物业管理法律法规解读

11民法与物业管理2合同法与物业管理3物权法与物业管理4物业管理条例5其他规章及规定6其他相关法律第二篇物业管理常用法律法规解读2物业管理常用法律法规解读1~3复习题掌握1、基本概念民法、建筑物区分所有权、成员权2、问答题（1）民法及合同法的基本原则分别是什么？（2）民事法律行为应具备的三个条件是什么？（3）《合同法》对合同效力、履行合同及违约责任如何规定的？（4）《物权法》出台对物业管理有哪些影响？（5）专有所有权的客体如何确定？共有部分包括哪些具体内容？熟悉（1）民法对民事权利能力和民事行为能力如何规定的？（2）建筑物区分所有权的特征？专有所有权人、共有所有权人、成员权人各有哪些权利和义务？（3）物权法对建筑物区分所有权有哪些相关规定？31.1概述民法是调整平等主体的自然人之间，法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中最常用的法律规范，需重点了解掌握。《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日由第6届全国人民代表大会第4次会议通过、1987年1月1日起施行。概括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容。《民法通则》共9章、156条，主要包括基本原则、公民（自然人）、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事责任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。1民法与物业管理41.2民法中与物业管理相关的内容（1）民法的基本原则平等原则自愿原则公平原则诚实信用原则禁止民事权利乱用原则（2）对公民（自然人）和法人民事权利能力和民事行为能力的规定公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。民事行为能力的规定10岁以下未成年人是无民事行为能力人；10~18岁的未成年人是限制民事行为能力的人；18岁以上是完全民事行为能力的人。5案例一某住宅小区成立业委会过程中，在核定产权人出席会议参加投票时，发现产权人有一位竟是13岁的孩子，经过了解方知，孩子姓蔡，是独生子，父母考虑到自己逐渐年迈，购买的房产让孩子作为产权人，可免除以后交遗产税等繁琐之事。了解此事后，业委会成立过程就没有通知蔡某参加，召开的业主大会也没让蔡某参加，因为大部分业主认为蔡某属于限制行为能力的人，没有参加业主大会的资格。物业公司也坚决反对蔡某参加。蔡某认为自己的合法权益受到了侵害，就把小区业委会和物业公司告上了法院，要求法院主持公道，维持自己的合法权益。蔡某的要求合理吗？6（3）对民事法律行为和代理的规定民事法律行为应具备三个条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思真实表示：（3）行为不违反法律和社会公共利益。代理规定涉及什么是代理和哪些情况属于无权代理等。（4）对民事权利的规定民事权利中与物业管理相关的问题，主要是物权和债权。《民法通则》中对物权的原则性规定是解决不动产权属问题的主要依据。另外规定了不动产相邻关系的处理原则。这些规定对于业主在订立物业管理公约和物业管理公司处理物业管理常见问题提供了重要法律依据。债权的规定主要使用于合同问题，为了担保债务的履行，当事人可以设置保证、定金等担保方式。如在装修协议中约定保证金。7（5）对民事责任的规定主要包括什么情况下应承担民事责任，违反合同的民事责任和侵权的民事责任的构成，承担民事责任的方式等。125条在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。134条规定了承担民事责任的10种方式.（6）诉讼时效制度诉讼时效是指权利人通过诉讼程序向人民法院提出保护其合法权益的请求的法定有效期限。135条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。82.1概述《中国人民共和国合同法》作为调整平等主体之间的交易关系的法律，是我国民法的重要组成部分。《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日由第九届全国人民代表大会第二次会议通过，自1999年10月1日起施行。《合同法》包括总则和分则两大部分，共23章428条。总则部分规定了合同法的基本原则，规范了合同的订立、合同的有效或无效及合同的履行、变更和解除、保全、违反合同的责任等问题。分则部分则对常见类型的合同进行了规定。《合同法》采取了约定优先原则，有约定依约定，无约定依法定的规则2合同法与物业管理92.2合同法中与物业管理关系密切的内容（1）合同法的基本原则平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会公德等基本原则。（2）合同订立时要注意的问题应当采用书面合同形式。合同的主要条款应齐备详尽。可参照有关部门公布的合同的示范文本订立合同。10案例二A物业管理公司与某住宅小区的业委会联系对该小区进行管理，业委会与物业管理公司未签订合同，双方口头说明管理事项。后来，由于夏天炎热，狂风暴雨次数较多，对小区的外部设施和花草树木破坏较大，物业管理公司对小区进行了全面整顿，令小区恢复了往日漂亮整洁的模样，为此，A公司垫付了一大笔钱在里面，后来公司贴出公告通知业主交增收的管理费，业主都为增收大量的管理费不解：“我们没有委托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在每月该交的费用上同意增交超支的管理费。”约定管理费中只说了每月的管理费，业主不能保证交其额外收取的管理费，物业公司无根无据，怎能凭空向业主们要求多交管理费呢？业主们拒绝交管理费。双方争执不下，最后A公司向法院起诉。请分析：物业管理公司的做法有什么不妥？为什么？11（3）关于合同效力的规定包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更合同的法律后果等。