111019海岸城海岸会会员方案

海岸城海岸会会员方案一、宏观市场二、竞品动态前三季度江阴市场&竞品分析一、宏观市场2011年江阴前三季度供求走势图49.1631.49123.9440.7325.8435.061.211.223.5402040608010012014000.511.522.533.54供应面积（万㎡）49.1631.49123.94成交面积（万㎡）40.7325.8435.06供求比1.211.223.542011第一季度2011第二季度2011第三季度市场走势供求走势：第三季度供应猛增，供大于求，市场形式严峻三季度新增供应量123.94万平米，较二季度增加暴涨92.45万平米，增幅高达294%，成交为35.06万平米，供求比为1:0.28，供远大于求。2011年前三季度量价走势40.7325.8435.066697723670360510152025303540456400650066006700680069007000710072007300成交面积（万㎡）40.7325.8435.06成交价格（元/㎡）6697723670362011第一季度2011第二季度2011第三季度2011年第三季度江阴成交35.06万平米,较二季度增加9.22万平米，增幅达36%，三季度成交价为7036元/平米，环比下降200元/平米，降幅约3%，价格回落促进成交量回升。市场走势量价走势：第三季度价格下调，成交略升，以价换量市场走势2011年江阴前三季度住宅类各乡镇成交情况汇总表24561096715634516499481394332782742231801661179649930974014894383943866114105195749362454254066508464515446538154908848050010001500200025003000020004000600080001000012000套数24561096715634516499481394332782742231801661179649价格93097401489438394386611410515749362454254066508464515446538154908848澄江街道夏港街道申港街道顾山镇长泾镇璜土镇云亭街道青阳镇祝塘镇周庄镇月城镇徐霞客镇南闸街道华士镇利港镇新桥镇城东街道区域成交：城区澄江成交主力，临港新城成交居前成交领先市场走势总结：三季度供应量猛增，导致市场供远大于求，市场形势陡然严峻。市场价格出现小幅调整，促使成交量回升，但仍处于市场低位澄江依旧是市场成交主要区域，临港新城以成为市场成交重要区域。二、竞品动态竞争地图金港福景园竞争项目项目概况：总建：7.3万平米物业组成：别墅、高层、、酒店公寓、办公在售：2#、3#，共136套户型面积：100平米、140平米为主价格：均价6300元/平米去化情况：在售2、3楼共136套，剩余79套，房源多为140平米左右。1#楼酒店公寓与办公楼预计2012年上半年推出。优惠措施：购140平米，先首次付款10%，一年内分批付清首付款。两房首付30%，首付款最低7.8万。1未售售罄高层公寓余量有限，后续以酒店公寓和办公为主总套数已售未售1364779浦江23号竞争项目项目概况：总建：6.4万平米物业组成：高层、写字楼、商铺在售：CDE,共234套户型面积：90平米、130平米、140平米价格：均价6500元/平米去化情况：在售CDE共234套，目前主要在售D栋90、130平米，以130平米为主优惠措施：无优惠售罄项目体量有限，后续以商业和办公为主竞争项目项目概况：总建：10万平米物业组成：高层、商铺在售：二期7-9#，共207套，户型面积：90平米、100平米、140平米、195平米价格：均价6300元/平米，大户型均价6000元/平米去化情况：在售二期7-9#共207套房源，以销售144套，剩余体量63套。三期预计2012年推出。