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1房产周期与宏观调控2经济周期经济周期：国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张与收缩的交替反复运动程，又称国民经济周期。分为古典周期和增长周期。前者又称古典波动型周期：从经济水平的绝对值变动的角度衡量，往往指经济总水平的波动出现负增长的经济周期。后者以经济总水平的相对值变动来衡量，在该周期内经济变量增长率上下波动，但经济活动水平并未绝对下降。现代经济理论的经济周期是建立在经济增长率变化上的，是经济增长率上升与下降的交替运动过程，即讨论的是“经济增长周期”。一般商业活动围绕其长期趋势的周期性但并非固定的波动。分为扩张-紧缩-萧条-复苏几个阶段。具有重复性、持续性、可预测性和上下波动性。美国商务部规定：从一个波峰（谷）到另一个波峰（谷）持续15个月才算一个经济周期。扩张紧缩萧条复苏峰谷拐点周期强度振幅时间3经济周期的相关理论•乘数—加速原理相互作用原理•蛛网理论•外部力量理论与内在长周期•消费不足理论•心理因素理论•投资理论•货币主义理论•技术创新决定论4乘数—加速原理相互作用原理•萨伊：供给创造需求，工资和价格可以上下浮动，经济永远沿着牛顿时钟的钟摆轨迹运行能够自我调整。20世纪30年代大萧条使这种传统思想体系发生动摇。•投资增加通过乘数效应引起GDP的更多增加—通过加速效应引起投资更多增加—经济繁荣。GDP一定水平时受到资源约束—加速原理作用下投资减少—由于乘数作用GDP继续减少，--进入衰退—一段时间调整后—GDP增加—进入新的繁荣。•凯恩斯：政府应明智的运用财政力量推动经济、社会和政治朝着称心如意的方向发展。5有效需求不足理论•代表：凯恩斯。经济周期波动由于有效需求不造成的。有效需求包括消费需求和投资需求，由3个基本心理因素决定：消费倾向、资本预期收益和货币流动偏好。资本预期收益决定着资本的边际效率对经济周期起着重要作用。•需要国家干预，刺激需求，促使供需平衡。萨缪尔逊进一步应用乘数和加速原理说明经济周期的展开过程。6消费不足理论•代表：马尔萨斯与英国霍布森。•该理论一直被用来解释经济周期的收缩阶段，即衰退与萧条的重复发生。把萧条归结为消费不足，认为因社会对消费品需求落后于消费品生产增长。消费不足由于人们的过度储蓄引起需求大大缩减。•结论：一个国家生产力增长率应当同消费者收入增长率一致。7纯货币理论•代表：英国经济学家霍特里。经济周期纯粹是一种货币现象，货币数量的增减是经济发生变化的唯一原因。具有现代银行体系的国家货币供应是有弹性的，可以膨胀与收缩。•经济周期波动是由银行系统交替的扩张与紧缩信用造成的。•银行体系降息—放宽信贷—生产扩张和收入增加—促进信用扩大；信用不能无限扩大，当高涨阶段过后银行体系被迫紧缩信用—生产下降—危机爆发—出现累积性衰退。即使没有其他因素，货币供应的变动足以形成那个经济周期。8投资过度理论•经济周期在于生产结构不平衡。尤其资本品与消费品与消费品不平衡。•哈耶克等：利率政策有利于投资—投资增加—投资品需求增加，价格上升—刺激了投资增加—形成繁荣。投资品生产过度—投资品过剩，消费品不足，经济结构失衡，经济扩张到一定程度出现生产过剩的危机—进入萧条。•哈耶克:市场有自调节机制，国家不干预，银行自行调节信用，生产过剩消失—经济复苏，国家干预损害市场机制，萧条反而会持续下去。9技术创新决定论•代表：熊彼特。企业家创新实现了生产要素的重新组合而获得垄断利润，创新浪潮引起经济繁荣。当创新扩展到更多企业，盈利机会消失，创新引起信用扩张，造成过度投资，经济开始衰退。随之而来的是失衡调整而进入复苏阶段。•复苏借助于技术创新，新发明的实际应用借助于经济扩张的过程，这形成经济周期。•认为：经济周期政府干预是不必要的，甚至是有害的，市场自行会恢复。10心理预期理论•强调心理预期对周期各个阶段形成的作用。庇古认为人们具有不同的偏好、不同预期、不同目的，人们对经济预期不可能实现预定，影响经济发展。•扩张阶段，人们盲目乐观，高估产品需求、价格和利润，低估生产成本—过度投资和过度繁荣。•经济周期扩张期的持续时间和强度决定于酝酿期的长短，即决定于生产到产品投入市场的所需要的时间。当盲目乐观造成错误在酝酿期结束时显现后，扩张到了尽头，衰替开始了，经济收缩阶段，过度乐观的错误逐步被觉察，又会变成不合理的过度悲观预期—导致投资过度减少，引起萧条，乐观与悲观预期交替—繁荣衰退交替。11房地产经济周期•作为一种产业周期，房地产周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程存在不同形态。•按时间把房地产经济周期划分为：长期趋势、景气循环、季节波动和随机波动等。•长期趋势：反映较长时间内的总量变化趋势。受人口、城市化、资本积累、产业结构、技术进步等影响。长期趋势存在周期性和循环性。•景气循环：房地产业实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动，及繁荣-萧条-繁荣….的运动。受就业与收入水平变化、地区人口增长和政府货币财税政策影响。•季节波动：房地产业一年内活动的有规律变化。有的因为需求，有的因为供给影响。7、8、9购租潮与上学有关，西欧冬雨，建筑业不活跃，台湾3、10月为黄金档，7月为“鬼”月，大陆“金九银十”。•随机波动：不规则的外部因素影响，洪水、地震、战争、政治风波、流行病（SARS）等。12房地产业经济周期形成的机制•内在传导机制：经济体系中主要内生因素以其自身规律发生周期性变化而又相互作用，从而使经济波动呈现周期性变化的逻辑必然性。经济体系内在因素成为房地产经济周期波动的自我推动力量，每一次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，每一次收缩又为复苏和扩张创造条件。•房地产需求增长和短期供给不足—房地产开发活动增加和房地产行业的收益率上升—吸引业内和业外投资房地产—短期不足道短期过剩；扩张受土地、建材等资源约束，特别是土地约束，扩张中断，走向萎缩。…,…..。•外在影响机制：技术革命、产业结构变化等通过改变内生机制基础影响房地产业经济周期，地震战争、政治风波等直接作用于宏观经济运行环境带来巨大影响，改变房地产等行业的发展环境，给房地产业带来不规则变动。