固始房地产市场调研报告7.28

固始房地产市场调研报告合富辉煌•华侨名苑项目组2014年7月28日第一部分宏观环境概述第二部分土地市场概况第三部分区域主要竞品详解目录第一部分宏观环境概述第二部分土地市场概况第三部分区域主要竞品详解固始概况固始县情1信阳市固始县位于河南省东南隅，南依大别山，北临淮河，东接安徽省六安市河南省重点培育的豫皖交界地带区域性中心城市固始下辖三街道（蓼城街道、番城街道、秀水街道），10镇，22乡，总面积2946平方公里总人口176万，是河南省人口第一大县固始概况区域交通2合肥市阜阳市信阳市固始县固始地处合肥、阜阳、信阳小经济圈的中心且处于郑州、武汉、南京大经济圈的腹地宁西铁路、沪陕高速、淮固高速、312国道、204省道、216省道、339省道穿境而过，交通便利固始概况经济发展32008-2013年，固始县GDP增速一直维持在9%以上，保持了较高的增长率。经济平稳较快发展客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础。2008-2013年固始城镇居民人均可支配收入不断提高，年均增长10%以上2013年达到18441元，居民消费能力不断增强固始概况消费能力4固始概况城市发展规划5固始新区的建设——按照“南北提升、西引东进”的基本思路以固淮高速建设为契机，利用高速路口离县城城关仅有6公里的优势，在城市西部规划建设产业集聚区和大型商贸物流园区，并逐步完善相应功能建设形成固始房地产市场：“两大片区”（凤凰新城大区、怡和新城大区）“四大板块”（城西板块、老城板块、城东板块、城南板块）的格局固始概况城市发展规划5对比不同时期固始县城区地图可明显看出，固始县城区扩张呈现以南北向延展为主，兼顾城市东西向拓展的扩张态势，城区建设四面开花。豫皖区域性中心城市规模初现。从2014年1月1日起固始县正式成为河南省直管县，由省委省政府直接管理拥有与地级市完全相同的经济、社会和人事管理权限固始县确立了到2020年实现城市建成区面积80平方公里，城市人口80万人的规划发展目标对固始房地产市场产生重大利好，城市格局将发生巨大改变城市扩容原有面积40平方公里扩容后面积80平方公里第一部分宏观环境概述第二部分土地市场概况第四部分区域主要竞品详解2011年至2014年4月，固始土地市场供不应求，住宅用地市场供求基本平衡2011年-2014年4月固始土地总供应3983.7亩，其中住宅用地供应1351亩，占比33.9%2011年-2014年4月固始土地总成交4908.2亩，其中住宅用地成交1148亩，占比23.4%土地总供求状况从固始县2011年-2014年4月土地供应情况可看出：固始土地供应在2012年达到高位，总供应量为1855亩2014年1-4月固始土地总供应约427.2亩，其中住宅用地供应约37.5亩，占比8.78%土地总供应状况从固始县2011年-2014年4月土地成交情况可看出：固始土地成交在2013年达到高位，总成交量为2627.1亩2014年1-4月固始土地总成交约624.3亩，其中住宅用地成交约43亩，占比6.89%土地总成交状况2014年1-4月固始县商品房用地总成交3块，其中商品住房用地2块，商业用地1块住宅用地成交均价在50~78万/亩，商业用地成交价格88.5万/亩2014年土地成交状况编号地块位置土地性质出让面积（公顷）成交价（万元）受让单位1青峰南路东侧，县拘留所北侧商品住房用地0.3695275固始县拘留所2规划崇文路西，规划康庄路北，规划康乐街南商品住房用地2.49892927固始县大自然房地产开发有限公司3团结路西，民族路北商服用地0.2064274河南三高农牧股份有限公司【小结】：宏观环境：固始县为人口第一大县总人口176万，是河南省人口第一大县，市场需求量大。固始市场：以刚需为供求主力，户型偏向120左右的三房，楼盘体量大，存销压力大。低总价、中小户型、首付万元盘仍是市场成交主力。