物流园区概念性规划报告

本报告是严格保密的。1###物流园区概念性规划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归一环顾问公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2广源发展战略规划报告目录###未来发展总体定位###规划的依据与理念###主要项目简介###开发管理模式###整体规划策略###区域功能布局###开发保障条件本报告是严格保密的。3我国物流园发展的八大趋势物流园……………推动系统化定位科学化投资社会化政策优惠化管理信息化招商国际化分区专业化功能完善化本报告是严格保密的。4规划理念：区域开发的政策引导政策引导：###的项目要进行成功规划，必须研究和接受众多相关政策的引导城乡统筹三旧改造产业转型外销转内销旅游规划传统文化的挖掘地方十二五规划珠三角一体化###的规划方向本报告是严格保密的。5物流行业发展政策依据国家层面国务院2009年3月10日《物流业调整和振兴形规划》明确指出：物流业是融合运输业、仓储业、信贷业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，……在促进产业结构调整和增强国际竞争力等方面发挥着重要作用。广东层面广东省根据国务院文件指示精神，下发了粤府[2009]168号文件，下达了八大任务1、积极扩大物流市场需求；2、优化物流业发展区域布局；3、着力培育物流龙头企业；4、推动重点领域物流发展；5、统筹物流园区规划建设等。东莞层面《东莞市现代物流业发展规划(2010-2020)》，对未来10年东莞物流业的发展方向、重点和空间布局等作全面、系统的规划，物流业将重点建设“一港三带六园区”的规划布局。凤岗层面凤岗镇有着毗邻深圳的优势，海关、检验检疫、口岸都设有办事处，发展现代物流业有着得天独厚的条件。因此，在镇府的十二五规划中将物流业的发展列为五大发展产业之一，并制定了具体的支持政策。本报告是严格保密的。6战略态势：凤岗VS深东惠凤岗深东惠都市圈地理中心：从地理位置来看，凤岗恰好处在深东惠都市圈的地理中心位置，在都市圈的进一步融合趋势下，凤岗必定在商贸流通领域占据有利位置。本报告是严格保密的。7战略态势：凤岗VS深东惠深东惠产业定位为凤岗指明方向：在深东惠城市圈的现代服务业和先进制造业大方向下寻找自己的城市群一体化进程中的机会和定位现代服务业先进制造业产业机会本报告是严格保密的。8战略态势：凤岗VS周边6镇周边6镇给凤岗的产业定位启示：凤岗两大优势产业和三大发展方向，和周边6镇的产业方向比较协调一致，根据目前凤岗的优势和方向制定###战略是可行的凤岗塘厦横岗平湖观澜清溪龙岗•汽车产业基地•低碳经济基地•体育文化休闲基地•眼镜特色产业•先进制造中心•打造金融•物流中心•采购中心•高尔夫产业•电子电池•家用电器•电子信息产业•生态旅游业•商贸流通业•生产服务业•新能源产业•商贸物流业•文化旅游•生态休闲本报告是严格保密的。9战略态势：广源VS凤岗凤岗的产业走向和组团规划给予广源明确的方向：紧密利用凤岗两大优势产业和三大发展方向，并且主动融入凤岗中心组团宜居中心商贸物流中心休闲度假中心电子产业服装产业凤岗两大优势产业基础三大发展方向本报告是严格保密的。三大定位1东盟商贸物流城商贸物流“航母”启动城市新版图2城市CBD国际会展城以会展带动市场月月办展会3首府生活城达到理想社区要求拥有国际品质10标杆研究：华南城华南城是平湖商贸物流业的缩影：不仅在规模上空前，而且在业态的复合上体现了多元复合的趋势本报告是严格保密的。11业态和经营理念持续创新–一站式采购物流配送降低了企业生产成本，提高了企业市场应变创新及竞争力；交易中心与仓储区、信息网络及相应配套服务设施进行统一规划同步建设，缩短了整个交易市场的培育期。–开通免费交通到市内和各口岸机场及各大工业区；年投入亿元广告费用在全球相关媒介推广；华南城出资举办的各类展览交易会、采购大会、商品发布会以及国内外各类展销活动和相关协会活动，多达1000余场次，工博会已成为继深圳高交会、文博会之后的第三张亮丽城市名片。