优惠措施：国庆将一期尾盘特价房，最低价4800元/平米，150平米顶层复式送车位，老带新活动进行中泰和江南总套数已售未售20714463项目余量有限，以尾盘销售为主竞争项目英伦尚郡在售别墅区项目概况：总建：11.5万平米物业组成：别墅、酒店公寓在售：二期共推出202套户型面积：联排220-240平米；双拼360平米；叠加180平米价格：联排总价270-280万，边套300万；双拼总价约580万；叠加总价160万-180万去化情况：在售二期，累计推出202套，去化97套。酒店公寓产品预计2012年推出。优惠措施：贷款98折、一次性96折酒店公寓会所产品总套数已售未售联排1346371叠加683434合计20297105以别墅产品为主，与本案竞争关系弱竞争项目一方城项目概况：总建：16.5万平米物业组成：6幢高层在售：三期5#、6#，共354套户型面积：92、140、165、190平米价格：均价6300元/平米去化情况：5#、6#共354套，累计去化119套，剩余235套，余量以140平米以上的大户型为主优惠措施：购5#167平米送三年物业费，约1万左右；6#167平米、190平米均送车位。总套数已售未售354119235幢号总套数已售未售5幢194761186幢16043117合计354119235余量以140平米以上大户型为主，与本案产品竞争关系弱。建滔裕花园竞争项目项目产品与本案产品类似，是主要竞品之一项目概况：总建：6.7万平米物业组成：2幢小高层、3幢高层、沿街商业户型：约480套户型面积：以上90-110平米主导价格：待定项目情况：项目于9月8日动工，预计2012年初推出竞争项目益茂首府项目概况：总建：8万平米物业组成：1幢小高层、2幢高层、别墅和沿街商业户数：公寓439套，别墅53套户型面积：公寓120-180平米，别墅270-320平米价格：待定项目情况：项目售楼处正在施工，预计项目年内推出别墅产品。项目预计与本项目同期推出高层，是本案主要竞争对手竞争项目金桥地块地块位置占地（平米）容积率总建（万方）预计产品春港路南、新港大道西、香江路北227441.4-1.63.4高层、商铺项目动态：目前具体规划未定，上市时间待定项目以高层为主，未潜在竞争对手竞争格局研判项目金港福景园浦江23号泰和江南英伦尚郡一方城建滔裕花园益茂首府金桥地块竞争关系次要次要次要次要次要主要主要潜在理由余量有限，后续酒店公寓、办公余量有限，后续商业、办公尾盘销售，三期商业为主别墅为主，少量酒店公寓存量以140平米大户型为主，产品差异化大产品类似，上市周期一致入市周期一致入市周期一致当前在售项目非本项目主要竞争对象，未来带上市项目构成主要竞争压力在分析了市场与竞品动态之后，在将提交问卷与会员方案之前，我们决定首先对下阶段的营销节点作一次梳理！重要营销节点11月1日12月15日12月31日海岸城开盘产品调查问卷开始展开(10.27)11月15日12月1日会员卡办理展开(12.10)销售中心公开(10.29)周末暖场活动(11.20)样板房公开&产品说明会(12.3)周末暖场活动(11.13)周末暖场活动(11.27)企划阶段第二阶段11.28-12.09样板房公开，项目形象提升阶段第一阶段10.27-11.27售楼处形象宣传期第三阶段12.10-开盘预约信息释放开盘、项目形象拉高企划主题如此苛刻只为传承1万方展示中心繁耀钜献优雅人生品质筑成臻品样板房耀世绽放经典复刻大器终成海岸城即将盛大开盘阶段总思路海岸会会员方案本方案分两个动作进行客户问卷预约办卡动作解析之客户问卷开盘时间未定、蓄水期时间较长，为规避相关责任，不宜直接展开预约优惠措施；海岸城为纯新盘，客户意向不甚明确，调查问卷可作为一次摸底调研，同时在启动客户问卷的动作上，加入填写问卷即享2000元购房款，提升问卷吸引力，引导更多客户关注。