精装修项目流程概况

精装修流程介绍一、批量精装流程概述二、装饰施工前的准备工作三、精装修住宅施工发包原则四、定义精装施工总包五、精装饰总包管理内容六、精装修质量通病的防治七、业主开放日八、售后服务九、售后服务的机制装饰设计参与精装方案设计成本估算样板房施工图设计样板房施工单位选择样板房施工批量精装修施工图绘制批量精装修招标精装/土建交接批量装修施工建筑户型设计根据装修方案调整施工图初步设计水电定位图清单材料部品精装交付/交接标准确定施工图设计施工图设计变更土建\装修交付标准确定材料部品招采材料定样签合同材料部品供货施工土建整改N批量精装流程概述精装竣工验收移交物业/精装保洁小业主验房/交房问题分类整改验收N现场检查、验收、考评精装初步整改精装初步验收业主开放日N批量精装流程概述装饰施工前的准备工作一、与土建工程师共同排定土建移交计划分整体移交、分段移交、分部移交、理想状态：整体合格一次移交封闭装饰进场时按标段先分别移交1层或至少不同户型各移交一套后面的最小单位按5层移交一次移交过程一定是：检查—整改—复查---再整改—再复查---正式移交不要期望一切条件具备才接手，最底线是能满足装修穿插施工和成品保护的基本要求。二、精装修监理单位提前介入需要提前介入土建抽查需要提供设计与招标方面技术性咨询需要审核对碰图纸和施工合同精装总包的确定往往时间较长与施工单位确定相比，确定监理单位相对要简单得多，并易实现。装饰施工前的准备工作三、现场土建交接验收工作1、土建质量验收交接。安装预留预埋交接验收。2、安装预留预埋交接验收。3、开间进深、净高复检，水平线及主体墙线门洞口交接验收。水电接驳口位置，线管线盒配电箱等。4、外墙门窗验收，淋水试验，卫生间墙地面防水试验。屋面淋水试验，地漏及排水管的排水试验等。四、装饰施工图纸1、全套装饰施工蓝图（装饰图、机电设备图）。2、材料封样。3、施工图设计单位、施工单位技术交底。五、成本合约1、装饰施工单位确定；分包橱柜，房间内门单位确定。2、主材料的选定签确。（效果需经设计部认可。）六、施工样板段1、施工前技术交底。2、施工前期现场测量放样。七、现场具体施工管理参照公司管理制度。精装修住宅施工发包原则精装修住宅施工发包原则精装修工程采用单独精装修总包，甲方分包材料供应商及甲方专业分包方式招标，分别有：a，精装修总包单位，主要项目包括：铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水电安装等。b，甲方分包材料供应商，包括有：墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等，特点是只供货。c，甲方专业分包，包括有：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等），特点是包供货包安装。优点专业分包有利于成本的控制和各部位质量控制，各部位及总体装修品质比较容易保障。困难点施工单位数量过多，甲方协调工作量很大，容易有施工时间工序上及成品保护上的扯皮，容易出现责任不明确的事项需导致甲方产生损失，增加无效成本。定义精装施工总包定义精装饰总包1.装饰总包是精装工程的总组织者和管理者，对单个项目而言，它不仅代表分包单位的项目管理，也代表着对整个项目的施工管理；2.总包管理主要包括：质量、进度、工期、安全、分包管理、合同履约等；3.总包管理的主要分包单位有：木地板、空调、套装门、橱柜、甲供主材、入户门等施工单位；4.精装饰总包从接收土建移交场地开始对施工界面内的工作和质量负全部责任。定义精装施工总包甲方装饰总包甲方分包XXX木地板甲方分包XXX橱柜甲方分包XXX空调甲方分包XXX户内实木门•精装饰的总包：•总包建筑装饰有限公司；•甲方的分包单位：•木地板、空调、户内实木套装门、橱柜。•结构关系：从合同关系看结构，分包和总包是平行关系；从工程管理的角度看：分包应被总包管理；精装饰总包管理的时间：从进场之日起到精装房移交小业主止甲方直接分包的形式将取消。精装饰总包管理内容：•一、质量管理：计划、实施、检查、处理•二、安全管理•三、文明施工•四、合同履约•五、工期控制•六、水电使用责权•七、分包成品保护制度•八、清洁费用及其他费用的分摊•九、交叉配合问题•十、出入施工区域管理精装饰总包管理内容精装修质量通病的防治墙砖空鼓规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大门边、门头位置尤其要防止空鼓。在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。地砖空鼓规范对地砖的空过稍微宽松，我司标准仍然为不允许出现空鼓。砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：铺贴前楼面板要湿润。