--华南城分为五大专业交易中心、一展览中心和五大功能分区；--主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。优势一：经营业态创新优势二：经营理念持续创新本报告是严格保密的。12标杆研究：传化公路港传化公路港是物流连锁规模经营的典范：致力于整合“物流服务、物流需求、物流载体”三大资源，为众多物流企业提供“信息交易、商务配套和物业”等系统服务。本报告是严格保密的。传化公路港的定位•交易中心功能•信息中心功能•专业运输中心功能•专业仓储中心功能•流通配送中心功能•转运中心功能13传化物流定位于“物流平台整合运营商”，开创了全新的“公路港物流”模式，已经形成了由“传化公路港物流发展有限公司”进行集团化投资和管理，多个现代化综合物流基地协同运营的企业组团。形成了连锁复制的标准化体系，正大力推进以长三角为中心、覆盖全国重点城市的平台连锁复制战略本报告是严格保密的。传化公路港六大中心功能来自生产企业、商贸企业以及第三方物流企业的货源、运输、仓储等信息经系统整合处理后在交易中心通过大屏幕发布，客户还可以通过互联网在物流基地网站上发布和查询交易信息，也可以通过电话委托交易。交易中心吸引了4700多家物流客户、300多家第三方物流企业和通过身份查验的12万辆运输车，为他们提供了集中统一的交易场所和平台交易中心功能传化物流基地的信息系统由货运交易系统、仓储管理系统、停车管理系统等子系统组成，为入驻的物流企业提供信息平台，引导他们利用现代技术进行业务运作，实现业务流程管理、数据安全管理和传输管理，直接促进物流企业的业务拓展和运营成本的降低信息中心功能包括水路、铁路、公路和联运等多种运输方式和大件、散货、冷链等多种需求的运输服务。87000平方米的停车场，可同时停放1200辆专业车辆，能够提供各种专业的运输服务运输中心功能物流基地内仓储总面积达12万平方米，包括一般仓库、零担仓库和根据用户需求定制的个性化仓库，可为企业提供优质、高效、便捷、周到的仓储保管服务仓储中心功能物流基地采用标准化作业体系，充分利用现有物流设施，为连锁超市等流通企业提供专业化的商品批发、配送、储存、运输、展示与交易等物流服务流通配送中心功能利用物流基地的海、陆、空立体交通位置，以支持物流基地内物流企业、工商企业海、陆、空中转业务的有效执行此外，传化物流基地还提供工商、税务、运管等政府职能部门的现场监管服务；提供银行、保险、商务、通信、网络等各项技术支持服务；提供汽配、汽修、餐饮、购物、住宿、娱乐、通信、后勤、物业等生活服务转运中心功能六大中心功能本报告是严格保密的。标杆研究：波特货栈项目定位深圳最大（近20万㎡）的单体商业物业中国第一家最大的新、奇、特、酷、炫商品交易中心中国第一家名优特商品专卖店集合展销贸总部！中国第一家线上线下同步立体商业的购物中心•20万平方米的新、奇、特、酷、炫商品鱼购中心•以电子商务为核心推动产业链特色商品展、销、贸、送与金融、资本的对接的三维立体营销平台•融合城市文化、商业文化、教育文化、特色文化、娱乐文化、消费文化为一体的多元文化交流中心•具备展会经济、撮合经济、网络经济、旅游经济、文化经济、金融服务经济、资本运作经济为一体的立体商网功能15本报告是严格保密的。产业集群供应链的模式波特货栈以商业地产为基础、电子商务为核心手段，推动“地产+商贸+网络+金融”的一站式综合服务平台的建成，再进行连锁化，塑造未来的超级“阿里巴巴+沃尔玛”。资本金融平台银行资金平台电子商务平台新闻发布平台仓储物流平台即时结算平台连锁加盟平台商品交易平台本报告是严格保密的。项目运营特色•新型的消费文化：团购文化、娱乐享受文化、愉悦体验文化，自由消费文化•新型的业态文化：行政区域业态划分，以城市区域为商业组团，形成实体城市商业门户，集中展现城市文化、企业文化、城市特色，形成新型的城市消费文•新型的产品文化：新奇特酷炫•新型的服务平台：是入驻企业的展览、销售、贸易、金融一站式服务大平台。