开发商及金融机构培训资料精讲

商品房期、现房交易及预售资金监管系统培训讲义主讲：郴州市房产信息中心系统建设意义根据建设部关于加强商品房预售资金监管的有关精神，在参考学习上海、南京、天津等城市做法的基础上，由长沙市房产信息中心开发的商品房期、现房交易及预售资金监管系统，实现了房产管理部门、金融机构及开发企业之间业务的无缝对接和信息共享，不仅可缩短办事时间，提高工作效率，还大大提高了银行涉房贷款发放的安全性，可有效地杜绝冒名骗贷、假证骗贷、跨行多贷等欺诈行为的发生，意义重大。系统建设意义《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文规定了商品房预售资金的用途，因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。系统建设目标依托房地产市场信息系统资源搭建的业务办理平台，实现了房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、贷款业务的直接关联，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产抵押业务全部纳入平台管理，实现房管部门与金融部门房地产抵押贷款信息资源的共享和利用。期房业务办理流程预测绘（测绘队）确定物业用房（物业科）申请预售证（开发商）期房预售（开发商）申请在建工程抵押（开发商）现房业务办理流程实测绘完成栋证办理完成期房户室与现房户室对接在建工程抵押转现房抵押期房预售转现房交易现房网上销售系统登陆系统主界面系统工具条业务列表容器业务阶段办理任务系统术语定义【业务受理】业务受理人员接受申请人员的申请，点击相应的业务类型，打开业务受理界面确定受理产生新业务。【业务办理】业务办理人员继续完成已经受理或接件但尚未完成的在手业务，即业务办理。【业务派工】业务一个办理阶段完成后，将该业务发送到下一阶段办理人员手中继续办理，即业务派工。【业务退件】业务办理人员在办理过程中发现了前面办理阶段出错，将该笔业务退回给相应办理阶段去核实，即业务退件。系统术语定义【业务接件】业务办理人员接收上一办理阶段业务办理人员派工过来的业务，即业务接件。【取消受理】业务办理人员在受理界面取消受理该笔业务。业务派工业务接件业务退件取消业务核定物管用房开发企业在完成预测绘并取得了“商品房预测绘报告”以后，要先到物管科核定物业用房，不管这栋房屋有没有物管用房，必须都要通过物管科核定。通过物业出核定后开发商才能通过网上系统接收预测绘数据，申请办理预售许可证或在建工程抵押业务。预售许可证业务预售许可证业务预售许可证初始登记预售许可证变更登记预售许可证与银行监管开发商在申请预售许可证时必须设定预售资金监管银行，同时开发企业与预售资金监管银行必须签订商品房预售资金监管协议。一栋允许一家或多家银行共同监管，该栋所有监管银行与开发企业必须共同签订商品房预售资金监管协议，并作为办理预售许可证要件提交房产局。多家共同监管在监管协议上无需明确监管的具体范围及房号，每套房屋的监管银行由开发商与客户签约时自行选择确定。预售许可证与银行监管如果商品房在办理预售许可证之前就已经办理了在建工程抵押，但在建工程抵押放款银行不作为该栋的预售资金监管银行，则该放款银行必须出具不对该栋的预售资金进行监管的书面说明。