法律概要

附錄六一、關於房地產開發業務的法律監管（一）房地產開發企業的設立有關中國房地產業法律概要根據全國人大常委會於1994年7月5日頒布，並於1995年1月起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》（「《房地產管理法》」）的規定，房地產開發企業是指以營利為目的、從事房地產開發和經營的企業。根據國務院於1998年7月20日頒布並施行的《城市房地產開發經營管理條例》（「《開發經營管理條例》」）的規定，設立房地產開發企業應當具備下列條件：(1)撥有人民幣1百萬元以上的註冊資本；(2)有四名以上持有關資格證書的房地產專業建築工程專業的專職技術人員，兩名或以上持有關資格證書的專職會計人員。《開發經營管理條例》同時規定省、自治區、直轄市人民政府可以根據當地的實際情況，對設立房地產開發企業的註冊資本和專業技術人員的條件作出高於前述條件的規定。根據廣東省人大常委會於1997年10月16日修正並施行的《廣東省房地產開發經營條例》的規定，在廣東省（「廣東」）設立的房地產開發企業的自有流動資金不得少於人民幣3百萬元，同時不同資質等級的房地產開發企業應符合相應的對專業技術人員資格的要求。根據湖南省人民政府於2006年4月12日頒布，並於2006年6月1日起施行的《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》的規定，在湖南省（「湖南」）設立的房地產開發企業的註冊資本不得少於人民幣4百萬元，同時不同資質等級的房地產開發企業應符合相應的對專業技術人員資格的要求。根據《開發經營管理條例》的規定，設立房地產開發企業應當向工商行政管理局申請登記。房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，必須到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。根據國務院於2004年4月26日頒布施行的《國務院關於調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發[2004]13號），房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。（二）外商投資房地產開發企業根據中華人民共和國商務部和國家發展和改革委員會於2004年11月30日頒布並於2005年1月1日起施行的《外商投資產業指導目錄》（「《產業指導目錄》」）的規定，普通住宅的開發建設屬於鼓勵外商投資的產業，而土地成片開發和高檔賓館、單體住宅、高檔寫字樓以及國際會展中心以及大型主題公園的開發建設屬於限制外商投資的產業，其中土地的成片開發僅限於採用中外合資或中外合作的開發方式，其餘房地產開發屬於允許外商投資的產業。因此，設立外商投資的房地產開發企業，應依據產業指導目錄及其他有關外商投資企業法律、行政—VI-1—附錄六有關中國房地產業法律概要法規的規定，可以成立中外合資經營、中外合作經營或外商獨資經營企業。外商投資的房地產開發企業在向工商行政管理部門申請登記前應取得商務主管部門的審批，及領取《外商投資企業批准證書》。2006年7月11日，中華人民共和國建設部、中國商務部、國家發展及改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局及國家外㶅管理局聯合頒布了《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》（建住房[2006]171號）。該意見對房地產市場的外資准入提出如下要求：(1)境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，須遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記後，方可按照核准的經營範圍從事相關業務。(2)外商投資設立房地產企業，投資總額超過1,000萬美元（含1,000萬美元）的，註冊資本金不得低於投資總額的50%。投資總額低於1,000萬美元的，註冊資本金仍按現行規定執行。(3)設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批准設立和辦理註冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。企業付清土地使用權出讓金後，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批准證書》，再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批准證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機關辦理稅務登記。(4)外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者並購境內房地產企業，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批。投資者應提交：(a)履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》及《建設工程規劃許可證》的保證函；(b)《國有土地使用證》；(c)建設主管部門的變更備案證明；(d)稅務機關出具的相關納稅證明材料。(5)境外投資者通過股權轉讓及其他方式並購境內房地產企業，或收購合資企業中方股—VI-2—附錄六有關中國房地產業法律概要權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，並以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。（三）房地產開發企業的資質1、房地產開發企業資質的等級及核定根據《開發經營管理條例》，房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，必須到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質登記，承擔相應的房地產開發項目。根據建設部於2000年3月29日頒布並施行的《房地產開發企業資質管理規定》（「《資質管理規定》」）的規定，房地產開發企業應當按照該規定申請核定企業資質登記，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。根據《資質管理規定》的規定，房地產開發企業的資質分為一、二、三、四四個等級，資質等級實行分級審批。其中：一級資質由有關省、自治區、直轄市人民政府轄下建設主管部門初步審批，然後由國務院轄下建設主管部門審批；二級資質及二級資質以下開發企業的核定辦法由有關省、自治區、直轄市人民政府轄下建設主管部門制訂。經資質審查合格的企業，由資質核定部門發給相應等級的資質證書。新設立的房地產開發企業到房地產開發主管部門備案後，房地產開發主管部門應當在收到上述備案申請後30日內向符合條件的企業發出《暫定資質證書》，《暫定資質證書》有效期1年，房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期不超過2年。