租屋的法律常识课程大纲

租屋的法律常識課程大綱前言例一房屋改裝增修費用誰屬例二未成年人租屋之法律效力例三不定期租賃契約中止之法律效力例四中止定期租賃契約的法律效力大學生找房子應注意之事項例一房屋改裝增修費用誰屬張花生看中彰化縣大村鄉大學附近一棟透天厝要開早餐店，遂與房東取得協議雙方言明租金一個月一萬五千元，契約尚未訂定之前張花生急著趕快開張，徵得房東之同意在該房屋前院增建遮雨棚以增加營業面積，租賃契約定為一年，如無意外再續約，契約簽訂後因經營得法生意非常興隆，房東看在眼裡頗思收回自營，遂於契約到期後不再與張花生續約，張花生投資二十萬增建透明式遮雨棚加上購買設備總計投資五十萬，眼看回收無望，請問張花生有何權利可主張？解析租賃期間簽訂一年，因是雙方同意毫無強行逼迫之下簽訂的，房東要收回房屋依現行法規定張花生也無權利可主張。有關增建透明式遮雨棚部份，因是在房東同意之下增建，且增建後價值增加，依民法第431條規定可請求房東支付費用如房東不知情或不同意之下增建，則不僅房東不用支付費用，張花生還要負回復原狀責任。說明（一）我國民法對弱勢者之承租人未設保障條文，僅於土地法第100條針對不定期限之租賃契約規定出租人除非有收回房屋自住或重新建築，或承租人有擅自轉租、積欠租金扣減押金後達兩個月以上、違反法令使用房屋、違反租賃契約、損害房屋或附著物不賠等之情形外，出租人不可擅自中止租賃契約。說明（二）對定期契約之承租人則未有任何保障之條文，以致承租人遭出租人不續約之案例屢見不鮮。另土地法第97條租金規定，不得超過土地及建築物申報總額年息之10％之上限規定亦可視為對弱勢者之承租人保障之條文。例二未成年人租屋之法律效力陳優生現年19歲係大學一年級學生，因學校之學生宿舍有限不得已在離學校不遠之處租屋居住，當陳生看中房屋繳了訂金一萬元之後，發覺房屋並不盡如意，經與房東數度商量要求退還訂金或扣減一部份皆為房東拒絕，請問陳生有何權利可主張。解析（一）依社會一般的通識訂金繳付後如不履約，訂金為對方沒收應無疑問但陳生為未成年人，依民法第13條第2項規定7歲以上20歲未滿之人為限制行為能力人，限制行為能力人無法完全有效的行使法律行為，如要行使法律行為必須依民法第77條之規定於事前取得法定代理人之同意，或依民法第79條規定於事後取得法定代理人之承認，契約才能生效。解析（二）另有一說，謂依民法第84條規定，父母允許限制行為能力人獨立處理之財產，不用事先徵得法定代理人同意。因上大學之事係父母允許其子所為，舉凡租屋、購電腦、文具書籍等諸事皆已在許可範圍，故租屋之行為不用事先徵得法定代理人同意。另房東亦可依民法82條規定在該法定代理人未承認前行使撤回權，但僅限於定契約時不知承租人未得允許之情況下才有撤回權。解析（二）另有一說，謂依民法第84條規定，父母允許限制行為能力人獨立處理之財產，不用事先徵得法定代理人同意。因上大學之事係父母允許其子所為，舉凡租屋、購電腦、文具書籍等諸事皆已在許可範圍，故租屋之行為不用事先徵得法定代理人同意。另房東亦可依民法82條規定在該法定代理人未承認前行使撤回權，但僅限於定契約時不知承租人未得允許之情況下才有撤回權。例三不定期租賃契約中止之法律效力張偉華自軍中退役後向其朋友林豪爽租屋居住，起先雙方依慣例簽訂一年為期之租賃契約，經五六年後房東表示不用換契約了，按照以前的慣例來即可，事經一年豈料林豪爽之妻因好賭成性賭輸之餘欲將出租給張偉華之房屋轉讓他人，遂要求張偉華搬家，張偉華孤苦無依又無處居住，請問張偉華有何法律上之權利可主張？又如出租人林豪爽夫妻未徵得承租人張偉華之同意，擅自將房屋賣給第三人林爽文，林爽文買受房屋後遂要求張偉華搬家，請問承租人張偉華有何法律上之權利可主張？解析（一）依民法第451條規定出租人如租約到期，不為表示終止之意思，而默示承租人繼續使用收益，視為不定期租賃契約。又依民法第422條規定，雙方如未簽訂書面契約僅以口頭契約方式表示，租賃期間如超過一年亦視為不定期租賃契約。如屬不定期限之租賃契約各當事人得隨時中止，但有利於承租人之習慣者從其習慣；但當事人至少應於租期前一季通知對方。解析（二）本案依民法第451條規定屬不定期租賃契約，故出租人林豪爽無權要求承租人張偉華遷讓房屋。