建发·中央美地

中央美地南山美苑中央美地1、项目概况修改时间/修改人2010年8月25日项目位置/售楼电话/地址：枋湖西路与金湖路交叉口/售楼电话：[phone]规模/占地：62165m2/建面：133869m2/容积率：2.45/建筑密度：26.5%/绿化率：40%/套数：994/分期：项目分两期销售开发团队/开发商：建发房地产集团公司/规划设计：厦门合道工程设计集团有限公司/物业管理：怡家园整体规划/产品形态：小高层+高层/建筑风格：法式欧风户型配比/一期：三房、两房、单身公寓/二期：未知工程进度一期建地下室，部分出地面，二期打地基在售存量/未上市规模及推售计划/在售余留存量：住宅剩余91套共计8271㎡，商场45套2701㎡均未销售/未上市规模：二期预计十月份开盘客户情况量化（区域，年龄，置业，投资目的）推盘节奏/一期于2010年8月5日开盘，推出三房、两房和单身公寓，主力户型137m2~132m2，共推616套住宅45套商场/二期预计十月开盘销售情况/一期：推出住宅616套51,390.38平方米，住宅销售率在81%商场45套2,701.40㎡均未销售；/二期未开盘价格情况/一期：开盘价，现价8946元/㎡；二期：未定价配套情况/外部配套营销特征及手段形象定位及卖点/形象定位：城市低密公园美宅/卖点：(1)项目主要经济指标：中央美地1、项目概况本案区位图总平图：中央美地1、项目概况(2)工程进度截止至2010年8月建筑周期预计为：2010/04/01~2012/12/01一期还在建地下室中，部分已出地面，中央泳池开挖中，二期正在打地基(1)整体规划示意及点评：2、项目规划中央美地2010年建发房产新城市作品-中央美地（南山美苑），位于湖里新行政中央生活区，近享湖里实小、双十中学、特易购、sm城市生活广场，厦门客运中心等全能枢纽配套。项目定位为城市低密公园美宅，项目总建筑面积13万㎡，可远眺薛岭山和虎头山，9栋高层建筑及4栋小高层建筑，39000㎡北欧简致风情22景四季双园林。项目建筑外立面延承新古典主义造型融合特有温暖的田园风情，以大地色彩和立面材料。一期于2010年8月5日开盘，推出1-3#，10-13#号楼，主推三房、两房和单身公寓共616套。同期推出45套商业从34-85㎡不等。（2）建筑规划建筑外立面风格：法式欧风，骑楼式的典雅设计，以简约线条及大地色立面用材设计；2、项目规划中央美地法式欧风、四季双园林小区内部景观以中央水池为中心四周按四季特色进行景观规划，并且与小区外的市政公园形成双园景致。设计近3.9万平内外双园林，与自然天赋的虎头山公园遥相呼应。（3）园林景观规划2、项目规划中央美地户型配比（一期住宅）：（1）户型配比：截止至2010年8月26日3、户型分析中央美地序号七大段面积（㎡）户型具体面积总量（套）170单身公寓34-45160270-90两房两厅75-88292390-120三房两厅92-118544120-144三房两厅127-134110合计616户型配比（一期商业）：序号七大段面积（㎡）户型具体面积总量（套）170商场34-6938270-90商场70-8563180-250商场2041合计4526%47%9%18%单身公寓34-45两房两厅75-88三房两厅92-118三房两厅127-13426%47%9%18%单身公寓34-45两房两厅75-88三房两厅92-118三房两厅127-134中央美地3、户型分析（2）各户型去化分析：截止至2010年8月26日序号七大段面积（㎡）户型具体面积总量（套）未售套数销售率170单身公寓34-451601292.50%270-90两房两厅75-882924584.59%390-120三房两厅92-118542062.96%4120-144三房两厅127-1341101487.27%合计61691畅销产品点评（一期住宅）：一期商业还未出售（3）户型图分析3、户型分析中央美地面积/得房率37.45㎡/80%房型单身公寓客厅/主卧开间4m/4M主卧进深8.4m客厅/主卧面积33.6㎡层高3m投资、自住两相宜；适合父母为子女购房上学用；可自由组合，享多变空间；自带一小型阳台；矩形设计，加大床位与卫生间距离。相同户型有朝北的（如07单元）房间会比较暗，采光不太好。