营销模式：营销模式陈旧——在这个传统营销模式逐渐没落，电商、微信等新型营销模式脱颖而出的时代，由于乡镇人民文化水平较低，营销仍以传统模式为主。整个市场的销售节奏基本以快销为主。第一部分宏观环境概述第二部分土地市场概况第三部分区域主要竞品详解竞品市场固始县主要竞品楼盘分布图信合世纪城秀水御园金色阳光湖畔春天信合溪苑山水蓼都东方威尼斯公园首府红苏路根亲文化园本案根亲花园根亲名都固始住宅市场目前主要户型为83-108㎡两房，112-144㎡三房七月份固始住宅市场在售实际成交均价集中在2900-3600元/㎡竞品参数比较项目名称占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率物业类型主推户型（㎡）实际成交均价（元/㎡）信房·山水蓼都6001002.6小高层、高层两房93.35-96.7三房123.14-137.04四房142.8-163.93600信合•湖畔春天3期355602.44小高层、高层、洋房两房87-108三房119-1403200-3500信合•溪苑200463.5高层两房86-105三房118-1412900-3200信合•世纪城8632003.1高层两房87-122三房116-1433400信合•金色阳光200231.4高层、小高层两房87-109三房115-1243300公园首府（二期)260402.3洋房、高层、小高层、别墅两房101.6-140三房1513400东方威尼斯7501102.2高层、小高层两房96-98三房120-1413300-3500秀水御园40183.5高层三房115-1374400-4700根亲名都100223多层、小高层、高层三房109-1373400-3600怡和地中海165333.0小高层、高层两房83.52三房109.1-1383300-3500开发商：河南信房集团项目位置：陈元光大道与红苏路占地面积：600亩建筑面积：100万㎡容积率：2.6绿化率：43%物业类型：小高层主力户型：在售房93.35-96.7㎡成交均价：3600元/㎡；交房时间：2015年底（一）基本概况竞品研究信房·山水蓼都1山水廖都竞品研究信房·山水廖都1（二）推盘节奏正常优惠：按揭98折优惠，一次性付款优惠95折。5月18日首次开盘，主要推出44#和53#，此次在售户型主要以两房为主，且面积在90-95㎡；总计推出132套，去化41套；本月推出30#、31#主要户型127-129㎡集中在三房。劣势分析：1、价格：价格相对较高2、项目售楼部离主干道较远。3、项目配套单一、周边生活配套没有机会分析：1、产品：项目是准现房发售2、区位：地块所处位置未来发展优势明显威胁分析：1、周边竞争对手的威胁。2、交房晚带来的不可预见因素。3、房地产税的颁布实施，政策环境的变化。优势分析：1、产品：南北通透，赠送面积较多2、景观：项目中心规划人工湖，景观优美3、区位：距主城区近，周边配套完善SWOT竞品研究信房·山水廖都1（三）项目优劣势分析开发商：河南信合建设投资集团项目位置：王审知大道与红苏路交叉口占地面积：355亩建筑面积：60万㎡容积率：2.44绿化率：43%物业类型：高层主力户型：在售三期两房87-108㎡三房119-140㎡成交均价：3200元/㎡；起价：2800元/㎡交房时间：2015年底（一）基本概况竞品研究信合·湖畔春天3期2湖畔春天基本售罄，剩余部分房源做特价房T32#T28#T20#T24#T17#在售在售竞品研究信合·湖畔春天2（二）推盘节奏正常优惠：按购房面积每平米减50-100元不等。按揭无优惠，一次性付款优惠2%。特价房优惠：首付10%，优惠8000元；首付20%，优惠13000元；首付30%，优惠18000元；首付40%，优惠23000元；一次性付清，直降40000元.此次在售户型以两房居多，占比61%，且100㎡以上大两房居多。三房户型占比39%，无四房。竞品研究信合·湖畔春天2高层产品（33F），2015年交房。该楼栋产品为87㎡两房，102-123㎡两房，没有三房。