赢商网-2012年重庆房地产及土地市场分析1658311732

2012年重庆房地产市场及土地市场分析重庆公司**管理部2013年1月10日房地产市场及土地市场一重庆热点区域分析二主要房企土地储备情况三重庆市住宅市场分析四房地产市场及土地市场一商品房市场土地市场第4页2012年市场总体情况二、2012年重庆房地产市场综述2012全年综述：◆市场新增供应2115.27万方，比去年同期增加26.08万㎡，同比增加1.2%；◆市场成交面积2267.61万方，比去年同期增加723.6万㎡，同比增幅46.9%；◆市场成交金额1529.85亿元，较去年同期增加474.15亿元，同比增幅44.9%；◆市场成交价格6746元/㎡，较去年同期均价下降60元/㎡，同比降幅不足1%。2、历年重庆主城供应成交情况2007年2008年2009年2010年2011年2012年供应量2077.41982.91751.32173.02077.42115.3成交量1788.41268.92382.62233.41543.72267.6成交均价3362.03974.04332.05988.76837.46746.0成交均价,2007年,3362.0成交均价,2008年,3974.0成交均价,2009年,4332.0成交均价,2010年,5988.7成交均价,2011年,6837.4成交均价,2012年,6746.0重庆主城2007-2012商品房供销价走势◆2008年受金融危机影响，市场供大于求，供需矛盾突出，供需比为1.55:1，但通过2009年、2010年房地产市场的逐步回暖，市场消化速度加快，到2010年底，07-10年合计市场存量300余万方。在2011年由于开发商对市场过于乐观的预期，和市场反应的滞后，加之宏观政策影响，市场供需矛盾再一次凸显，供需比为1.35:1，截止年底市场余量为840余万方。◆2012年12月底，全年供需基本平衡，总供应略显吃紧，但历年存量仍有近700万方待消化，按照2012年市场月均消化速度，需要近4个月去化时间。3、历年主城商品房月成交量月均成交量,2007年,149.0月均成交量,2008年,105.7月均成交量,2009年,198.6月均成交量,2010年,186.1月均成交量,2011年,128.6月均成交量,2012年,189.02007-2012月均成交量（万方）月均成交量◆由历年月均成交量可以看出，重庆主城在市场极度繁荣情况下，成交量为190万方/月（2009年、2010年），一旦遇到宏观政策调整，市场极度低迷期时，市场消化量在110万/月，与全国其他城市相比，重庆刚需群体保证了市场成交量不会出现极度萎缩现象。第7页2012年,1月,64842012年,2月,60782012年,3月,63802012年,4月,66632012年,5月,68432012年,6月,67232012年,7月,70372012年,8月,64692012年,9月,66812012年,10月,69692012年,11月,70002012年,12月,71372010年,1月,48442010年,2月,54002010年,3月,49962010年,4月,61132010年,5月,49952010年,6月,54442010年,7月,55472010年,8月,58882010年,9月,64352010年,10月,66212010年,11月,66512010年,12月,70402011年,1月,71842011年,2月,58542011年,3月,70072011年,4月,73842011年,5月,75582011年,6月,73472011年,7月,71572011年,8月,66032011年,9月,66582011年,10月,59772011年,11月,62782011年,12月,6860近三年商品房成交价格走势2012年2010年2011年◆从近三年的成交均价来看，重庆主城商品房价格虽受大环境影响略有波动，但总体略微上涨。4、2010年-2012年主城各月商品房成交均价第8页区域套数成交面积金额单价（万㎡）（亿元）（元/㎡）渝中区13574122.3106.18676北部新区22915241.6194.28038南岸区29139270191.17707江北区26926260.4195.97525渝北区28969247.3156.86341大渡口区744480.848.76060九龙坡区25454221.1131.95964沙坪坝区31176269.5158.15868北碚区9578104.5605741巴南区16699147.971.44819合计1965.41314.26686.68◆主城各行政区成交价格前四位依次是渝中、北部新区、南岸区、江北区；成交面积依次为南岸区、江北区、渝北区、北部新区。（因九龙坡含白市驿-西彭区域，沙坪坝含大学城区域不在前四位）5、2012年各区成交量及成交均价第9页7596元/㎡11735元/㎡6660元/㎡7460元/㎡10863元/㎡6228元/㎡2012年综述：高层、洋房、别墅住宅市场成交均价都低于去年同期，降幅明显，但成交量大幅高于去年同期，“以价换量”是本年的主旋律，且取得较明显的成果；但随着市场的回暖，通过11月-12月份数据来看，各类住宅价格都有明显上涨趋势。6、2011-2012年各类住宅成交面积及价格第10页分析小结7、2012年重庆房地产市场分析小结◆2012全年，在房地产调控政策维持从紧态势，以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，重庆房地产市场企稳回升的态势十分明显，2012年下半年市场从供应量、成交量、价格均有逐渐回暖态势，预计2013年商品房销售额及销售面积将出现增长态势，增幅将进一步加大。◆从需求方面看，重庆近几年正处于高速的城市化进程当中，目前城镇化率约为57.3%，伴随着各大产业的快速发展，农转非人口及外来人口将会支撑重庆的刚需市场，需求将稳固在年2000万平米左右。