干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。铺完之后24小时以上严禁上人。采取养护措施对防止空鼓大为有利。精装修质量通病的防治外窗渗漏的改进节点洞口移交。砌体洞口应做抹成标准形状的窗套临时固定窗框，螺钉固定，深度40-50mm素水泥浆刷面砂浆塞缝，充分密实木砖部位塞缝，充分密实塞缝部位刷素水泥浆聚合物水泥基复合涂膜外墙抹灰收口（向外墙卷，接槎远离窗框）贴外墙砖DC793填缝精装修质量通病的防治厨房卫生间渗漏精装修质量通病的防治墙地砖色差瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的10％以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。预留2％瓷砖用于维修。精装修质量通病的防治木作工程裂缝尽量减少木材使用范围，能用石膏板代替的吊顶可尽量替换。“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。某些木材更容易受潮，最好避免。精装修质量通病的防治乳胶漆观感不佳乳胶漆是细活，工价不同，投入的工时不同，效果差异明显。尽量延长乳胶漆的作业时间，保证慢功出细活。尽量减少其它工序对乳胶漆的影响。这是非常重要的一点。工艺方法的选择：施工方法可以是刷、喷、滚涂。阴阳角不顺直。强烈建议在刮该部位腻子的时候，先用白水泥打底，用铝合金刮尺结合刮板将其刮平，阳角质量可立刻得到大幅度改观。白天、晚上两种工作状态检查乳胶漆质量。精装修质量通病的防治吊顶不平变形开裂吊点及挂件节点出现虚假受力情况。龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足。石膏板钉钉位置、间距不正确。缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确。木作油漆质量不佳衣柜等尽量采用工厂化施工。必须在现场施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。最好与室内其它木作油漆在色彩上保持一致。工厂化制作的可能性墙根返潮与砌筑使用的材料直接相关，采用彩色涂料时更加明显精装修质量通病的防治业主开放日为了加强与准业主之间的沟通和感情培养，建立良好客户关系，提升服务附加值和客户满意度。可由客户关系中心主导，项目部、设计部和物业管理处配合，举行业主开放日的活动。业主开放日时间周期第一次开放日时间：装修完成30%左右（即湿作业基本完工）这个阶段很多业主都对自己的房子没有具体的视觉感官印象，对于房子的大部分信息可能都来源于销售承诺，对于能到自己的房子看，业主主要关心的多数在于房子的位置，房子的硬件条件（面积，花园，朝向，造型等）是否符合销售承诺。个性化变更接受第一次业主开放日为集中接受业主个性化变更的申请。每一期的业主所需要的个性化变更在第一次业主开放日接受申请，之前不接受个性化变更申请，其申请范围及收费按文件规定，由客服收取统一交给财务，项目部负责按已签协议发指令单给施工单位进行现场变更，以签证的形式结帐。此流程的优点在于通过项目部对变更质量进行监督管理，避免施工单位与小业主直接对接引起的投诉隐患。第二次开放日时间：装修已基本完成（木地板没有铺设）这个阶段的业主会着重看自己房子的装修质量问题，及装修标准，还有之前所提的问题的整改情况和个性化变更的完成情况。可以有效引导业主对房屋质量进行验收，提前暴露并解决问题，降低正式收楼时投诉点。对于业主开放日提出的问题，先区分是否质量问题，要求对质量问题整改完成率为100%，由项目部督促施工单位完成，对非质量问题的回复率为100%，由客服负责完成。附件为紫荆苑业主开放日问题汇总及分类售后服务建立产品保修承诺精装修房产的常规保修项目及其保修期限：1、屋面防水：保修3年。2、有防水要求的墙面、卫生间地面、外墙面、地下室、管道的防渗漏：1年。3、墙面抹灰层脱落：1年。4、管道堵塞：1年。5、供暖系统和设备：竣工验收后的一个供暖期。6、现装修工程：2年。7、门窗、地板翘裂、五金件损坏：1年。8、电器开关、电气管线、灯具：6个月。9、卫生洁具、厨具、橱柜：1年。10、地基础和承重主体结构：在设计规定的合理使用寿命年限内。11、保安系统：1年。12、地面大面积空鼓、开裂、起砂：1年。13、国家的住宅工程另有规定：按国家规定。售后服务的机制成立由物业公司为主导、有总包单位、分包单位、物业公司方面的技术工人组成的维修部门制定相应维修细则和应急措施，快速进行维修在交房前地产公司将合约中分供方的维修条款和零配件清单交付物业公司形成良好的服务意识。地产工程、采购、技术部门积极配合维修部开展工作，第一时间解决问题，防止事态扩大化维修部门在不同阶段、定期对小业主进行回访谢谢您的聆听