预售许可证办理流程开发商申请行政审批科受理缮证审批行政审批科初审审查打印决定书打印预售证预售证发证信息中心签约数据核实预售许可证初始登记—受理界面预售许可证初始登记—项目信息补充预售许可证初始登记—预售栋信息录入预售许可证初始登记—预售栋销售范围选择预售许可证初始登记—栋预售范围信息预售许可证初始登记—栋监管银行选择预售许可证初始登记—栋监管银行信息预售许可证初始登记—栋四证信息，这里可以保存预售许可证初始登记—户室数据补充预售许可证初始登记—保存录入的预售栋信息预售许可证初始登记—上传数据预售许可证变更登记—受理界面预售许可证变更登记—查询栋原有的详细信息预售许可证变更登记—项目信息补充预售许可证变更登记—栋信息变更预售许可证变更登记—上传数据在建工程抵押业务在建工程抵押业务在建工程抵押初始登记在建工程抵押变更登记在建工程抵押部分注销登记在建工程抵押全部注销登记在建工程抵押户室签约授权设定在建工程抵押条件以在建工程房地产设定抵押权，必须符合下列条件：取得土地使用权证书取得商品房建设工程规划许可证取得商品房建筑施工许可证房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已经确定施工和竣工交付日期该在建工程范围内的商品房尚未预售在建工程抵押业务办理流程开发商申请银行审批产权处抵押发证归档产权处抵押审查开发商数据上传产权处抵押受理产权处抵押缮证产权处抵押核准在建工程抵押初始登记—受理界面在建工程抵押初始登记—抵押信息录入设定在建工程抵押户室开发商选择抵押户室时，系统会自动剔除物管用房、配套设施用房、公用面积、消防设施用房以及网上签约的房号，不允许选择。在建工程抵押初始登记—选择抵押范围在建工程抵押初始登记—录入抵押信息在建工程抵押初始登记—抵押物清单在建工程抵押初始登记—抵押申请表在建工程抵押初始登记—银行审核界面在建工程抵押初始登记—应缴费用列表在建工程抵押初始登记—上传数据在建工程抵押变更登记—受理界面在建工程抵押变更登记—原在建工程抵押信息查询在建工程抵押初始登记—在建工程抵押变更信息录入在建工程抵押变更登记—银行审查原在建工程抵押信息在建工程抵押变更登记—银行审查变更在建工程抵押信息在建工程抵押变更登记—数据上传在建工程抵押部分注销登记—受理界面在建工程抵押部分注销登记—录入抵押注销户室界面在建工程抵押部分注销登记—选择抵押注销范围在建工程抵押部分注销登记—确认抵押注销范围在建工程抵押部分注销登记—银行审查抵押注销户室在建工程抵押部分注销登记—注销申请表在建工程抵押部分注销登记—部分注销清单在建工程抵押部分注销登记—数据上传在建工程抵押全部注销登记—受理界面在建工程抵押全部注销登记-抵押全部注销确认在建工程抵押全部注销登记—银行审查在建工程抵押全部注销登记—注销申请表在建工程抵押全部注销登记—全部注销清单在建工程抵押全部注销登记—数据上传在建工程抵押户室签约授权作了在建工程抵押的房屋，要记得在建工程抵押权证号，因为必须用权证号进行查询。已设定在建工程抵押的房号，在在建工程抵押权人（银行）未授权前，不可签约，开发商依据销售进程，分批次向银行申请签约许可，银行受理申请并审核同意后，开发商方可与购房者进行网上签约。在建工程抵押户室签约授权业务办理流程开发商申请银行初审银行复审在建工程抵押户室签约授权—受理界面在建工程抵押户室签约授权—签约授权申请界面在建工程抵押户室签约授权—签约授权范围选择在建工程抵押户室签约授权—确认签约授权范围在建工程抵押户室签约授权—银行初审在建工程抵押户室签约授权—银行复审期房销售业务期房销售业务预售签约预售签约及抵押预告登记后申请抵押合同变更合同及抵押信息变更商品房预售签约（一次性付款）业务流程认购预售资金监管银行审核首付款到账产权处缮证产权处核准签约发证归档计费上传产权处销售科所受理预售签约（一次性付款）--受理界面预售签约（一次性付款）--购房人信息录入预售签约（一次性付款）-购房人信息录入预售签约（一次性付款）--购房人信息录入预售签约（一次性付款）-预售款监管证明预售签约（一次性付款）--预购商品房预告登记申请书预售签约（一次性付款）开发商与购房者根据网上公示的商品房认购协议示范文本，商定认购协议内容后，通过系统录入并打印认购协议，购房人把首付款交到商品房监管银行的监管账号后，开发商与购房者签订商品房买卖电子合同。