿园、农贸市场、篮球场、会所、羽毛球场、儿童游乐场调研感触：公园道1号的全能品质规划设计遭遇强劲的挑战。注：户型配比参看《楼盘调研表》重点项目（2）汇景新城开发公司：盐城市广联置业有限公司策划公司：广州市鼎立广告有限公司营销推广主推广语：汇峰生活景绣人生卖点诉求：1.4的容积率水景社区、公园式享受幼儿园、盐城一小、盐中、高力家具市政府开盘时间：2008年3月交房时间：2008年底经济技术指标占地：165亩建筑面积：16万m2绿化率：39％容积率：1.39总户数：1128户车位：881个储藏间：886个小区配套：幼儿园、韩资超市一期规划：7幢小高层（418套、5幢叠加（48套）认购情况认购时间：2007.11.5开始认购房源数：5幢300套认购方式：10万元定房号认购情况：3层的住宅以上基本去化注：户型配比参看《楼盘调研表》重点项目（3）都市豪庭投资商：盐城市汇通房地产开发有限公司江苏盐海置业有限公司开发商：盐城恒盛置业有限公司建筑设计：江苏铭城建筑设计院有限公司营销顾问：南京垠坤翰兮堂营销策划有限公司营销推广主推广语：执掌城市未来卖点诉求：区域炒作、教育、园林景观、健身配套、炒作自创“六星工程”项目定位：高姿态、高品质社区推盘节奏：一期第一批（6＃、7＃、8＃、9＃）开盘时间：2008年6月交付时间：2008年底工程进度：首批4幢打桩完毕经济技术指标占地：7万m2建筑面积：13万绿地率：42％容积率：1.8总户数：934户车位比：1：0.8储藏间：多层1：1小高层：1：0.6小区配套：会所、商业街规划幢数：20幢注：户型配比参看《楼盘调研表》楼盘调查2007年12月5日更新，红色表示有房源供应案名总建筑面积总规划户数均价主力户型推出期数本期户型配比本期去化率开盘时间工期进度备注都市豪庭13万934户未定100m2一期44套52.4m²22套83m²192套107-127m²48套137m²未开始2008.1一期打桩结束新盘盛世华城20万1000余户3540元/m²80-140m²一期-100%2008上半年二期筹建二期以多层、洋房为主水岸名都19万一期300户二期300户未定120m²二期50套80-100m²200套120-130m²认购90％未定主体施工二期多层认购在上半年结束现以少量小高层及三期预约钱江方洲61万3000户4200引导120-130m²一期90％120m²100%2007.12.13第一步已封顶第二步推出小高层文化名城27万1300户未定100-120m²二期规划中未开始2008下半年规划中规划报批不下来，更换代理公司中远世纪城18万一期160户3800115-128m²一期20％95m²10％115m²40％120-128m²20％130-140m²100%2007.10.2封顶二期计划2008.1推出，以跃式公寓小高层为主汇景新城16万1128户4000引导130m²一期20套80-100m²20套100-120m²280套120-140²认购80％2008.3一期基础剩余三层以下西城逸品40万2400户4300引导109-132m²一期33套94m²75套110-123m²87套130-138m²未开始2008年春节前两幢打桩首推3幢228套金大洋花园24万1300户3900100-133二期60-133m²90%2007.11.18二期封顶三期打桩住宅12万，目前余房价4100元/m²恒荣世家22万二期500户4200117m²二期100套74m²100套105m²300套117m²认购80%2008.1.28动工阶段2007.10.3开始认购，涨价封房华厦绿城30万二期960户3800110-130m²二期660套110-130m²100套130-140m²200套85-110m²认购80％2007.12动工阶段月湖花城22万二期300套380080m²二期150套80m²60套80-100m²90套100-120m²认购75％不正式开盘－2007年10月预售签约，是否有预售证有待调查。近期开盘的楼盘解读（1）中远世纪城开发商：盐城市中远投资发展有限公司投资商：江苏富达企业集团建筑设计：台湾