中央美地（3）户型图分析3、户型分析面积/得房率83㎡/80%房型2室2厅客厅/主卧开间3.6m/3.3M主卧进深3.6m客厅/主卧面积21.6/11.88㎡层高3m格局方正，动静分离，功能区域有较好区隔；主卧、客厅均朝南，且配有阳台；主卧没有独立卫生间，却安排两个公共卫生间不太合适；靠近入户门的卫生间和厨房都没有窗，会很昏暗；次卧的凸窗是解决采光问题的巧思。中央美地面积/得房率95㎡/80%房型3室2厅客厅/主卧开间4.5m/3.3M主卧进深3.65m客厅/主卧面积27.45/12㎡层高3m双厅概念比较模糊，明厨明卫；客厅设有阳台有利于采光；次卧开门对着客厅，仅有的一个卫生间未知在整个房间的最深处，缺少私密感；书房配有较大的观景阳台；主卧和书房“门冲”；双卧室朝南。（3）户型图分析3、户型分析（1）销售情况表4、销售分析中央美地截止至2010年8月26日1-2#楼，有单身公寓160套剩余12套；两房两厅64套，剩余15套；商场14套都还未出售。3#楼，户型均为三房两厅，共88套，还有16套未售。商场15套还未售。一期起价11300元/㎡左右，已售均价为12,283.22元/㎡。10#楼，两房两厅96套，剩余10套；三房两厅32套，剩余13套；商场16套均未售。（2）销量走势4、销售分析中央美地开盘时间建筑体量产品类型均价（元/㎡）销售周期/面积销售率余量2010.8.5616套/51390㎡2-27F高层产品，主力户型三房、两房、单身公寓已售均价：12,283.22近一个月/81%88套/8,016.06㎡■分期销售情况（1）客户分析5、客户分析中央美地职业特征三口之家、单身上班族区域特征岛内客户、晋江泉州商人、外省客户年龄特征大多为30多或40-50岁，包括老人家及父母为子女购置单身公寓上学用购买用途大多数自住用，购买换置房屋，改善生活条件（1）外部配套6、小区配套中央美地购物中心SM城市广场、人人乐购物广场、吉家家世界、特易购（规划）中、小学湖里实验小学、双十中学高中部、枋湖中学（规划）医院中医院邮政局枋湖邮政局幼儿园康桥双语幼儿园、小金星幼儿园银行交通银行，邮政储蓄（2）内部配套6、小区配套中央美地底层■楼房底层架空5m作为小区公共休息区；会所。■另设有钻石书房小区内设施■布置有康体设施娱乐设施等供老年人及小孩使用；（4）物业管理6、小区配套中央美地物业管理公司怡家园合作模式建发房产集团旗下全资子公司物业管理费未开盘，暂未确定物业服务内容1,楼宇物业管理；2,经济信息服务；3,家政服务；4,五金,水电维修（1）项目形象定位7、营销动态监测中央美地城市低密公园美宅东部格调商业据点（2）营销活动：7、营销动态监测项目中央美地时间主题内容2010/5/1超万平公园式展示区对外开放超万平公园式展示区对外开放2010/6/7~2010/6/26幸福季•快乐全家福以家庭为报名单位，全方位展示属于自己的家庭幸福，然后进行评选最优2010/7/24盛夏时尚音乐Party黑啤、西点、饮料贴心供应，“九和弦乐队”，花式调酒，热辣舞蹈8、项目借鉴点项目优劣势分析：中央美地优势：1.四季双园林的新颖设计；2.毗邻湖里实验小学与双十中学高中部，解决了住户子女上学问题；3.旁边大约一站的距离便是吉家家世界，新入住户装修不成问题；4.建发房产集团筑房30年的口碑营销；5.2.45的低容积率，低于周边其他楼盘；6.贴近湖里新行政中心，周边配套齐全；7.售楼中心装修典雅，接待人员热心周到。劣势：1.目前所在地段仍未开发完毕，较为荒凉，易引起看房者的不适；2.目前一期主推户型主要为中小型，未见较大的户型。8、项目借鉴点（2）营销策略借鉴：产品策略良好规划，建立城市低密公园美宅概念。一期户型实用性很强，面积适中的三房、两房居多，部分的单身公寓满足各个阶层消费者需求。投资、自主都合适。价格策略定价平实，接近岛内均价。形象策略繁华的生活居住圈，周围配套齐全，充分考虑到业主将来生活、娱乐的便捷性；低建筑密度。宣传策略投放了大量广告，在户外移动电视、厦门房地产联合网、各大报纸都有投放，还建设户外广告牌。结合建发老品牌30周年回馈客户的契机，大力宣传。中央美地8、项目借鉴点（3）项目启示（项目成功及失败处思考）：中央美地成功之处：开盘之前，举办了一系列相关主题活动，将活动场所移至中央美地接待中心，提高了项目人气与知名度；建发房产集团30年行业的口碑营销；售楼处的精装修；样板房开放日的媒体宣传造势等。