西安小户型公寓市场研究

1西安小户型公寓市场研究2小户型公寓分布以各版块核心区域，主干道为主区域分布2城南区：长安路沿线为主;高新区：以唐延路、高新路沿路为主;城北区：以未央路沿路两边为主;城内区：见缝插针，分布较为分散;二环：分布较为分散，以各区域繁华交汇处为主。城北城南城内7000元/㎡9000元/㎡7500元/㎡7500元/㎡3小户型产品成交均价高约其他面积800元/㎡小户型公寓成交稳定，成交量占全市10%左右小户量价分析32010年各面积段成交均价0100020003000400050006000700070以下70-9090-125125-145145-18080087.44%12.56%70平米以上成交量70平米以下成交量2010年小户型成交量占比4小户型公寓城北成交量最大，城内成交价最高区域量价分析势050000100000150000200000250000城北城东城南城西城内高新2010年各区域小户型成交量比城北成交量最大高新项目最多城南量价表现最稳城内占比最高，价格最高0100020003000400050006000700080009000城北城东城南城西城内高新2010年区域小户型成交均价单位：元/㎡单位：㎡5主要集中在以办公、商业、科研、文教等为主区域以刚需、首置、投资客户为主区域分析5城南区：区域以办公，商业，文教等为主；区域内刚毕业参加工作的大学生、教师、工薪白领等刚需、投资客户为主；高新区：西安市经济最活跃区域、区域集聚办公，产业，科研等为主，以工薪白领、刚毕业参加工作的大学生、投资客户为主城北区：经济技术开发区、工业、产业新区；客户以工薪白领等刚需、投资客户为主城内区：主要以商业为主；土地供应量少，区域价值高，多以投资客户为主二环：主要集中在各区域的繁华交汇处，以工薪白领、投资客户为主6刚需以收入一般的年轻客户为主投资以收入水平较高，炒房为目的客户为主客户群分析6小户型市场的客户特征：1、年龄—客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80％以上客户为大专以上水平。租住的客户以即将或者刚毕业的大学生为主，年龄约在24-28之间居多。2、收入—自住客户一般工作稳定，储蓄不多，家庭月收入水平在3000——5000元之间；投资客户一般有较好的经济基础，家庭月收入在10000以上。3、家庭—家庭结构比较简单，多数为婚房，部分为单身家庭。4、现状—目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主，投资性客户分两类：1、租房收入填补新房月供2、以炒房为目的。5、阶层—以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20％左右，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。7项目总体体量小，容积率高，户型以小面积一房、二房为主产品分析7项目名称地址占地面积总建面积容积率面积区间销售均价装修标准(元/㎡)中贸广场长安路与友谊西路交汇处西北角80000㎡600000㎡7.5一房55-56㎡567套二房60-70㎡174套8800-9800元/平米1,200高新水晶城一期高新华润万家高新店南邻26667㎡240000㎡6.69一房40-55㎡427套二房70-95㎡424套待定1,500糖果HOUSE高新沣惠南路水晶岛西侧12666㎡70000㎡5.5一房41-48㎡203套二房65-70㎡87套三房99-105㎡29套6300元/平方米盛世一品凤城二路赛高国际对面18926㎡78327㎡3.5一房39㎡108套二房58㎡104套、70㎡108套、83㎡52套7000元/平方米长安壹栋长安路草场坡新文巷6126㎡70885㎡6.8一房30-40㎡64套40-50㎡96套50-60㎡192套、二房80-90㎡32套7800元/平方米MAX未来未央大道与凤城五路十字东北角7670㎡56000㎡6.46一房44-52㎡205套39-47㎡205套二房94-101㎡162套跃层94-97㎡8套7700元/平方米2,000象牙宫寓长安路陕师大对面14000㎡74000㎡5.3一房40-55㎡678套二房78-82㎡494套7000元/平方米长安公馆城南区环城南路西段14号4703㎡31000㎡5一房37-72㎡337套16000元/平方米1,800凤城一号西安市经开区凤城一路与文景路十字东北角7333㎡42000㎡5.43一房31-62㎡二房77㎡、三房92㎡5700元/平方米捷瑞新时代捷瑞新时代位于高新丈八北路108号10005㎡74687㎡6一房38-54㎡65套77㎡6套、二房75-86㎡54套6000元/平方米大明宫寓未央大道与龙首南路十字东南角4000㎡56070㎡14一房80-82㎡442套二房112-115㎡156套6500元/平方米民乐园万达广场城内新城区解放路111号114970㎡300000㎡2.43一房34-88㎡976套二房46-114㎡177套8800元/平方米600海星未来城太白南路电子科技大学对面37300㎡200000㎡4.62一房41-44㎡576套64—97㎡24套、69㎡104套82—89㎡94套二房63—92㎡156套106—107㎡24套8300—10000元/平米1,5008小户型公寓集中于商务、商业、产业且交通便利区域区域共性及现状8项目体量小，容积率高。项目所在位置均以区域主干道为主，交通方便。户均面积以30—70平方米为主，建筑形式一般为高层一梯5—8户项目所在位置均以商务、商贸，产业为主。公寓型项目对交通，周边配套的依赖性较强。