（三）产品分析①T17#单元户型图（共3单元）123㎡102㎡87㎡全赠送赠送一半全赠送赠送一半赠送一半全赠送全赠送赠送一半赠送一半全赠送竞品研究信合·湖畔春天2T20#标准层平面图高层产品（26F），2015年交房。赠送面积较多，户型方正。其中T20层目前11、12、13、15、18层91㎡两房推出特价房，首付40%，总房款优惠2-4万。（三）产品分析②121㎡89㎡108㎡108㎡89㎡121㎡赠送一半全赠送赠送一半全赠送全赠送赠送一半全赠送全赠送全赠送全赠送赠送一半全赠送赠送一半三期在售楼栋户型配比户型楼号面积套数套数比总面积面积比两房T17#87999%86137%10213212%1346411%123666%81187%T20#87-90787%70206%108-10910410%1133610%T24#91787%70986%T28#、T32#9010410%93608%小计66161%6500956%三房T20#120525%62405%T24#10910410%1133610%120262%31203%140262%36403%T28#、T3211910410%1237611%120525%62405%140525%72806%小计41639%5023244%合计1077100%115241100%竞品研究信合·湖畔春天2（四）户型配比竞品研究信合·湖畔春天2（五）项目优劣势分析项目施工现场特惠房易拉宝价格表（可再额外优惠2000-4000元）劣势分析：1、规划：楼层较高，在县城抗性较大2、户型：户型设计不合理，两房户型占比较大，不符合县城消费习惯。3、项目所剩房源不多，客户群体范围缩减。机会分析：1、区位：位于红苏路北段，距主城区较近，配套完善2、学校：1000米范围内固始外国语小学、固始外国语中学、固始外国语幼儿园威胁分析：1、周边其它大品牌项目所带来的竞争威胁2、房地产税的颁布实施，政策环境的变化优势分析：1、品牌：老牌开发商，品牌优势明显，一期二期已成熟，老业主较多。2、价格：推出特价房，优惠力度较大，赠送面积较多3、规划：配套完善，拥有10㎡风情商业街SWOT竞品研究信合·湖畔春天2开发商：河南信合建设投资集团项目位置：番国大道与古城路交叉口占地面积：200亩建筑面积：46万㎡容积率：3.5绿化率：43%物业类型：高层主力户型：两房86-105㎡、三房118-141㎡成交均价：2900-3100元/㎡；起价：2800元/㎡交房时间：2015年中旬优惠情况：按购房面积每平米减50-100元不等。按揭无优惠，一次性付款优惠2%。（一）基本概况竞品研究信合·溪苑3信合·溪苑竞品研究信合·溪苑3A区（二）推盘节奏竞品研究信合·溪苑3高层产品（26F），2015年底交房。客厅阳台朝南，功能分区合理。目前推出低楼层和高楼层特价房，一次性优惠3-6万。空中花园和阳台赠送一半面积。（三）产品分析①A2#标准层平面图127㎡92㎡111㎡111㎡92㎡127㎡空中花园空中花园阳台阳台阳台阳台阳台阳台竞品研究信合·溪苑3B12#标准层平面图高层产品（20F），目前主推产品，2015年10月交房。目前推出11、19等部分高楼层特价房，一次性优惠3-6万。空中花园和阳台赠送一半面积。（三）产品分析②120㎡88㎡105㎡105㎡88㎡120㎡空中花园空中花园阳台阳台阳台阳台阳台阳台竞品研究信合·溪苑3（四）项目优劣势分析项目施工现场特惠房易拉宝价格表(可额外优惠2000-4000元）劣势分析：1、区位：距主城区较远，周边配套不完善2、产品：交房时间相对较晚，推出特价房源楼层位置不好机会分析：1、医院正对面：位于河南信合医院正对面2、优质学区房：独自规划外国语幼儿园，外国语小学，外国语中学威胁分析：1、周边竞争对手的威胁。2、交房晚带来的不可预见因素。3、房地产税的颁布实施，政策环境的变化。优势分析：1、产品：赠送面积多，户型设计合理2、景观：项目中心规划人工湖，景观优美3、价格：推出特价房，优惠力度较大SWOT竞品研究信合·溪苑3开发商：河南信合建设