预售签约（一次性付款）--签订认购协议预售签约（一次性付款）--保存订购协议预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同开发商与购房者在网上签订电子合同后，打印纸质合同并签字盖章，纸质合同上打印购房人所购商品房的初始密码，密码由系统随即产生，开发企业的工作人员不得修改这一密码。初始密码仅具备查询功能，购房人应尽快修改初始密码，密码对于保障购房人的合法权益和防范交易风险起到很大的作用。（郴州没有采用该技术）预售签约--预售资金监管银行审核首付款到账购房人将首付款交到监管银行的监管账户中，监管银行核定所有应收预售款到账后需要在预售资金监管证明上盖章确认，并在系统里审核预售款到账后，该合同方可上传房产局申请预告登记。预售签约--预售资金监管银行审核首付款到账预售签约（一次性付款）--数据上传预售签约（一次性付款）--契税纳税申报表预售签约（一次性付款）--数据上传商品房预售及抵押按揭同时申请业务流程认购预售资金监管银行审核首付款到账开发商数据上传（或者录入商业贷款信息）贷款银行审核抵押信息签约录入抵押数据（可以申请组合贷款）抵押科受理抵押科核准缮证发证归档商业贷款银行审核商业贷款信息组合贷款业务数据上传商品房预售及抵押按揭同时申请业务商品房签约及抵押业务允许办理组合贷款业务。组合贷款业务：符合条件的购房人可以所购住房作为抵押同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。业务实际操作：在录入抵押数据阶段录入购房人申请按揭的资料。对于不办理组合贷款的业务，录入贷款详细资料。如果申请的是组合贷款业务，操作人员在该阶段必须录入公积金贷款信息。录入完公积金贷款信息后将业务派往指定公积金贷款银行审核贷款资料。商品房预售及抵押按揭同时申请业务业务实际操作：贷款银行审核完后，对于开发商办理的是非组合贷款业务，在计费上传阶段将业务上传。如果是组合贷款业务，录入商业性贷款信息，再将业务派往指定商业性贷款银行审核。对于组合贷款业务，贷款银行审核购房人住房商业性贷款资料后，开发商将组合贷款业务上传至房产局进行预购商品房抵押预告登记。预售签约及抵押--受理界面预售签约及抵押--购房人信息录入预售签约及抵押--签订订房协议预售签约及抵押--签订合同预售签约及抵押--预售资金监管银行审核首付款到账预售签约及抵押--开发商录入抵押信息预售签约及抵押--开发商录入抵押信息预售签约及抵押—开发商录入抵押信息预售签约及抵押--预购商品房抵押预告登记申请书预售签约及抵押--贷款银行审核抵押信息预售签约及抵押--预告信息查询预售签约及抵押--数据上传（非组合贷款业务）预售签约及抵押--数据上传（非组合贷款业务）预售签约及抵押--数据上传（录入组合贷款信息）预售签约及抵押--银行审核组合商业贷款信息预售签约及抵押--组合贷款业务数据上传预告登记后申请抵押业务流程录入抵押数据（可以申请组合贷款）贷款银行审批缮证核准开发商数据上传（或者录入商业贷款信息)贷款银行审批商业性贷款信息发证归档组合贷款业务数据上传抵押科受理预告登记后申请抵押--受理界面预告登记后申请抵押--抵押信息录入（可以申请组合贷款）预告登记后申请抵押--贷款银行审核抵押信息预告登记后申请抵押-数据上传(非组合贷款信息）预告登记后申请抵押--数据上传(录入组合贷款信息）预告登记后申请抵押--贷款银行审核组合贷款信息预告登记后申请抵押-组合贷款业务数据上传合同变更业务流程缮证销售科核准销售科受理发证归档开发商数据申请合同变更--受理界面合同变更--合同原预告信息查询合同变更--合同预告信息变更合同信息变更--重新签订合同合同变更--数据上传合同及抵押信息变更业务流程开发商申请银行放款审批缮证抵押科核准开发商数据上传抵押科受理发证归档合同及抵押信息变更合同及抵押信息变更业务允许变更办理组合贷款业务，操作同预售签约及抵押业务办理。合同及抵押信息变更--受理界面合同及抵押信息变更--合同原预告信息查询合同