第二讲房地产权属法律制度

第二讲房地产权属法律制度谭柏平2019/8/182课堂练习题一、判断题1、房地产一级市场为土地使用权出让市场。2、房地产二级市场为房地产转让市场。3、在城市房地产方面，建国初期主要是以政策规定对不同的房产权区别处理。4、国家出让土地使用权，土地使用者因此获得了地上与地下的开发权。2019/8/183二、选择题1、我国房地产业在产权结构上的改革表现为：城市房地产业的产权结构由城市土地单一的全民土地所有权、房屋绝大部分为国家所有权，向城市（）转变。A、土地所有权和房屋所有权主体多元化方向B、土地使用权和房屋所有权主体多元化方向C、土地使用权和房屋使用权主体多元化方向D、土地所有权和房屋使用权主体多元化方向2019/8/1842、房屋财产关系包括（）。A.房屋买卖关系B.房屋租赁关系C.房屋继承关系D.房屋抵押关系2019/8/185参考答案一、判断题1、对。2、错。二级市场为与土地使用权第一次转让相联系的房地产销售市场。3、对。4、错。二、选择题1、B。2、ABCD。2019/8/186案例：父赠房给女，儿不服起诉儿子远在国外，父亲将房子过户给女儿，结果被儿子告上法庭。原告儿子诉称：1998年，父亲购买了一套房子，他支付了4万元，妹妹在读书未支付任何费用。2005年母亲去世，2007年父亲准备再婚时，妹妹以“肥水不流外人田”为由，催促父亲将房屋过户到她名下。儿子回国得知此事后，认为父亲与妹妹之间的赠与行为不合法，故诉请法院确认该房屋买卖合同无效。2019/8/187案例：父瞒儿卖房，是否有效？父亲去世后，儿子发现父母生前的房屋被卖给了保姆之女。儿子提起诉讼，要求确认买卖合同无效。原告李先生称，涉案房屋为父母婚后在1998年6月购买，产权登记人是父亲。2000年11月，母亲去世后没有留下遗嘱。2012年2月3日，他从父亲雇佣的保姆女儿吴女士处得知，父亲已经在2011年去世，生前已经把房子卖给了保姆。李先生起诉至法院，要求认定这一房屋买卖合同无效。案例：城市居民能否继承农村房地产北京昌平某村民A有两个子女，考上大学后都留在市里上班，农村户口已转为城镇户口。A一直生活在昌平，因病去世留下一套四合院。请问：1、A的子女已经不是某村村民，能否继承其父亲留下的房地产？2、A的子女对该处房产可以如何处置？3、他们的子女将来可以继承该份房产吗？2019/8/1882019/8/189本讲教学内容一、房地产权利与权属二、土地权属法律制度三、房屋权属法律制度四、房地产相邻关系2019/8/1810一、房地产权利与权属（一）物权、所有权与使用权1、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。（《物权法》第2条）物是存在于人身之外，能满足权利主体的利益需要、并能为权利主体所支配和利用的物质实体。2019/8/1811物权自物权：所有权（完全物权）他物权：（限制物权）用益物权：地上权，地役权，永佃权等担保物权：抵押权，留置权等2019/8/1812物权的法律特征（1）支配权：直接支配客体的权利；（2）绝对权：也称“对世权”（不是“对人权”），它对权利人之外的每个人产生效力，具有排他性；（3）一物一权：——同一物上不能设立两个所有权；——同一物上也不能并存两个性质上不能兼容的物权。2019/8/18132、所有权也称为财产所有权，是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。3、所有权的权能权能不同于权利（权力）、权限，而是指权利能力。所有权具有占有、使用、收益和处分四项权能。2019/8/1814（1）占有：是指人对物的事实上的管领，是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。（2）使用：使用权能是指按照物的性能和用途对物加以利用，以满足生产、生活需要的权能。（3）收益：收益权能是指收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。这里的新增经济价值，即孳息，是指财产上产生的收益。（4）处分：处分权能是指依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能。包括事实上的处分和法律上的处分。2019/8/1815占有非所有人占有所有人占有合法占有（有权占有）非法占有（无权占有）善意占有恶意占有2019/8/1816所有权的分类国家所有权、集体组织所有权和公民个人所有权——《宪法》第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。——《宪法》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。——《宪法》第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。动产所有权和不动产所有权（土地、房屋）单独所有权与共同所有权（按份共有与共同共有）2019/8/18174、使用权使用权，是指使用权人依法对特定财产所享有的占有、使用、收益的权利。5、所有权与使用权的区别（如下表）2019/8/1818区别所有权使用权1完全性限制性2自物权他物权、限制物权3弹力性（权能分离性）派生性4排他性相对排他性5永久性期限性所有权与使用权的区别2019/8/1819（二）房地产权利与权属1、房地产权利——是指以房地产为标的民事财产权利，是权利人依法对其（所有或使用的）房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权利体系框图如下：2019/8/1820房地产权利土地财产权房屋财产权土地所有权土地使用权房屋所有权房屋使用权2019/8/18212、房地产权属权属，即权利归属的简称。房地产权属，即房地产的权利归属，指房地产产权在主体上的归属状态，是将房地产权利与一定的权利主体相联系。2019/8/18223、房地产权利与权属的关系房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。