海岸会会员方案海岸会会员方案动作解析之预约办卡经过之前的问卷及活动蓄客，客户积累度得到充足提升，随着开盘日期临近，客户急迫需要知道开盘价格以及是否有优惠、优惠幅度多大；适时释放在首次开盘活动中，预存2万办理海岸会会员卡可享购买海岸城物业95折优惠的措施，将有效客户转换为准客户。活动主题：海岸城客户调查问卷活动背景：借助售楼处公开，项目情况逐渐被大众所认识和了解的时候,开展本次活动，扩大影响。活动目的：通过问卷优惠的方式集聚人气、拉拢客户，让人们对项目有更深刻的了解和认识，并为后续办卡做好铺垫。活动时间：2011年10月27-12月9日活动地点：售楼处以及场外派单地点宣传配合：销售员电话告知、短信告知、沿街派单宣传等海岸城客户调查问卷附：海岸城客户问卷文本尊敬的先生/女士：您好！海岸城销售中心已经盛大开放，首批精品房源即将正式公开，感谢您在百忙之中配我们完成此次问卷调查。（本问卷仅作为本公司参考，所有资料完全保密）请您在所选答案编号处打“√”，凡参与并完成调查问卷的客户均可在首期开盘当日享受购房总价减2000元优惠。1、您目前居住区域：□临港新城□申港□利港□夏港□城北□城南□城东□城西□敔山湾□本市其他区域□外地户籍2、您选择在临港新城置业看中的是：□地段□配套□发展潜力□产品□价格□其它3、您需求的面积段是：□60㎡以下□61-90㎡□91-110㎡□111-130㎡以上□131-140㎡□141-□150㎡以上□151㎡以上4、如果您考虑置业，您需求的户型为：□一房□二房□三房□四房□四房以上5、您接受的价格范围为：□5000-6000元/㎡□6000-7000元/㎡□7000-8000元/㎡□8000元/㎡以上6、您需求的物业形态：□高层□商铺□酒店式公寓7、如果购房您准备用何种付款方式：□一次性付款□公积金付款□商业贷款海岸城客户调查问卷8、这是您第几次置业：□首次□二次□二次以上姓名_________联系电话_________通讯地址________身份证号_________销售代表_________案场审核_________客户签名_________签署日期_________………………………………………………………………………………………………………尊敬的客户：您好！感谢您对海岸城的信任和支持，您在首批房源公开之日，凭此券可享受总房款减免2000元的优惠！使用细则：此券只限于海岸城首批房源；此券不能兑换现金，且每张仅限使用一次，每套房源仅限使用一张；此券需加盖销售专用章有效，复印无效，不得转让、遗失不补。（此券优惠可与开盘当日其它优惠一起享受，最终解释权归开发商所有）证件号码__________________客户签名__________________江阴·海岸城_________年____月____日海岸城客户调查问卷海岸城海岸会会员卡活动主题：海岸会会员卡活动背景：开盘在即，需要通过优惠等方式促进客流，增加有效客户量。活动目的：通过办理会员卡买房打折的拉拢客户，为一期开盘尽可能多地蓄水。活动时间：12月10日至开盘前一日活动地点：售楼处以及场外派单地点宣传配合：销售员电话告知、沿街派单、电台、报纸、网络、DM等多条途径积极宣传。海岸会会员卡设想1、为规避法律风险，意向客户入会需填写资格确认申请表，申请成功可获得会员卡一张；2、入会客户预存2万元可享受首批公开房源95折优惠；3、此优惠可与案场公布的其它优惠叠加，如之前的调查问卷优惠2000元的优惠措施。海岸城海岸会会员卡海岸城海岸会会员卡“海岸会”会员卡资格确认申请表编号：000001海岸会：本人有意加入贵会，希望享受“海岸会”相关的权利，希望贵会在举办活动能提前通知本人，以便参加相关活动。本人愿意向贵公会交纳人民币两万元整作为上述申请之确认金，该确认金可在海岸城相关产业消费，并享受会员客户优惠（该优惠具体细则会在日后公布，本公司保留最终解释权）。同时，此款可以全额冲抵消费金额。若在活动后本人未能在贵司规定的时间和要求下达成消费，请贵会将已付确认金在规定的时间内免息退还，上述申请不再有效。本人愿意遵守贵会活动的安排和规定，并再次声明：1.请贵司