第3讲土地管理法规

房地产法规授课：高成凤[e-mail]西南科技大学土木工程与建筑学院课程性质本课程的考核目的在于考核学生房地产方面的有关知识，考察学生运用所学的房地产法律知识，解决实际法律问题的能力。考核成绩=30%*平时成绩+70%课程论文成绩平时成绩：作业、考勤、课堂讨论情况法：是国家和地方规范性文件的总称，包括内容较多，上至宪法，下至县以上人民政府及其职能部门所出台的具有普遍约束力的法规、规则；法律：意义较窄，一般仅指全国人大起草实施的全国性法律准则。法律规范：简称法规，是由国家制定或认可、体现统治阶级意志，以国家强制力保证实施的行为准则。第一章绪论了解基本概念假定处理制裁例如土地使用权转让房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产地产：在一定土地所有制下作为财产的土地房地产：房屋财产和土地财产的总称。房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。第一章绪论了解基本概念了解房地产房地产的概念指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。实物实体质量功能第一章绪论房地产的概念指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。权利(rights)利益(interests)收益(benefits)权益包含础基目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。了解房地产第一章绪论指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，和它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，区位建筑物的概念建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备、设施了解房地产第一章绪论土地的概念土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置设计权利四至面积利用生熟地质环境形状1、认识土地的层面了解房地产第一章绪论是指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。狭义：仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》。广义：除狭义外，还包括所有调整房地产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。第一节房地产法规概述房地产法规的概念法律、法规、规章、政策调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。第一节房地产法规概述房地产法规的调整对象房地产法律关系概念：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生的房地产主体之间的权利义务关系。构成：主体（管理，开发，交易，服务主体）客体（经济行为和房地产）内容（享有的权利和承担的义务）特征性质的多重性。主体的广泛性。客体的特殊性。产生、变更、消灭具有严格的程序性。1、房地产法律行为：体现在民事，如出租、交易2、房地产行政行为：产权登记、建设用地审批3、房地产司法行为：仲裁、司法裁决房地产法律关系事实行为事件：不可意见的事件引起的法律关系变更，如土地的灭失法律关系的产生，是指因某种法律事实的出现而使土地法主体取得权利和承担相应的土地义务。例如，土地使用者甲按法定条件和程序把土地使用权出租给乙，乙给甲付一定数额的租金。这就在甲、乙之间产生了土地法律关系。承租人乙便承担在租赁期限届满时向出租人归还土地使用权和按时足额交纳租金的义务。出租人享有在租赁期限届满时要求承租人交回土地使用权和收取租金的权利。法律关系的变更，是指因某种法律事实的出现而使已经存在的法律关系三个要素中的某一个要素发生了变化。例如，甲承包了乙50亩山林。因山洪爆发，冲毁了15亩林地，致使甲乙之间订立的山林承包合同的标的发生了变化即土地法律关系发生了变化。法律关系的消灭，是指因某种法律事实的出现而使现存的法律关系消灭。例如甲依法征用了乙150亩上地，双方当事人各自全部履行了规定的义务，甲向乙全部支付了各项土地使用补偿费用并按期返还了土地。这就导致了土地征用法律关系的消灭。第一节房地产法规概述房地产法规体系1、宪法：有最高的法律效力，凡与宪法有抵触的其他法律、法规均不具有法律效力。2、法律：如刑法、民法通则、诉讼法等基本法。《城市规划法》、《房地产管理法》等。3、行政法规：是由国务院根据宪法和法律制定的规范性文件，其法律地位和法律效力低于宪法和法律，但高于地方性法规、政府规章。《城市房地产开发经营管理条例》、《闲置土地处置办法》、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等。4、地方性法规、自治条例和单行条例：在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的规范性文件。如《土地管理法实施细则》5、部门规章：《城市房屋产权产籍管理》6、地方政府规章：《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。第一节房地产法规概述我国房地产法规的历史沿革第一阶段（1949～1955年）为立法初期开展经济建设，稳定人民生活，建立房地产管理机构，改造棚户区和贫民窟，确认房地产权、代管无主房、没收敌伪产、打击投机。第二阶段（1956～1965年）为稳定发展时期以“国家经租”、“公私合营”等方式对私有房屋进行社会主义改造，改变了城市房屋和土地的所有制构成。