物权法生效后的车位（库）权属法律问题

物权法生效后的车位（库）权属法律问题随着我国经济发展及住房制度改革，现代化社区大量出现，汽车作为代行工具在城市已必不可少，因小区内车位(库)的权利归属问题，以及停放在小区内道路上车位(库)收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。根据10月1日即将生效的《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位(库)应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位(库)的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车库还分为地上车库和地下车库两种，通常所称车库是指隶属于整个小区,具有独立的空间,用以存放车辆为目的的附属建筑物,其归属应为建筑物区分所有制度中的车库。从《物权法》的规定来看，业主权利是在形式上看存在的，但在商品房预售合同中，由于车位(库)一般都是和房子分别出卖，按照约定确立车位(库)的权属，没有约定的只要开发商能提供产权证明就属于开发商，不能提供房产权属证明时才属业主。大多业主都不理解，政府房管行政部门为何给作为配套公建的地下停车位发放产权证，正因为如此，许多房地产开发企业认为物权法的实施对车位(库)的销售没有太多影响，车位(库)也不会降价销售。从物权权立法可见，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。无论车位(库)归属、利用、流转规则如何设置，都必须首先保障业主能够正常使用，这是业主购买商品房后应当享有的权利，同时也是物权法对于建筑物区分内立法目的所。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定了业主所有权。也就是说，业主共有道路或者其他场地上修建的停车位的归属应当随着土地使用权的移转而确定为业主共有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车位（库），如约定此类车位（库）归属于开发商或物业管理公司也能产生其应有法律效力。明确法定归属是为了防止开发商可能以格式条款的形式来侵害业主合法利益的保护措施。随着业主法律维权意识的提高，当开发商对权属存在争议的地下停车场时销售时，常遇业主的异议阻止。而如何通过法律途径来制约的开发商，这却是比较难的事，当小区尚未成立业主大会/业主委员会时，仅凭几个的业主代表，很难与开发商及其背景下的物业公司相抗衡。由于业主维权艰难，甚至于有的业主为了维权提出罢免具有人大代表身份的开发商，可见开发商的势力强大。同时，个别政府部门/法院在处理这类纠纷时也存在行政不作为/有法不依现象，如在成立业主委员会问题上，政府方面以种种理由拖延，这一方面仍需加强立法监督。按《物权法》第75条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。地方行政机关对于成立业主大会和选举业主委员会持消极态度时，业主可依法自行成立/选举大会/委员会，按规定，成立后只须备案无须审批。按合同法的意思自治，商品房预售合同属当事人间小法律，合同车位价格应由房产开发商和买受人协商一致后确定。但对于小区内车位转让价格问题还存在较多分歧。根据《物权法》的第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。目前有些车位占地应属于业主共有场所。“共有和共同管理权”意味着今后即便是开发商能拿来出租或销售的产权车位的定价，也应该是业主和开发商共同商定，而不是由开发商单方说了算。在车位(库)建筑面积未分摊并可办产权即可销售，如无约定的话就属于全体业主；如果车位(库)建筑面积已分摊，或者该地下车位属于公共利益部分时，则产权亦属于全体业主。从物权法及上海市有关规定来看，即使收取停车管理费，扣除物业公司的管理成本后，收益也应该属于全体业主