2015年重庆房地产市场年报

2015年重庆房地产市场年报TheannualMarketResearchofCQRealEstate’s︱SERVICEPROPOSAL克而瑞·重庆研究中心2016.01.13Catalog目录15年房地产宏观环境篇一15年土地市场篇二三15年商品房市场篇四15年媒体营销篇五16年市场预判15年房地产宏观环境篇1宏观经济中央政策地方政策@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186111.宏观经济数据来源：国家统计局、重庆统计局GDP:2015年政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2008年第一季度以来新低，八年来首次跌破7%。重庆GDP增速连续8年高于全国水平，且保持10%以上高速发展态势；CPI:重庆CPI与全国保持一致，自2015年年初起，CPI同比涨幅连续位于２％以下的区间内，CPI持续走低，短期内难有超预期宽松,12月CPI预计同比增速1.6%，略高于上月，经济增长下滑的趋势正在减缓，但全年仍在探底中收官；中国GDP八年首次跌破7%，但重庆持续保持11%的高速发展，CPI落入“1”时代,经济稳增长成第一要务，支柱产业房地产行业将受益；2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年3季度全国9.0%9.2%10.3%9.2%7.8%7.7%7.4%6.9%重庆14.3%14.9%17.1%13.6%13.6%12.3%10.9%11.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2008年-2015年重庆和全国GDP走势-4-202468101208'0108'0408'0708'1009'0109'0409'0709'1010'0110'0410'0710'1011'0111'0411'0711'1012'0112'0412'0712'1013'113'413'713'1014'114'414'714'1015'115'415'715'102008年-2015年重庆和全国CPI走势全国CPI重庆经济指标@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186110.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0200040006000800010000120001400016000固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资所占比重（%）房地产投资增速1.宏观经济数据来源：国家统计局房地产投资0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0100000200000300000400000500000600000固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资所占比重（%）房地产投资增速全国固定资产及房地产投资走势重庆固定资产及房地产投资走势全国房地产投资：1-11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%。全年走势来看，房地产开发投资累计增速从年初开始下滑，屡创新低，房地产投资占比17.6%，下滑1.3个百分点；重庆房地产投资：1-11月，重庆房地产开发投资3358.13亿元，同比增长3.3%，增速比1-10月回落2.7个百分点。，房地产投资占比24.4%，高于全国6个百分点；15年土地“有供有限”，房企投资谨慎，土地购置面积持续下滑，使得全国及重庆房地产投资累计增速创新低，但房地产投资占比仍维持在24%，远超全国6个百分点@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-6331861162.中央政策2015年中央对房地产业的态度发生颠覆性变化，全面支持自住和改善型购房需求，从供应端、需求端和企业端三方面齐抓共管。在供应端：执行“有供有限”，从土地源头控制商品房供应；在需求端：降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消外国人购房限制等多手段并施，刺激购房需求释放；需求端供应端需求端需求端需求端需求端需求端2月28日降息0.25个点3月30日330新政免营业税5改25月11日降息0.25个点6月28日降息、将准0.25个点8月29日取消限外9月30日非限购城市商贷首付25%推进公积金异地贷款、鼓励公积金贷款证券化11月10日习近平提出要化库存，促进房地产业持续发展12月21日中央经济工作会议：提出要化解房地产库存，加快农民工市民化，提出六条举措3月27日国土部优化住房用地供应结构4月19日将准1个点3-6月福建、成都、辽宁等省提出摸清商品房住宅存量，进行分类调控，允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型8月25日降息将准0.25个点8月30日结清贷款公积金够二套首付2成10月23日降息0.25、将准0.5个点11月11日李克强提出加快户籍制度改革带动住房消费需求端需求端需求端供应端需求端需求端定调需求端中央层面2月4日将准0.5个点需求端@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611资金面维持宽松，公积金政策或将多有创新自2014年下半年进入降息通道以来，央行已是五次降息，四次全面降准，贷款利率降至有史以来最低水平，且多数城市首套房贷款利率优惠，普遍公积金政策也是调整频频信贷现状：信贷环境保持宽松，但刺激作用效用递减2月4日，降准3月1日，降息4月20日，降准5月11日，降准6月28日，降准降息8月25日，将准降息9月11日，央行变相降准9月30日，首套房商贷最低首付款比例降至25%10月23日，降准降息信贷预期：利率优惠提升空间有限，公积金将多方面“创新”2015.3.30公积金贷款首付20%（首次）公积金贷款首付30%（二次）2015.8.20重庆住房公积金管理中心连续缴存6个月即可申请公积金贷款，审批提速2015.8.31公积金首付2成2015.9.22住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题通知2015.9.30住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。