明晰房地产权利体系的设定及其归属是房地产活动的一个关键问题。房地产权属≠房地产权利，两者有明显区别：2019/8/1823房地产权利与房地产权属的区别房地产权利是一种法律权利，强调当事人在法律容许的范围内实现自己的利益。依据物权法定主义，房地产权利的种类和内容由法律统一规定。房地产权属是指法律创设的房地产权利在主体上的归属。其中包含两个关键问题：第一，某项权利能否归属不同主体。如土地所有权能否归属不同主体，并在市场上实现自由交换？即权利归属的“多元化”问题。第二，不同权利能否归属不同主体。如土地使用权能否脱离所有权人而归属其他主体？即权利行使的“分离化”问题。2019/8/1824土地所有权土地使用权房屋所有权房屋使用权我国房地产权属体系框图︵广义︶国家土地所有权集体土地所有权建设用地使用权土地承包经营权（国有土地与集体所有土地均可设定）地役权（国有土地与集体所有土地均可设定）国家房产所有权集体房产所有权私人房产所有权业主建筑物区分所有权宅基地使用权（只限集体所有土地设定）国有集体：只可用于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业2019/8/1825二、土地权属法律制度（一）土地所有权与使用权的基本原理1、土地所有权土地所有权是指所有人对自己所有土地的占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为其标的物。2019/8/1826我国土地所有权的特征★(1)主体的特定性——我国土地所有权的主体只限于国家和农民集体。(2)客体的差异性——地域上的差异：按照城市和农村地域划分。——法律上的差异：第一，主体不得同时拥有两种土地的所有权。第二，国土与集体土地的确权形式也不同。凡未确权给集体的土地都属于国家所有，不必履行任何程序。(3)内容的限制性——权利义务内容均受法律严格限制：主体的变更仅限于国家对集体土地征用，或经审批在不同集体经济组织间进行极有限的土地边界调整。2019/8/18272、土地使用权土地使用权指权利人依法取得的对土地的占有、使用、收益及受限制的处分权利。土地使用权应定位于用益物权，他物权。对土地的合法使用在法律上可分为两种情况：一是土地所有人对自己土地的使用；二是非土地所有权人合法地对他人土地的使用。（即他物权）2019/8/1828土地使用权的内容可包括对土地的占有权、利用权、出租权、转让权、抵押权等。在传统民法中，土地使用权具体包括地上权、地役权、土地用益权，以及使用权（法国民法典）或建筑权（瑞士民法典），而没有统一的土地使用权的概念。我国《物权法》没有采用土地使用权的概念，因为土地使用权是一个广义的概念，泛指对土地的使用与收益权利。《物权法》根据土地的用途，将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权，并分章分别对它们进行规定。2019/8/1829土地使用权的性质（1）土地使用权是一种物权；（2）土地使用权是一种他物权；（3）土地使用权是一种用益物权。2019/8/18303、土地所有权与使用权的相互关系土地所有权土地使用权自物权他物权完全物权限制物权不可交易性可交易性（1）两者的区别2019/8/1831（2）两者的联系土地使用权是由土地所有权派生出来的一种权利。土地所有权决定着土地使用权。土地使用的方式、用途、期限、处分等都得服从于土地所有权。土地使用权促进土地所有权发挥其功能。土地所有权从排他的所有到高效利用，实现土地资源的价值是最大的动力。2019/8/1832（二）我国土地所有制度1、国家土地所有制度下列土地属于全民所有即国家所有：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2019/8/1833我国国家土地所有制度的特征：★（1）统一所有：指国家统一所有，国务院是国家所有权的惟一代表。（2）分级管理：指中央及地方各级政府分别行使土地权力。但不是“分级所有”或“多级所有”。（3）收益共享：国有土地使用收益中央与地方共享（土地出让收益全部纳入地方财政预算，中央财政只参与其中一部分——土地使用费的分成）。（4）两权分离：国有土地所有权的部分权能可适当分离，形成国有土地使用权。2019/8/18342、集体土地所有制度集体土地所有权是我国土地公有制的另一种法律表现形式，是农村集体所有权的一种。《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”集体所有土地范围主要包括：耕地，宅基地和自留地、自留山。集体所有土地的所有者只有农民集体，城镇集体不享有土地所有权。2019/8/1835我国集体土地所有制度的特征：★（1）集体土地所有权是由农民集体组织的全体成员共同享有的一种所有权。由农业集体经济组织或村民委员会作为代表来行使所有权。（不是集体组织或集体组织法人所有）（2）集体土地所有权具有独立性，并且与国家土地所有权地位平等。两种土地所有权之间，不存在派生或隶属的关系，它们之间也不存在等级差别。（3）国家对集体所有的土地可以通过征收的方式取得所有权。2019/8/1836集体土地征收制度集体土地征收，是指国家为了公共利益的目的，强制性地将属于集体所有的土地收归国有，并对集体组织进行补偿的行为。集体土地征收的原则——公共利益原则；——珍惜耕地，合理利用土地的原则；——妥善安置的原则；——必须坚持有偿使用土地的原则。征收不同于征用。2019/8/1837征收与征用的区别（1）征收是法律上取得所有权的一种方式，它是指国家为公共目的而强制的并且通常是有偿地取得领土范围内原属于其他民事主体所有的财产。（2）在物权法之前，通过国家强制力将集体土地转化为国有土地，宪法及《土地管理法》等相关法律称之为征用。物权法将征用与征收区分。物权法第42条规定。2019/8/1838物权法第42条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收