《汕头市充耀片区三旧改造单元控制性详细规划》

汕头市城市规划设计研究院2013年8月《汕头市充耀片区三旧改造单元控制性详细规划》修编必要性论证报告1目录一、项目基本情况................................................21.项目背景....................................................22.项目区位....................................................33.现状概述....................................................34.用地权属....................................................5二、上层次规划、《原控规》及相关规划要求.........................51.上层次规划..................................................52.《原控规》情况概述..........................................53.相关规划....................................................84.规划依据....................................................9三、控规修编的理由及依据.......................................101.相关规范、政策、法规的调整.................................102.改造模式的变化.............................................123.产权因素的变化.............................................124.建设项目与周边规划的影响...................................13四、控规修编的可行性论证.......................................141.与相关规划及相关规定的符合性分析...........................142.业主合作模式对规划执行的利弊分析...........................153.配套公共服务设施分析.......................................164.增加其他用地必要性分析.....................................185.项目修改小结...............................................19五、项目修改意向方案...........................................201.修改原则与规划理念.........................................202.用地布局意向...............................................203.修改意向方案效应评价.......................................22六、项目修改论证结论...........................................232一、项目基本情况1.项目背景为切实推进广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又快又好发展，我市于2010年组织编制《汕头市充耀片区三旧改造控制性详细规划》（以下简称《原控规》）。作为龙湖区重要的三旧改造项目，《原控规》已于2010年12月10日经市政府批准同意并执行。目前片区已具备成熟的开发改造条件，但自规划批准实施至今的期间，国家、省、市一些政策法规相继出台，国家对城市用地分类与规划建设用地标准进行修改，《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）》颁布实施，我市对土地计容方式也进行了调整，原有的道路分摊用地不再计入计容用地面积，对片区用地的改造控制条件带来影响。同时，《原控规》与片区现有改造范围、各产权单位、改造条件等有差异，也未将南碧埠、金和居委等城中村土地进行一并整合规划。为推动片区三旧改造项目顺利进行，切实保障村民土地的合作权益和改善居住条件，有必要结合片区周边实际建设情况，对《原控规》进行修编必要性论证。32.项目区位片区位于汕头市中心城区龙湖区长江路与嵩山路交界处西北角，其北邻春源工业区和龙新工业区，东侧为陈厝合居住区，规划片区内大部分用地为三旧改造地块。为使片区布局、配套设施种类更加科学合理，本次控规修编必要性论证将整片区纳入研究范围，具体为：嵩山路以西、衡山路以东、黄河路以南、长江路以北组成的街区，总用地面积约30.12公顷。3.现状概述3.1土地利用现状片区现状用地均为建设用地，以仓储用地为主，集中分布在片区中部，占总用地面积的35%。片区东北角有汕头市公安局用地，片区北部沿黄河路南侧为正在进行建设中的汕头充耀花园一、二期，用地面积约3.48公顷。嵩山路沿路有部分建材商铺、小型超市等设施，长江路临街多为汽修厂，此外还有新津派出所和娱乐设施，沿衡山路有部分办公楼。片区现状用地构成如下：表1现状用地构成表用地性质用地面积（公顷）比例（%）行政办公用地5.5118娱乐康体用地0.622商业用地1.956居住用地4.7616仓储用地9.40314道路用地6.0822其他交通设施用地0.381其他服务设施用地1.023空地0.361合计30.12100%目前片区内已形成小规模的建材销售与仓储集聚，但由于产业附加值低、占地面积大等原因，已造成城市土地利用效率低、城市空间散乱等问题。