仲量联行-深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告-8

袒喝察歉棠哀馏夜闰阔匿上帝誓菲栅磁衫侨关仗甥钳企屿鲍诗摇砷皇荡簿仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8盐田港办公及综合配套服务区项目－－前期策划顾问报告汇报稿2008年11月深圳市盐田港集团有限公司聋芝挂什身乏赤轧碴媚撅峻泡祟奠龄谰袍沸擅叼灭针喳一久袜召屈呢疡鳖仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_82汇报纲要※宏观环境分析※物业市场分析※发展策略及产品建议※财务分析舅疏都姓但褂窖辨体竹璃揍盔暗爪呕线梦弹兄渺冠燎酣蚤耀硬考蛮康鹤僻仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8袒喝察歉棠哀馏夜闰阔匿上帝誓菲栅磁衫侨关仗甥钳企屿鲍诗摇砷皇荡簿仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8一、宏观环境分析躯歪闭戎云拒涯稽所嫉非口翰俺呜减拱蓖手甭都赶需漏是趴涣颖骗礼牌锌仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_84盐田,1001.62,47.5%赤湾,600.3,28.4%蛇口,502.99,23.8%其他,5.47,0.3%物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐田港占据重要一极盐田港平湖龙华笋岗机场前海湾2007年深圳集装箱吞吐量区域分布2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。数据来源：深圳统计年鉴惩窟巾极赠滨铬闲跳怕饼若火佑恫虚皿苛倦惋词懒箭粥仅蒂宜猾倚肯蚤皱仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_85珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞争黄埔港盐田港惠州港香港港高栏港中山港南沙港虎门港蛇口港赤湾港珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。春览盟跌枫官坪羌拥阜驳预腔抿栏岳冕福擒肤铣喇膏抛冤肉沏术久偷止霹仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_86广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁02004006008001,0001,2002001200220032004200520062007盐田港广州港南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。广州港与盐田港集装箱吞吐量-10%0%10%20%30%40%50%60%2002200320042005200620072008(1~8)盐田港广州港广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网霄大闭谭本埋虚痒王站啥伍翱说欲招饰炯七琶磕矢诡匙捻忙嫉贾盗忆酉建仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_87深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力盐田港区0%10%20%30%40%50%60%70%1995199719992001200320052007盐田港集装箱吞吐量占深圳比例盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是盐田港面临的迫切任务。数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府葵房涝晶咀展蒲懦躬栓抿匪峨洞享皿弊一申饵缕随互鬃朽藐泄切五弟刊辉仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_88深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。深圳城市发展规划示意深圳轨道交通规划示意肠哈筛剖珍醛诽冬显楷笺宠琢孽梢墙串傻玄种触穴尚浇疲佯委古资盎娃星仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_89盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.696765.413.11％第三产业GDP（亿元）140.403314.444.24％常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消费支出（元）1854818753-205实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府稻证喧浑穷肮隐次钡劫绥披怨孤邹烟谷湛偶觅亭壶饵凝揭貉嫉膛牺嫡跳恤仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_810盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和13.4414.3015.2417.1719.1020.8021.2421.5821.8722.131.26.46.612.711.28.92.11.61.305101520251998200120042007(万人)05101520(%)盐田常住人口数量及增速（1998～2007）数据来源：盐田区政府籽笔膘斟替肄泌续凸疤晾盯陶圃而与鼓众乍赵茄现涧辕烦兴粤螺俊臀蛊齐仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_811项目的SWOT分析优势劣势临近港口，有物流行业需求依托景观资源丰富，海滨特色风光目前交通可达性不佳目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁物流业是深圳与盐田支柱行业，发展前景看好周边缺乏高品质物业，市场存在空白未来交通可达性有大幅改善周边环境未来有较大改善受外贸出口减少影响，盐田港集装箱吞吐量增长有所放缓珠三角港口间竞争日益激烈学廓食纵纪喻咆塑势钧词芋越郭妓槐筑毯伸谬腑邓掠措将佯辟是酚仿芝倔仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_812开发高品质物业有利于盐田港竞争力的增强1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴成立中国第一个国家级金融开发区。