小户型公寓项目面积小，总价低，精巧实用，潜在客户群广泛，以刚需首置性客户小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高9精装修公寓，方便，舒适，且可以提高溢价精装修市场分析9精装修可分三个档次：低挡、中档、高档低挡：800元/平方米以下的装修，装修相对很简单，所用材料材质也很普通；中档：800-1500元/平方米之间，选用的材料多是一些品牌产品，装修也较为全面和精细；高档：1500元/平方米以上，除了具有高质量的装修外，往往还配以品牌的家具、家电等；精装小户型优势：1、省时省力，拎包入住2、酒店式的物业管理3、低成本、高质量4、寻求提高售价的产品理由5、增加产品附加值6、避免装修的污染10精装修房售价较高、装修标准多数为高档装修精装修市场分析10项目名称区域售价(元/平方米)容积率总建筑面积(平方米)装修标准(元/平方米)中贸广场城南区8300-100007.746000001200-1300皇城壹號城内区10000-140007.2157182000MAX未来城北区7300-78007.3560002000长安公馆城南区15000-160006.38300001800尚品国际高新区6800-75005.5114990800-1500诚礼城内区8500-90007.1418000800华旗国际广场城南区9000-1000011.7377460900-1200民乐园万达广场城内区8000-100002.94101351600珠江时代广场城南区15000-160006.39200002000海星未来城城西区8700-103004.622000001500-2000西旅国际中心城南区7800-900011.180028800-1000和平大道城内区6800-84002.62170001000-1500西安目前在售小户型公寓大约有50个左右，精装修项目大约有20个左右；11市场小户型公寓以30-50㎡为主流，30-40㎡出租回报率最高精装修市场分析11户型价格租金回报率30㎡以下21-24万/套1000左右5.3%30-40㎡21-32万/套1000-1500左右5.7%40-50㎡28-40万/套1200-1800左右5.3%50-60㎡35-48万/套1300-2000左右4.8%60-7042-56万/套1500-2500以上4.9%1.54%8.98%32.82%35.32%21.34%成交比30以下30-4040-5050-6060-70回报率：投资回报率=月租金*12/总房款，结果数值越大，表明投资回报约高12各区域代表性小户型公寓项目经典案例12MAX未来城糖果house海星未来城民乐园万达广场莱安逸境13MAX未来13总面积：约11.5亩；总建筑面积：56000平方米；容积率：7.3；绿化率：35%；车位配比1：0.5；住宅总户数：580户建筑形态：项目以精装修公寓、办公、商业为一体的智控社区楼层状况：2栋30层及5层商业组成地址：未央大道与凤城五路交汇处销售均价：7300-7800元/平米（2000元精装修）地铁物业、周边配套齐全，紧邻世纪金花、沃尔玛、西安中学等、交通便利，南邻地铁二号线；升值潜力，宜居、投资。智能化社区：节能净水、隔热降噪、富氧新风、智能安防智能化社区14四大科技系统定义高端社区MAX未来1515MAX未来户型特点：落地飘窗设计、独特的转角式客厅以39-52平一房为绝对主力户型户型面积区间套数配比一房39-52㎡41071%二房94-101㎡16228%三房94-97㎡81%16莱安逸境16总面积：150000平方米；总建筑面积：40000平方米；容积率3.6；绿化率：39%；车位配比1：0.4；住宅总户数：1800户建筑风格：现代楼层状况：6栋33层地址：高新区唐延路一号销售均价：9500元/平米（2000元精装修）精装酒店式公寓、恒温有氧泳池、健身会所、内庭台地水景园林景观、下沉广场、500米线性主题商业街、架空层泛会所，钢琴键式的外立面设计；配套化社区交通核、公园核、豪宅核、都市核、事业核17项目自身风格化配套功能17架空层泛会所下沉式广场500米线性主题商业街住宅区自动扶梯出入系统钢琴键式里面设计莱安逸境18莱安逸境18户型特点：景观阳台，落地飘窗、空中花园、双层高露台、270度转角飘窗、面积赠送户型面积区间套数配比一房31-50㎡67840%二房60-70㎡60-121㎡27644848%三房73-311㎡19512%精装一房，60-70㎡小两房公寓占多数19糖果house19总面积：12666平方米；总建筑面积：70000平方米；容积率5.53；绿化率：35%；车位配比1：0.45；住宅总户数：1086户建筑风格：现代楼层状况：4栋30层，一二层商街地址：高新区沣惠南路销售均价：6300元/平米（2000元精装修）特点：楼体布局呈逆时针旋转15度，二层架空平台，社区院落叠加式分布，独特的外立面设计.不同角度呈现不同色彩。时尚化社区20年轻化，时尚化的风格设计，彰显出社区年轻的活力20糖果house四栋高层不同外立面颜色与开放式广场、阳光车库、中央会所、架空平台等构成交互式3度空间，年轻时尚化的外立面设计，彰显了社区年轻的活力21糖果house21户型面积区间套数配比一房41-48㎡20364%二房65-70㎡8727%三房99-105㎡299%项目以一房为主，户型设计常规，无亮点围合式设计分布，户型设计无特点，有面积赠送22海星未来城22总面积：37300平方米；总建筑面积：200000平方米；容积率4.62；绿化率：30%；车位配比1：0.2；住宅总户数：1500户楼层状况：4栋24-30层高层地址：太白南路电子科技大学对面销售均价：8300—10000元/平米（1500元精装修）智能化公寓：光化照明，智能化远程控制，室内环保净化处理多元化社区、品牌家居家电精装化公寓：海尔品牌全套家电配套化公寓：2万平米景观广场、6万平米商业23海星未来城23户型面积区间套数配比一房41-89㎡79877%二房63-92㎡18017%三房98-149㎡296%一房为绝对主力，室内活动墙独特设计户型特点：卧室与客厅之间有活动墙设计，不同情况可随意分割，卫生间干湿分离，阔景阳台24民乐园万达广场24总面积：110000平方米；总建筑面积：280000平方米；容积率2.94；绿化率：16%；车位配比1：0.2