第6章 比较法及其运用

第六章比较法及其运用[e-mail]主要内容：•第一节比较法概述•第二节搜集交易实例•第三节选取可比实例•第四节建立比较基准•第五节交易情况修正•第六节市场状况调整•第七节房地产状况调整•第八节求取比较价值第一节比较法概述•一、比较法的含义简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。第一节比较法概述•与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。•真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。第一节比较法概述•比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。第一节比较法概述•二、比较法的理论依据比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。•因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。第一节比较法概述•三、比较法适用的估价对象比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。•如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼，③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。•特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。第一节比较法概述•下列房地产难以采用比较法估价：•①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。•②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。•③可比性差的房地产，如在建工程等。第一节比较法概述•四.比较法估价需要具备的条件——在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用比较法的理由。第一节比较法概述•消除可比实例与估价对象差异的三类修正：交易情况修正——特殊交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同第一节比较法概述•运用比较法估价要清除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：•①成交价格与比较价值的内涵和形式不同；•②特殊交易情况与正常交易情况不同；•③成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；•④可比实例状况与估价对象状况不同。•上述这些对可比实例成交价格进行的处理，分别简称为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。•在进行这些处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度，如通过对大量成交价格进行统计分析，得出不同因素对房地产价格的影响程度。第一节比较法概述•五、比较法估价的操作步骤•①搜集交易实例•即搜集大量真实成交的房地产及其基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等信息。第一节比较法概述•②选取可比实例•即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。第一节比较法概述•③对可比实例成交价格进行处理。•根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。•价格换算——主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基础。•价格修正——是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。•价格调整——是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格，“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。•因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。第二节搜集交易实例•1.搜集交易实例的必要性能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；能选择出符合一定数量和质量要求的可不实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。第二节搜集交易实例•2.搜集交易实例的途径•（1）走访房地产交易当事人•（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等•（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料•（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。•（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会•（6）同行之间相互提供。第二节搜集交易实例•3.搜集交易实例的要求内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。第三节选取可比实例•1.选取可比实例的必要性交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例第三节选取可比实例•2.选取可比实例的要求•数量要求：3-10个•质量要求■要求一：类似■要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）■要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格第三节选取可比实例■要求一：类似——可比实例房地产应是估价对象的类似房地产□区位相近。□用途相同。□权利性质相同。□档次相当。□规模相当（0.5-2倍范围内）。□建筑结构相同。第三节选取可比实例■要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。第三节选取可比实例•■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。《房地产规范》规定“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。第三节选取可比实例■要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格•【例】选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同•答案：BCDE解析：可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。第三节选取可比实例•3.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）■估价具体对象应一致■不一致时可采用分配法■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的•估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；•估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例；•估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例第三节选取可比实例•【注】选取可比实例的“分配法”：——主要内容是：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少或没有相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。第三节选取可比实例•【注】当有较多的交易实例可供选取时，应选取那些与估价对象最相似、成交日期与估价时点最接近的交易实例为可比实例，而不得“劣胜优汰”。•【注】对选取可比实例的最低要求是，可比实例应是真实的。为此，在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。第三节选取可比实例•【例】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观•【答案】ABC【解析】相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍范围内）；建筑结构相同。第三节选取可比实例•答案：×解析：应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。•【2010年试题】在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）第三节选取可比实例•【2008年真题】评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。•A.甲B.乙C.丙D.丁交易实例建筑面积（m2）用途价格（元/m2）成交日期区位正常情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易•【答案】B【解析】适用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔时间在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例第四节建立比较基础•选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形势进行“标准化”，使它们之间的口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。•建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。第四节建立比较基础•一、统一财产范围（1）含有非房地产成份——统一到纯粹的房地产范围剥离还原可比实例和估价对象相比，多减少加——剥离估价对象和可比实例相比，多加少减——还原第四节建立比较基础•（2）带有债权债务——统一到不带债权债务可比实例带有债权债务的：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格—债权＋债务估价对象带有债权债务的：估价对象房地产价格＝不带债权债务的估价对象房地产价格＋债权—债务记忆窍门：可比实例带债权债务的，估价对象不带债权债务的，进行债权债务“剥离”记忆窍门：估价对象带债权债务的，可比实例不含债权债务的，进行价格“还原”第四节建立比较基础•二、统一付款方式统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格。第四节建立比较基础•【例6-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付；假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。•【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：•在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，则算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）0.5；②半年利率r，则算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）；③季度利率r，则算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）2。第四节建立比较基础•三、统一税费负担（1）不存在转嫁时，“该是谁的，就是谁的”。正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实付金额买方实付金额－卖方实得金额＝应由买卖双方缴纳的税费第四节建立比较基础•（2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角,转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格解此类题的关