如《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》第三阶段（1966～1977年）为停滞时期十年动乱，严重破坏房地产管理工作，致使住房问题成为严重的社会问题之一。第四阶段（1978年～现在）为蓬勃发展时期1978年开始是我国房地产业的春天。立法数量多、层次高、内容广。体现：住房制度改革；土地使用制度改革；房地产生产方式的改变。展望：物权法的实施、城市房地产管理法的修改地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置设计权利四至面积利用生熟地质环境形状认识土地的层面认识土地第二章土地管理法参考资料：1、《中华人民共和国土地管理法》，网络收集2、黄河主编，《土地法教程》，2005年01月，超星图书馆土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。各国的法律均从横向和纵向确定土地的法律范围土地的分类《土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。认识土地第二章土地管理法7zhou3,345①土地的自然特性：——面积有限——位置固定——质量差异——土地永续利用②土地的人文特性——土地经济供给的稀缺性——用途的多样性——用途变更的困难性——社会经济位置的可变性——土地增值性——土地报酬递减的可能性——合并及分割的可能性土地的特性认识土地第二章土地管理法第二章土地管理法调整由土地而产生的社会关系法律规范的综合土地管理关系是指国家及土地管理职能部门在行使管理土地的职权过程中与其他社会组织及公民个人所发生的关系。包括土地利用计划管理关系、建设用地管理及审批关系、土地使用监督关系以及土地税收的征收管理关系等等。土地管理关系和土地交易关系双方的地位是否平等？土地交易关系是指土地所有人或使用人与法人、公民个人及其他交易主体在平等、自愿、有偿、协商一致的基础上形成的一种社会关系。这种关系的实质是在流通领域中产生的一种财产转移关系。有哪些交易关系？土地法的调整对象第二章土地管理法通过对土地法调整对象的剖析，我们认为，土地法的概念应表述为：土地法是调整国家土地管理机关与土地所有权人、使用人之间，土地所有人与使用人之间以及土地使用人相互之间在土地管理和土地交易过程中发生的社会关系的法律规范的总称。土地法的概念第二章土地管理法土地法的民法调整方法、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律民事法律关系是社会关系为民事法律规范调整时所形成的权利、义务关系。土地法的行政法调整方法行政法是调整国家行政管理的行政法律规范的总和。行政法以行政关系为调整对象，其目的是保障国家行政权运行的合法性和合理性。土地法的调整方法第一章总则第二章土地的所有权和使用权第三章土地利用总体规划第四章耕地保护第五章建设用地第六章监督检查第七章法律责任第八章附则第二章土地管理法土地管理法第二章土地管理法1986年，第一部土地法1998年，第一次修订2004年，第二次修订一、第二条第四款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”二、将第四十三条第二款、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十九条、第五十一条、第七十八条、第七十九条中的“征用”修改为“征收”。土地立法第二章土地管理法维护社会主义土地公有制的原则保护土地使用权的原则根据《土地管理法》的规定，土地使用权可以依法转让。再如：农村的土地承包经营权。土地有偿使用原则：征用、出让、转让、收回、临时用地合理利用土地的原则：例如生态退耕保护耕地原则：十分珍惜土地、合理利用土地和切实保护耕地。占一补一，占补平衡。谁占用，谁复垦。谁开发，谁使用。土地法的立法原则第二章土地管理法土地权益：土地的所有权和土地使用权一、土地所有权1、定义、种类、特征：土地所有权是土地所有人依法对归其所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的支配性权利。种类国有土地所有权集体土地所有权特征（1）主体的特殊性（2）内容的限制性（3）客体的差异性所有权人及其代表由法律明确：国家（国务院）和集体经济组织。例如，在国有土地使用权出让法律关系中由市、县人民政府土地管理部门担当国有土地所有者代表与用地者签订出让合同。禁止土地所有权的买卖和商品性流转。禁止滥用土地。权利主体仅限于在集体向国家转换，集体之间仅限于边界调整。土地所有权和土地使用权一般是分离的，导致所有权虚化；国有土地所有权的产生途径？土地所有权的主体、客体和内容国有土地所有权主体客体内容中华人民共和国唯一主体一切属于国家所有的土地包括指国家在行使土地所有权的过程中形成的，由法律规定的权利和义务。法律规定城市市区土地（不含法律规定属于集体所有的）；依法征用的土地；依法没收、征收和征购收归国有的土地；国家依法拨给单位、农村集体和个人使用的国有土地；法律规定不属于集体的一切土地（林地、草地、滩涂等）；农民转为城镇居民后，原属于居民的集体土地；因移民、自然灾害使农民成建制地迁移后，余下的属于迁移集体的土地。集体土地所有权主体客体内容村或乡（镇）等农民集体农民集体所有的一切土地包括指农民集体在依法行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。法律规定农村和城市郊区的土地，不含法定属于国有的土地；农村的宅基地、自留地和自留山。自留山、自留地、宅基地是否可以继承?土地所有权的主体、客体和内容二、土地使用权土地使用权是指一定社会主体对土地利用的权利，是从土地所有权中分离出来的相对独立的土地物权，