13•2房地产景气循环及阶段•概念•景气循环：房地产业实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动，及繁荣-萧条-繁荣….的运动。受就业与收入水平变化、地区人口增长和政府货币财税政策影响。•市场供大于求时，就产生不景气现象；通过市场调整，逐步达到供求平衡，再到达供不应求的现象，即出现市场景气现象，如此周而复始德重复发生就形成了景气循环。•阶段•复苏阶段--扩张阶段--收缩阶段--衰退阶段•与宏观经济循环比较，房地产景气循环：稍后于宏观经济进入复苏；•先于宏观经济进入繁荣；•先于宏观经济进入衰退；•萧条期长于宏观经济；•景气循环的峰和谷分别高于和低于宏观经济。国房景气指数是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数计算方法。从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个指标分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。综合指数以100为景气线以上为景气空间，以下为不景气空间。14•房地产景气循环与经济周期的关系•影响房地产景气的内部与外部因素•反映房地产市场周期的指标指标类型指标先导指标房地产开发完成投资商品房施工面积商品房新开工面积商品房预售土地出让面积房地产贷款建材价格指数中长期贷款利率同步指标土地交易登记件数房屋交易登记件数房屋交易面积交易价格变动率滞后指标空置率竣工面积经济发展房地产创造需求供给提供就业，推动产业发展15供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率下降，空置有减少趋势需求增长加快，空置率下降租金增长率稳定或小幅上升需求继续上涨，供给紧张，租金增长快速上升，空置率继续下降需求继续上升，新建开始，需求增长快于供给，空置率下降，租金增长率上升供给增长率=需求增长率供给（竣工）增长率超过需求增长，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。16租金价格居住率上升经济活动扩张、对空间劳务需求增大需求刺激新建投资，供给增加新建带来就业机会和对其他产业需求，刺激经济扩张经济扩张刺激高租金与房价预期更多就业与资金刺激更多建筑经济扩张达到顶峰货币与劳务供给超过需求房地产市场供大于求租金价格上涨率停滞建筑业需求下降经济下滑价格租金下降空置增加新建增加缓慢经济持续下滑对空间需求下降需求租金居住率持续减少货币劳务空间等需求与价格降低空置率持续增加租金持续下降低价格与成本给经济带来生机低廉价格租金使房地产需求有回升趋势经济活动复苏对货币劳务和空间需求增加空间需求增加空置率降低租金稳定租金回升新建开始增加经济扩张生产就业提高租金居住率上升经济活动扩张新建增加带动就业和其他需求增加，经济扩张强劲需求刺激新建筑增加经济扩张刺激高租金与房价预期更多就业与资金刺激更多建筑古典房地产景气循环模型17古典房地产景气循环模型••前提假设：•国民经济有规律的扩张与收缩•不考虑建设的时滞：供给可以瞬间发生•循环中的重要阶段：•经济扩张，新空间需求促使新建筑产生---新建筑刺激加剧经济扩张---经济持续扩张进一步刺激新建筑----新建筑供给大于需求---超额建筑产生—调整，需求减少导致新建筑增长缓慢---复苏需求开始上升消化既有超额建筑—供求平衡---经济扩张导致对新建筑需求增加—新建筑增加。18影响房地产景气循环的经济力量•内部因素：时间落差（建造周期、咨询不畅）、生产者和消费者的心理因素、技术和理念的革新•外部因素：国民经济（国民经济循环（GDP）、人口增长/就业情况、各产业间的投资绩效、通货膨胀、利率）•社会与文化（家庭构成、地区偏好、工作生活习惯）•政策法规••反映房地产市场周期的指标：实际销售商品住宅面积；城市竣工住宅面积；城市新建住宅面积；商品住宅价格；城镇住宅投资、住宅买卖成交面积；房地产从业人员；房地产投资增长。19房地产泡沫形成机制•泡沫：一种或一系列资产价格在一个连续过程中急剧上涨。•房地产泡沫：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫（美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格）。•泡沫过度膨胀的后果：预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。20房地产泡沫特征•1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；•2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；•3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；•4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。••泡沫经济的两大特征：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。••房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。21•判定•房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。•一般可以从以下指标或状况判断：•整个经济是否过热，如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。•投资增长率•当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。•商品房的空置•一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。•其他因素：•住房价格是否持续上涨•商品房价格与居民收入的增长是否同步•土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。•房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因