第4章 城乡规划与建设用地法律法规

第四章城乡规划与建设用地法律法规第一节城乡规划管理政策一、城乡规划宗旨一、城乡规划宗旨„„城乡规划是城乡规划是为了加强城乡规划管理，协调城乡空为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。协调可持续发展。„„城乡规划主要内容协调一定时期内城乡经济和社城乡规划主要内容协调一定时期内城乡经济和社会发展，合理利用城市土地，对城乡规划区内的会发展，合理利用城市土地，对城乡规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城乡各项建各项建设进行统一的安排和控制，使城乡各项建设活动有计划、有秩序地协调发展，综合部署各设活动有计划、有秩序地协调发展，综合部署各项建设的空间布局。项建设的空间布局。„„城乡规划区，是指城市、镇和村庄的建成城乡规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。需要划定。„„县级以上地方人民政府根据本地农村经济县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。建设应当符合规划要求。„„县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划。划、村庄规划。„„城乡规划，包括城镇体系规划、城市规城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。划、镇规划、乡规划和村庄规划。„„城市规划、镇规划分为总体规划和详细规城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。划。„„详细规划分为控制性详细规划和修建性详详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。细规划。二、城乡规划的层次体系二、城乡规划的层次体系11、城市总体规划。综合研究和确定城市性质、规模和空间发、城市总体规划。综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，对城市远景发展做出轮廓性的规划安排。与远期发础设施，对城市远景发展做出轮廓性的规划安排。与远期发展的关系，指导城市合理发展，期限一般为展的关系，指导城市合理发展，期限一般为2020年年。。22、城市分区规划。在总体规划的基础上，对城市土地利用、人、城市分区规划。在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。排，以便与详细规划更好地衔接。33、城市详细规划。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性、城市详细规划。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。对城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区详细规划。对城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域，按功能和各项建设标准编制详细的规划控制要求，分为域，按功能和各项建设标准编制详细的规划控制要求，分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。居住区、工业区和商贸区详细规划等。城乡规划原则„制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。三、城乡规划的内容三、城乡规划的内容11、总体规划、总体规划„„(1)(1)设市城市应当编制市域城镇体系规划，县设市城市应当编制市域城镇体系规划，县((自治县、旗自治县、旗))人民政府所在地的镇应当编制县域人民政府所在地的镇应当编制县域城镇体系规划。„(2)确定城市性质和发展方向，划定城乡规划区范围。„(3)提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区，以及城市中心、区中心位置。„(4)确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置，主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式，确定主要广场、停车场的位置、容量。„(5)综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局。„(6)确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线。„(7)确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局。„(8)确定城市环境保护目标，提出防治污染措施。„(9)根据城市防灾要求，提出人防建设、抗震防灾规划目标和总体布局。„(10)确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施。历史文化名城要编制专门的保护规划。„(11)确定旧区改建、用地调整的原则、方法和步骤，提出改善旧城区生产、生活环境的要求和措施。„(12)综合协调市区与近郊区村庄、集镇的各项建设，统筹安排近郊区村庄、集镇的居住用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地，划定需要保留和控制的绿色空间。„(13)进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议。„(14)编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。22、城市分区规划内容：、城市分区规划内容：„„(1)(1)原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标；地的容量控制指标；„„(2)(2)确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；„„(3)(3)确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围；置和控制范围；„„(4)(4)确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求；提出空间形态的保护要求；„„(5)(5)确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。程设施的位置和用地范围。33、详细规划的控制内容、详细规划的控制内容：：((1)1)确定规划范围内务类不同使用性质的用地面积与用地界线；确定规划范围内务类不同使用性质的用地面积与用地界线；(2)(2)规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；及其他控制要求；(3)(3)确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；(4)(4)根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；界线；(5)(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定；制定相应的土地使用及建筑管理规定；‹‹控制性详细规划的控制指标体系包括控制性详细规划的控制指标体系包括：：(1)(1)用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。性。(2)(2)环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。(3)(3)建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。(4)(4)交通控制指标：交通出入口方位、停车位。交通控制指标：交通出入口方位、停车位。(5)(5)城市设计引导及控制指标：对城市重要地段的地块，需对地块城市设计引导及控制指标：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。(6)(6)配套设施体系：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施配套设施体系：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。和管理要求。四、四、城乡规划的作用城乡规划的作用„„城乡规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段城乡规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段„„城乡规划是政策形成和实施的工具，一种政策表城乡规划是政策形成和实施的工具，一种政策表述，它表明政府对特定地区的建设和发展在未来述，它表明政府对特定地区的建设和发展在未来时段所要采取的行动时段所要采取的行动„„城乡规划构筑了城市未来的空间架构，城乡规划构筑了城市未来的空间架构，限定了城限定了城市中各项未来建设的空间区位和建设强度，在具市中各项未来建设的空间区位和建设强度，在具体的建设过程中担当了监督者的角色，对城市各体的建设过程中担当了监督者的角色，对城市各项建设，尤其是房地产建设具有引导和控制作用项建设，尤其是房地产建设具有引导和控制作用五、城乡规划对房地产开发的作用五、城乡规划对房地产开发的作用„„城乡规划规制与引导房地产开发，决定未来房地产开发价值和城乡规划规制与引导房地产开发，决定未来房地产开发价值和最有效利用程度。最有效利用程度。„„城乡规划管理是政府调控地价的手段。城乡规划管理是政府调控地价的手段。„„房地产开发是对城乡规划的落实和对城市空间的再造。房地产开发是对城乡规划的落实和对城市空间的再造。六、城乡规划的审批六、城乡规划的审批„„国务院审批范围：直辖市的城市总体规划、省和自治区人民政国务院审批范围：直辖市的城市总体规划、省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在府所在地城市、城市人口在100100万以上的城市及国务院指定的万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。国务院审批。„„省、自治区人民政府审批范围：其他设市城市的总体规划，县省、自治区人民政府审批范围：其他设市城市的总体规划，县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批。府审批。„„所在地市人民政府审批范围：市管辖的县人民政府所在地城镇所在地市人民政府审批范围：市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划。的总体规划。„„城市分区规划经当地城乡规划主管部门审核后，报城市人民政城市分区规划经当地城乡规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。府审批。七、建设项目选址管理七、建设项目选址管理建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。理。„„县人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由县人民政府城县人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由县人民政府城乡规划行政主管部门核发选址意见书；乡规划行政主管部门核发选址意见书；„„地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城乡规划行政主管部门核发选址意见书；市人民政府城乡规划行政主管部门核发选址意见书；„„直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项直