房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前一個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。根據《廣東省房地產開發經營條例》的規定，設立房地產開發企業必須經省或市人民政府或其委托的建設行政主管部門的批准，並按規定申請領取開發資質證書。房地產開發企業的資質分為一級、二級、三級、四級四個等級。—VI-3—附錄六有關中國房地產業法律概要根據《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》的規定，房地產開發企業的資質分為一、二、三、四級資質或暫定資質。一級資質由省人民政府房地產開發主管部門初步核定後，報國務院建設行政主管部門核定；二、三、四級資質和暫定資質由省人民政府房地產開發主管部門核定；其中，三、四級資質和暫定資質可以由省人民政府房地產開發主管部門委托設區的市、自治區人民政府房地產開發主管部門核定，報省人民政府房地產開發主管部門備案。房地產開發企業資質等級證書的有效期為3年。《暫定資質證書》的有效期為1年。房地產開發企業因經營情況需要延長《暫定資質證書》有效期的，原核發機關可以批准延長，但延長期不得超過2年。2、房地產開發企業憑資質等級承擔業務的規模根據《資質管理規定》的規定，各資質等級的房地產開發企業只可在規定的經營範圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔業務。一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國範圍承辦房地產開發項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建築面積25萬平方米以下的建設項目，承擔業務的具體範圍由有關省、自治區、直轄市人民政府轄下建設主管部門確定。《廣東省房地產開發經營條例》未對房地產開發企業承擔業務的規模作出明確規定。根據《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》的規定，一級資質的房地產開發企業承擔開發項目的建築面積不受限制；二級資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面積不得超過25萬平方米；三級資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面積不得超過15萬平方米；四級資質或者暫定資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面積不得超過5萬平方米。3、房地產開發企業的資質年檢根據《資質管理規定》的規定，房地產開發企業的資質實行年檢制度。一級資質房地產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定辦法。根據《廣東省房地產開發經營條例》的規定，房地產開發企業的資質實行年審制度。《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》未對房地產開發企業的資質年檢作出明確規定。—VI-4—附錄六（四）房地產項目的開發建設1、房地產開發用地有關中國房地產業法律概要根據國務院於1990年5月19日頒布並施行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（「《出讓和轉讓暫行條例》」），國家實行城鎮國有土地使用權出讓，轉讓制度。土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，國家將土地使用權在一定年限內出讓於土地使用者。土地使用者可以將土地使用權在使用年限內轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動。根據《出讓和轉讓暫行條例》和《房地產管理法》的規定，土地使用權出讓應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定出讓合同，土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地出讓金，土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，向土地管理部門辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。根據《開發經營管理條例》的規定，除中國法律和國務院規定可以採用劃撥方式取得的土地使用權外，房地產開發用地應當以出讓方式取得。根據國土資源部於2002年5月9日頒布，並於2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅開發等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。因此，根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的規定，自2002年7月1日起，出讓取得商業、旅游、娛樂和商品住宅開發等各類經營性用地的國有土地使用權證書的程序如下：(1)市、縣人民政府土地行政主管部門（「出讓人」）至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日頒布招標、拍賣或者掛牌公告，列明招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況、投標人、競買人的資格要求、確定中標人、競得人的標準和方法以及投標、競買保證金等條件。(2)出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。(3)以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。出讓人退還未中標的投標人、競買人支付的投標、競買保證金。(4)中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。中標人、競得人支付的投標、競買保證金，部分抵作國有土地使用權出讓金。—VI-5—附錄六有關中國房地產業法律概要(5)中標人、競得人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記。市、縣級以上人民政府應核發國有土地使用權證書。根據國土資源部於2003年9月4日頒布的《國土資源部關於加強城市建設用地審查報批工作有關問題的通知》的規定，自該通知下發之日起，嚴格控制高檔商品住房用地，停止申請報批單體住宅用地。2006年5月30日，國土資源部頒布了《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》。該通知明確規定，房地產開發用地必須採用招標拍賣掛牌方式公開出讓，堅決執行停止單體住宅類房地產開發項目土地供應的規定，從通知頒布之日起，一律停止其供地和辦理相關用地手續。根據《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》的規定，各地土地行政主管部門應嚴格執行國土資源部、國家工商行政管理總局頒布的《國有土地使用權出讓合同示範文本》和《國有土地使用權出讓合同補充協議示範文本（試行）》。土地出讓文件應當將住房套型限制、容積率、開工及竣工時限等規劃、建設