重点解读——金融政策@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611重庆积极落实，房贷政策不断放宽近一年全国楼市调控政策不断放宽，而重庆地方政府也在积极落实，经济下行周期内，重庆政府力挺楼市。2015年8月2015年10月2015年5月•落实2014年“930”政策，2015年5月重庆发布的《关于做好住房金融服务工作的通知》已开始实施，首套房及二套房（结清贷款）首付三成，利率可打7折，二套房（未结清贷款），商贷首付四成。•降低降低公积金贷款门槛，市公积金中心下发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上即可申请住房公积金贷款。•重庆市人民政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，首套房商贷最低首付款比例调整为25%，住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。3.地方政策地方层面@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-6331861110月15日发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》秋季房交会期间，重庆政府再发文“救市”，商住比可调，落实最低首付比例政策，买卖双方均获益。利好开发企业利好购房者商住比可调户型结构可调房地产权证可分宗办理税费优惠首付比例放宽安置房新规公共服务项目建设利好区域发展融资支持减缓土地供应重点解读@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-6331861110重庆房地产市场宏观环境小结经济下行压力大，市场回暖周期长宏观救市政策频出，楼市谨慎乐观房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手，未来政策红利延续地方政策环境：重庆地方政府积极落实中央政策，经济下行周期内，重庆政府力挺楼市，发文“救市”，商住比可调，落实最低首付比例政策，买卖双方均获益；中央政策环境：2015年中央对房地产业的态度发生颠覆性变化，全面支持自住和改善型购房需求，从供应端、需求端和企业端三方面齐抓共管；经济环境：经济数据继续不乐观，中国GDP八年首次跌破7%，CPI落入“1”时代,重庆经济仍旧保持高速增长，经济稳增长成第一要务，支柱产业房地产行业将受益；@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611整体情况板块成交企业储地地王排名15年重庆商品房土地市场篇2@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186111.整体情况——整体特征2009-2015年重庆主城商品房用地总体交易一览表2015年1-12月重庆主城商品房用地成交面积月度走势图（万方）2009201020112012201320142015成交宗数（宗）116130131181216143155土地面积（万方）80210709371562196612891200建筑规模（万方）2391232022813328446130062951容积率2.982.172.432.132.542.522.70土地价格（万元/亩）346315430306478398369增长率（%）77.1-8.736.5-28.956.2-16.7-7.3楼面地价（元/㎡）1739218326522151256325582253增长率（%）7425.621.5-18.919.2-0.2-11.92015“有供有限”政策出台，重庆土地市场成交宗数上升，但总量较去年有所下滑，成交面积下跌7%，成交价格下跌7.3%，楼面地价下跌11.9%60.5021.0031.361.6565.93274.4065.94130.0185.430.00133.26330.950.00100.00200.00300.00400.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：重庆土地交易中心@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186111.整体情况——价格特征2009-2015年重庆主城商品房用地综合溢价率及底价成交情况走势图2009-2015年重庆主城商品房用地综合溢价率及底价成交情况宗数情况图2015年受房地产市场低迷影响，土地市场主要以底价成交为主，占比94%，综合溢价率下滑幅度较大数据来源：重庆土地交易中心2009201020112012201320142015综合溢价率17.70%25.40%9.40%6.20%14.95%5.49%1.56%底价成交比例59.80%32.10%61.10%76.20%63.89%77.62%94.19%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%74418316013811114641855039783290501001502002502009201020112012201320142015底价成交比例综合溢价率@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186112009-2015年重庆主城成交商品房用地容积率走势图1.整体情况——规模特征2009年至2015年重庆主城商品房用地容积率分布情况变动表容积率分布2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年＜221%31%31%36%32%29%26%2-324%37%24%32%40%48%54%3-532%17%36%27%25%19%16%＞524%15%10%5