•新型的商业模式：电子商务+实体货栈+智能导购，虚实结合，一体化立体商业模式。•新型的营销模式：全国首创垂直营销终端销售模式。•新型的增值功能：为企业提供发展信贷金融服务，为消费者提供消费信贷服务。•新型的管理模式：统一经营管理，统一形象管理。•新型的分账方式：为企业度身打造大型电子商务交易平台。实现在线及时分账，入驻商家实现电子商务信息化一站式管理，降低企业成本。•新型的驻店模式：免租入驻本报告是严格保密的。18标杆研究:深圳农产品股份公司深圳农产品股份有限公司(以下简称深圳农产品)成立于1989年,1997年上市,超过4万户批发商,5000万农民创富大平台,解决了10多万城市人口的就业问题深圳农产品控制了上海,南昌等16个城市的25个大型农产品综合批发市场和大宗农产品电子交易市场.农产品年交易量超过2000万吨,年交易额超过700亿元,盖茨基金以12000232股成为第四大股东本报告是严格保密的。猪肉二级批发商猪肉一级批发商猪肉批发撮合交易撮合交易收取加工费交付屠宰向每家批发商收取档位费每次交易收取佣金（1.5%）每次交易收取佣金（1.5%）向每批进入市场的猪肉产品收取进场费向每家批发商收取席位费市场运营部门质量检测部门结算部门。。。深圳农产品交易结构创新规模猪场散养户中小猪场屠宰场酒店超市集贸市场猪肉收购本报告是严格保密的。深圳农产品盈利模式重构1,租赁费收入2,管理费收入3,装卸费收入原盈利模式新盈利模式一,固定收入1,向一级批发商收取席位费2,向二级批发商收取档位费3,每批农产品进场收进场费二,变动收入交易双方交纳1.5%的交易佣金本报告是严格保密的。21规划理念：区域开发的内在规律超级复合时代：复合已经成为经济社会发展之必然趋势，我们正在进入复合时代！文化在复合、产业在复合、城市在复合……………--Nokia公司和范思哲共同推出的限量版手机--彪马联手宝马mini，彪马专门设计出一款黑色的驾驶用鞋Mini运动二分鞋--著名厂商Acer与法拉利推出的笔记本电脑本报告是严格保密的。22规划理念：区域开发的发展规律产业项目的三个发展阶段：随着时代的发展，各地的产业型项目一般经过散点同质化阶段、团状差异化阶段、块状一体化阶段等三个阶段。散点同质化阶段团状差异化阶段块状一体化阶段•描述大量的小规模同质化项目分布各个区域，重复建设各区域的项目有些被淘汰，有些则成功扩大、重组成为项目集群，差异化变大随着城市群、区域一体化进程，大区域内相关项目进一步聚集成块进入一体化阶段•特征本报告是严格保密的。23广源发展战略规划报告目录###未来发展总体定位###规划的依据与理念###主要项目简介###开发管理模式###整体规划策略###区域功能布局###开发保障条件本报告是严格保密的。24###立体战略定位创造理念文化多产业运作资源聚集整合###开发理念，项目开发理念建立支柱产业设计、规划产业链延伸，不同产业间互补寻找深东惠资源立体开发定位土地、资本、政策、品牌本报告是严格保密的。25广源发展战略规划报告目录###未来发展总体定位###规划的依据与理念###主要项目简介###开发管理模式###整体规划策略###区域功能布局###开发保障条件本报告是严格保密的。26总体：###规划的未来发展定位项目定位：深东惠城市群一体化的产业轴承----新型商贸物流中心之一，在外销转内销层面，对接深东惠重点外向型产业群。物流商贸新型内销服务深东惠外向型产业群本报告是严格保密的。27总体：###规划的未来发展定位项目定位：凤岗的区域产业轴承—新概念商贸物流城，与凤岗三大中心建设目标和两大优势产业的完全对接宜居中心商贸物流中心休闲度假中心电子产业服装产业凤岗物流商贸新型商贸服务凤岗优势产业###本报告是严格保密的。28总体：###整体规划策略###：一个复合的商贸物流群体，由一园两城构成，依托现有的广源物流园，分别在周边新建三个专业商贸市场（供应文化城），以及将旧厂房改造为