3.2道路交通与市政设施现状片区外围道路分别有：北面城市快速路黄河路（规划红线宽度58米）、南面城市主干路长江路（规划红线宽度40米）、东面城市主干路嵩山路（规划红线宽度40米）和西面城市次干路衡山路（规划红线宽度30米）。片区外围道路建设完善，可快速到达城市其他片区，并可便捷进入城市对外交通网络。片区内部现有两条东西向区间道路，其中北侧区间路为片区建设预留的交通通道，具有公共开放性，南侧道路为抽纱进出口公司用地内部道路，为公司对外联系专用路，不具有城市支路功能。片区内南北向区间路，除去充耀花园一、二期之间有100多米的路段外，基本为各公司内部道路。片区周围城市道路均有公交停靠站，可解决目前片区出行需求。片区内部各用地单位有自身使用的停车场。规划场地内东部有110kv高压走廊自南向北沿嵩山路穿过片区，其中高压走廊北段在汕头市公安局围墙内，南段至嵩山路与长江路交界处向东转至长江路路中绿化带。54.用地权属片区现状用地权属情况复杂，涉及多家产权单位。其中，三旧地块用地产权单位包括汕头抽纱进出口公司、汕头纺织品进出口公司、汕头丝绸公司、汕头市公安局、汕特鸿兴发展公司、汕特公共实业公司、汕特万丰实业公司、汕特永兴土产实业公司、汕头华力商贸有限公司、汕头食品进出口（集团）公司，以及南碧埠、金和、佳和、东和、东新、南和居委等。抽纱公司用地集中在片区中部，呈东西走向；纺织品进出公司用地集中在片区中南部；丝绸公司、南碧埠、金和居委部分用地和新津派出所用地，即长江路“55号之一”片区，沿长江路北侧分布，经报有关部门同意，该片区实施成片改造，由汕头市信基房地产开发有限公司作为合作主体，进行整体改造。二、上层次规划、《原控规》及相关规划要求1.上层次规划在《汕头市城市总体规划（2002-2020）》中，片区用地类型以行政办公用地为主，兼有部分居住用地、交通设施用地及少量商业金融用地，是我市以行政功能为主的城市综合社区。黄河路作为城市快速路，道路两侧要求预留绿化带。2.《原控规》情况概述2.1功能定位6《原控规》确定的规划范围为：衡山路以东、嵩山路以西、黄河路以南、长江路以北，与本次修编论证报告研究范围一致。《原控规》在《汕头市城市总体规划（2002-2020）》的指导下进行编制，在以总规对其确定的总体功能与主要用地类型的基础上，对总规提出“行政功能区”的功能定位进行研究。《原控规》认为，自2002年总规实施至2010年，片区内只有汕头市公安局进行建设，其他行政办公用地普遍显示出小、散的特点，片区内用地类型仍然以仓储为主。其次，片区周边均为居住区，离城市行政、商贸核心区较远，缺少集中行政办公单位聚合发展的客观条件。考虑到上述两个重要原因，《原控规》研究认为城市总体规划为片区布局大量行政办公用地的做法基本无法落实，整体发展为“行政功能区”的可能性不大。片区内汕头抽纱进出口公司、汕头纺织品进出口公司、汕头丝绸公司的仓储用地占地共11.8公顷。以上公司原同属于抽纱公司，起初主要功能为仓库及工业生产。1978年经汕头地区外贸局党委批准，将陈厝合仓库西南面划出部分归纺织品出口公司做仓库使用，后又拆分给丝绸公司。然而近年来，随着城市建设的发展，片区周边用地功能逐步发生变化，以及上世纪九十年代末期开始，由于国家外贸整体经营环境发生巨大变化，日益增多的不利因素致使纺织产品的销售和生产开始逐渐萎缩，片区内的生产、仓储需求不断下降。现状部分仓库已经停止使用，丧失其原本功能，还有一部分仓库则已出租改为室内体育场、7娱乐城等功能。片区生产、仓储的功能正发生改变，其土地价值与用地形态间矛盾逐渐上升，有必要对片区现状的仓储用地进行改造，以适应片区土地的实际价值。因此，《原控规》对片区功能定位进行调整：具备办公、商贸、居住等综合功能，公共设施齐全，布局完整，环境良好的城市功能区。2.2用地布局《原控规》对片区内部分建筑质量较好的行政办公、商业金融设施进行保留。在此基础上，根据集约、便利的原则进行布局，在片区内部布置中学、小学、幼儿园、商业、文化活动站等公共设施，形成向心性小区布局。《原控规》并未将片区内沿长江路的南碧埠、金和居委等城中村土地纳入规划，未作为一个改造主体统一整合规划。规划用地构成表如下：表2《原控规》规划用地构成表用地代码土地使用性质用地面积（ha）比例（%）居住区用地比例（%）中类小类R2二类居住用地14.8149.2100R21住宅用地9.6632.165R22公共服务设施用地2.317.716R23道路用地（停车场）0.200.71R23道路用地2.006.613R24绿地0.642.14C1行政办公用地5.6118.6C11市属办公用地4.6415.4C12非市属办公用地0.973.2C2商业金融业用地1.856.1C21商业用地1.063.5C23贸易咨询用地0.792.68用地代码土地使用性质用地面积（ha）比例（%）居住区用地比例（%）中类小类S1S1道路用地6.0120.0U4U42市政设施用地0.040.1U29U29市政设施用地1.103.7G2/S3公共绿地/社会停车厂库用地0.702.330.12100注：《汕头市充耀片区三旧改造单元控制性详细规划》用地分类标准采用原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90。3.相关规划3.1《汕头市黄河路35号片区控制性详细规划（草案）》《汕头市黄河路35号片区控制性详细规划（草案）》位于片区北部，编制范围为黄河路以北、衡山中街以南、衡山路以东、嵩山路以西围合的地块，用地面积21.91公顷。规划对黄河路35号片区定位为：集行政办公、商业服务业和居住功能为一体的综合片区。在此定位下，规划结合该片区实际发展需求，布置居住、商业和行政办公等功能，主要为居住用地和商住用地。结合《汕头市黄河路35号片区控制性详细规划（草案）》的内容，黄河路两侧用地将形成新的居住及商住区，本次控规修编论证报告将结合该规划对片区用地实际需求进行进一步研究。3.2《汕头市长江路北城市商业综合体控制性详细规划》《汕头市长江路北城市商业综合体控制性详细规划