◆2012年上半年以“以价换量”为态势，下半年“价升量稳”，上半年成交均价在6500-6700元/平米，下半年成交均价6800-7000元/平米。◆2013年上半年，迫于去化压力仍然存在，加上新一届政府在中央经济会议上再次重申房地产调控态势不变，严控房价过高过快上涨的工作思路，相信2013年上半年房价不会出现大幅上涨，但会平稳上升。注：数据截止至2012年12月31日二、2012年重庆土地市场综述渝北区成交85宗包含北部新区64宗；两江新区9宗集中在鱼复片区第12页2012年土地市场总体情况数据截止12月31日：◆重庆主城共成交经营性用地184宗，成交总面积1582万平方米，约23728亩，同比比去年增加68.76%；◆成交总建面3195万平方米，同比增加947.54万平米，增幅42%；◆成交总金额738.8亿元，成交土地单价311万元/亩，可建楼面单价2313元/平米——近五年来首次下跌。二、2012年重庆土地市场综述第13页数据截止12月31日：◆北部新区成交经营性用地11448亩，占总成交的48.25%，成交区域集中在照母山、礼嘉、大竹林组团；◆九龙坡区成交土地由于白市驿-西彭片区成交量较大，因此总量较大；◆渝中区可供应土地资源极为稀缺，成交量最小。2、2012年主城各区成交土地宗数及面积对比主城区宗数总面积成交均价平均楼面地价可发展面积成交金额平均容积率溢价幅度（宗）（亩）（万元/亩）（元/平方米）（万平米）（万元）拍卖343,677512.32,866657.31,884,0002.6821.32%挂牌10614,148269.32,11618013,810,2711.910合计14017,825319.42,3462,4585,694,2712.076.17%第14页数据截止12月31日：◆主城各区可经营性用地土地单价及楼面单价中，渝中区最高，均价1703万/亩，建面单价4088元/平米；◆南岸区由于弹子石D分区在拍卖中溢价较高，使得南岸区土地单价涨幅较大。二、2012年重庆土地市场综述第15页2012年明星企业拿地情况排名企业名称土地面积（亩）建筑面积（万方）成交金额（亿元）1渝兴公司2920290.376.892高科集团2590346.990.83龙湖地产1319198.5342.24航悦地产（中航）1316105.1311.695商社、重百36673.7114.776力帆地产32364.56227渝高集团39461.4315.288赢普（北大资源）21535.9210.779保利地产17154.9813.610华城富力43.75517.4数据截止12月31日：◆以渝兴为首的北部新区国资企业（高科、渝高、渝兴、金泰资产）共拿地7188亩，占全年总成交的31%；拿地总金额221.79亿元，占全年总金额的28.6%。二、2012年重庆土地市场综述第16页5、2012年成交总价TOP10序号土地位置用途土地面积(m2)建筑面积竞得单位成交价（万元）成交楼面地价（元/㎡）溢价率1北部新区鸳鸯组团I标准分区I6-1/04号宗地二类居住、商业金融业215211645633力帆置业220000340815.51%2江北区江北城组团A分区A13-1/05号宗地B1R2（以商业为主的综合用地）29126550000华城富丽地产174000316456.85%3南岸区弹子石组团D标准分区D2-2/03、D2-4、D1-6-1/03（部分）号宗地二类居住用地（兼容文化设施、商业、商务、娱乐康体128342426508蓝光地产172000403346.98%4沙坪坝区沙坪坝组团M分区12-2/03、15-1/03、18-1-1/04、19-4/05、26-5二类居住用地、商业用地、商务用地175000699999.2万科地产16200023140.62%5北部新区大竹林组团O标准分区O19-2、O19-3、O19-5、O21-1、O21-5、O21-6、文化娱乐、商业金融业用地244442737099重庆商社公司、重庆百货大楼公司、重庆商社汽车公司14766920030.00%6北部新区组团B标准分区B1-6/02、B3-1/02号地块二类居住166910417276重庆浚亮地产139000333115.66%7九龙坡区大杨石组团N标准分区N22-1/02号、N25-1-2/04号宗地二类居住用地、商业用地、商务用地113815549761.3保利地产13600024740.85%8北部新区大竹林组团O标准分区O20-2、O20-6、O20-7、O20-8、O20-9号地块二类居住167179501621渝高集团、高科集团11537323000.00%9北部新区礼嘉组团A标准分区A41-1/03、A41-3/03、A41-4/03、A45-1/03、A商业用地、商务用地、娱乐康体用地、二类居住用地295389581174龙湖地产11366019560.00%10北部新区礼嘉组团A标准分区A67-2/03、A67-3/03、A68-1/03、A68-2/03、A商业用地、商务用地、二类居住用地198827529828龙湖地产10923720620.00%第17页2、华城富丽：44亩总价17.4亿元；3983万/亩1、力帆置业：323亩；总价22亿元；681.5万/亩3、蓝光地产：193亩；总价17.2亿元；893万/亩10、龙湖地产：298亩；总价10.92亿元；366万/亩9、龙湖地产：443亩；总价11.37亿元；257万/亩8、高科：251亩；总价11.54亿元；460万/亩7、保利地产：171亩；总价13.6亿元；797万/亩6、金科地产：250亩；总价13.6亿元；555万/亩5、商社重百：367亩；总价14.77亿元；403万/亩4、万科地产：263亩；总价16.2亿元；617万/亩第18页6、2012年成交单价TOP10序号土地位置用途土地面积(m2)建筑面积竞得单位成交价（万元）成交楼面地价（元/㎡）溢价率1渝北区观音桥组团C分区C56-5/03号宗地零售商业用