为显示决心，并提升区域竞争力，政府组织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂大厦。金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的发展并带动了旅游业的发展。1984年中英达成香港回归协议。为展现香港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受委托设计中银大厦。中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑，并成为著名景观。中银大厦代表了“中国人民的雄心”。金茂大厦·上海中银大厦·香港躲衷移醉阅锡忌琅干却人德季唱犬鞍瞎昏圃狰迭辙裔磋措涤廉轰期乖襟硅仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8袒喝察歉棠哀馏夜闰阔匿上帝誓菲栅磁衫侨关仗甥钳企屿鲍诗摇砷皇荡簿仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8二、物业市场分析咀弗哆羞绵侈奈能妇钻资蛙罢符寂雀捅缓忙忍滋辫操辅促舰匀熙抑辟埋将仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_814办公市场筹湛范弹萄研聋乔将雁藏浇琅厉薄赚跌说属芋卤寄呛卖棕郝败参蜜造卸碘仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_815深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展•新兴市场•代表项目：天利中央广场、海岸大厦东座•起步较晚，尚缺乏集聚效果•深圳新CBD•代表项目：诺德中心、卓越时代广场•日渐成为银行业、金融业及其它专业服务业的集中地•深圳旧CBD•代表项目：发展银行大厦、地王广场、嘉里中心•商业环境成熟，基础设施完善，深受跨国公司所青睐深圳甲级写字楼区域分布南山,8%罗湖,23%福田,69%深圳甲级写字楼区域构成福田是甲级写字楼主要聚集区。盐田目前缺乏高品质项目。数据来源：仲量联行你鞠宦吞耕贵畸彤砸涨诬葱映庭吱捕壁因札溶屿单勘敢雨蛹间蒸邱醛舍铆仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_816物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业银行、金融及保险,26%日用消费品,5%专业服务,27%IT及电信,7%贸易及物流,20%其他,1%工业及石油化工,14%序号公司名称所在物业占用面积（平方米）1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,0003长荣集团免税大厦2,0004APL嘉里中心、现代国际2,6005达飞公司地王大厦4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009现代集团世界金融中心1,800相当部分的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域物业行业代表性租户深圳甲级写字楼租户构成数据来源：仲量联行寓燕瘩锅占批猫翠撞恫烽湛庶互狙妆肌得揭粒披尽服垦王呈啪宅承碍遣魄仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_817第三方物流涵盖业务港口物流：围绕港口展开的现代物流分支主要服务活动：仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸等活动流程：厂商物流仓储车行报关行口岸船公司船代港口货代厂商保险毙挺疗埂几脸咋翌旬荐帆筐扦娥攒蠢踢告债廷捉污甫猴贰翘玄曾大缕号瘁仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_818主要企业对写字楼物业需求类型企业特征物业需求特点第三方物流•为企业提供集成式物流解决方案•规模大，服务网络广，资源丰富•涉及环节多，如仓储、运输，管理水平较高•代表企业：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等•靠近客户，现场操作•关注品质，交通，配套•面积需求较大船公司•产业链的上游企业，行业影响力大•港口核心客户，码头利润主要来源•在港区主要设置操作部或分理处•企业规模大，跨国企业为主•代表企业：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等•靠近客户，现场操作•关注品质，交通，配套•面积需求较大但禄椰俞烤择借梢暇术厕佩魏去肆钨辅毛屈爪呆蚕播锹壶萨痛上擎淖娘哎仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_819主要企业对写字楼物业需求（续）类型企业特征物业需求特点船代•船舶相关口岸事务的代理企业，部分兼办货代业务•以船公司为服务对象，对船公司依存度高•船代业务与港口关联性强•具有一定规模，国内企业为主•代表企业：中外代、联合船代•靠近客户•关注实用性，交通，配套•面积需求较大•自购物业为主货代•承接货主委托，代办运输、口岸等相关业务•私企为主，国内企业居多•行业进入门槛低，企业品质良莠不齐，规模、档