再者依民法第425條規定出租人於租賃物交付後，承租人佔有中縱將其所有權讓與第三者，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。解析（三）但未經公證之不動產租賃契約其期限逾五年者、或未定期限者不適用買賣不破租賃之規定，以防止虛偽之租賃契約妨礙債權人之強制執行。本案依上述買賣不破租賃原則之條文規定房屋買受人林爽文應繼受原出租人林豪爽與承租人張偉華簽訂之租賃契約，無權要求承租人張偉華遷移。例四中止定期租賃契約的法律效力張耕農於民國72年2月間向吳百萬承租房屋乙棟，租賃期限雙方約定為25年，民國91年1月間吳百萬以房屋租賃期限太長要求提前解約，張耕農不允，請問出租人吳百萬有何法律上之權利可主張提前解約？又如承租人張耕農於租賃期間連續三個月未繳租金，請問出租人吳百萬有何法律上之權利可主張提前解約？解析（一）租賃期間一般民間之習慣以一年為期，到期再換約之方式為之。關於租賃期限雖依契約自由原則由雙方當事人自由簽訂，但為保障出租人之財產權民法第449條規定期限以20年為限。例外的如租用基地建築房屋及未定期限之租賃，得繼續20年以上，不受限制（民法第449條第3項）。解析（二）本案租賃契約簽訂之期限為25年應縮減為20年，出租人吳百萬於民國92年2月間即可以租賃期間屆期要求承租人張耕農返還租賃房屋。另承租人如於租賃期間要中止租賃契約應先徵得出租人同意，出租人也無權利在租賃期間要求出租人遷讓，否則應賠償對方之損失，但如有下列之情況不在此限。就出租人立場而言（一）承租人未給付租金扣除押金後仍達兩個月以上者。依民法第440條規定承租人未給付租金扣除押金後仍達兩個月以上者，出租人可中止契約。本案承租人張耕農連續三個月未繳租金，出租人吳百萬可中止租賃契約。但如租用建築房屋之基地遲付租金已達兩年以上出租人方可中止契約。違反約定之使用方法經阻止不從者。依民法第438條規定承租人應依約定方式或承租物之性質使用收益，違者經阻止而仍繼續為之者，出租人得中止契約。就出租人立場而言（二）擅自轉租者依民法第443條規定承租人未經出租人同意將租賃物轉租於他人者，出租人可中止契約。但租賃物如為房屋者除有反對之約定外，承租人可將房屋之一部份轉租他人。留置物之自助行為民法第447條規定承租人未給付租金放置於租賃房屋內之物品，出租人有留置之權利，承租人如擅自取回其留置物，出租人可中止租賃契約。找房子應注意之事項（一）租任期間以二十年為限，如約定租至房屋不能使用為止，或至反攻大陸勝利為止都不可，皆應受二十年期間之限制。另農地依三七五減租條例之規定，為保護佃農之權益，不得少於六年。另租約到期不為表示終止之意思而默示承租人繼續住下去，視為不定期租賃，最正確之方法為應以存證信函表示。不動產之租賃如超過一年之租期應以書面不得以口頭方式為之，否則視為不定期租賃。找房子應注意之事項（二）日期租金係按年繳，或月繳，一年繳十二個月或十個月。繳月頭或月尾，未住完整之租期，租金應如何算定。如果租金不繳，出租人對放置於其不動產上之物有留置權，承租人未得出租人同意不可偷偷取去。是否有交付押租金，如有押租金何時返還。利息可抵租金，押租金不得超過二個月，如超過可抵租金。找房子應注意之事項（三）是否可轉租租賃契約原則上轉租時應得出租人之同意，但關於房屋租賃除非有反對之意思表示，原則上可將一部份轉租為原則。如規定不得轉租而擅自轉租涉及三邊之法律關係。找房子應注意之事項（四）承租人．受讓人間因租賃無讓與性，不得自由處分故讓與無效，承租人屬給付不能，對讓與人應負債務給付不能之責，負有向房東取得同意之義務。房東．承租人間契約不因而中止。如受讓人之行為發生損害亦應由承租人負責。房東可中止契約。房東．受讓人間受讓人為無權占有找房子應注意之事項（五）稅捐由何人負擔依稅法規定，稅捐由出租人負擔，但如雙方有特別約定，應由出租人負擔之後，在向承租人索取。水電由何人負擔，何時起算。房屋毀損時之修繕責任？房屋可否改裝或添加設施？如改裝之後，有增加添加物之價值，或改裝時出租人知情而不反對時，可請求出租人支付有益費用；否則要負回復原狀之責任。找房子應注意之事項（六）屋內現有設施及傢具狀況。當事人一方違約之效果。