52条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。53条合同的下列免责条款无效造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。1254条下列合同，当时人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。（4）对履行合同的规定当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。关于合同履行抗辩权、代位权与撤销权规定。13（5）关于合同变更、转让和终止的规定当事人协商一致可以变更合同。对合同转让的情形作出了规定。关于合同终止的规定。当事人如果协商一致可以解除合同。（6）对违约责任的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。规定了违约责任的构成要件、违约行为的种类、承担违约责任的方式等内容。143.1概述《中国人民共和国物权法》是一部确定财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，是我国制订民法典的重要组成部分。《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行。《中华人民共和国物权法》分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共19章247条，涉及所有权、共有、用益物权、担保物权和占有等财产关系，其中所有权中的“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”、“共有”等内容与物业管理关系密切。3物权法与物业管理15物权法要回答三个问题（1）物是谁的？（2）权利人对物享有哪些权利？他人负有怎样的义务？（3）怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么样的法律责任？163.2物权法对物业管理的影响（1）物权法从民事基本法律层面，将物业管理活动的基本概念以法律形式予以确定。《物权法》的有关内容与《物业管理条例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了《条例》的内容，而且将条例确立的业主大会、管理规约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。（2）物权法明确了物的归属和相邻关系应当遵守的准则，客观上能减少因不动产权利不明晰以及邻里纠纷处理给物业管理带来的经营风险。17（3）物权法建筑物区分所有权规定，为物业管理各方主体权利、义务和责任的界定奠定了法律基础。对建筑区域内道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权进行了明晰。不动产相邻权利人相邻关系规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁给物业管理活动。（4）设立了业主大会和业主委员会制度，明确了业主大会或者业主委员会对业主的约束作用，规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约。强化了业主在物业管理活动中的责任和义务，有利于维护业主的共同利益。促进业主自我管理、自我约束机制形成。18（5）物权法关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，是法律维护市场经济秩序、权衡各方利益关系做出的选择。会给物业管理带来压力，同时也是促进物业服务企业提高质量的一个动力。193.3建筑物区分所有权3.3.1建筑物区分所有权的概念和特征3.3.2专有所有权3.3.3共有所有权3.3.4共同管理权（成员权）203.3.1建筑物区分所有权的概念和特征（1）基本概念指各区分所有权人对建筑物专用部分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权之总称。（2）特征复合性专有所有权的主导型一体性权利主体身份的多重性213.3.2专有所有权（1）专有所有权的客体作为专有所有权客体应符合的条件：具有构造上的独立性，能明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体（2）专有部分的范围即对专有所有权客体进行量化。四种学说：壁心说；空间说；最后粉刷表层说；壁心和最后粉刷表层说。22（3）区分所有权人对其专有部分的权利和义务权利：所有权；相邻使用权。义务：维持原状之义务；应当按照原房屋设计的结构、用途使用房屋；不得擅自改变物业使用性质；容忍他人行使相邻权的义务。总之各区分所有权人应承担维护整栋建筑物的安全以及合理使用专有部分的义务。233.3.3共有所有权（1）共有所有权的客体指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。可分为：全体共有和部分共有；法定共有和约定共有。共有权的客体具体包括以下6类：建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）；绿地（城镇公共绿地和明示归个人的除外）；其他公共场所及公用设施；物业服务用房；占有业主共有的道路或者场地用于停放汽车的车位；电梯、水箱。24共有部分的界定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为法定共有部分：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。25思考：开发商为了促进销售，经常做出将窗前绿地交给业主单独使用。问一楼业主能够凭借和开发商的房屋买卖合同取得这样的专有使用权吗？26（2）共有所有权人的权利和义务权利：对共有部分的使用权；收益权对共有部分单纯的修缮改良权。义务：按共有部分的用途使用共有部分；承担因共有部分维护与管理所产生的各种费用。27案例四2009年2月，张先生入住位于顶层的新房。由于物业服务公司在其楼顶做了霓虹灯广告，影响了张先生晚上休息，张先生便