结合轨交的综合城市开发

轨道交通枢纽综合体商业开发模式研究第I篇：理论与框架篇•第一章轨道交通建设与综合开发的总体趋势•第二章轨道交通投融资基本模式与综合开发的基本组织框架第II篇：产品与资源篇•第三章轨道交通综合体的基本类型•第四章典型综合体类型产品特征与商业模式总内容框架第一章轨道交通建设与综合开发的总体趋势内容：1.轨道交通发展的趋势(全国、北京)2.轨道交通发展与城市财政投入3.轨道交通与房地产关系分析4.轨道交通综合开发的必要性北京天津广州上海伦敦地铁的规模2000年北京天津广州上海伦敦地铁的规模2012年轨道交通发展的趋势2012.9国家发改委批复了全国多个城市的轨道交通建设规划，总投资规模预计超过8000亿。批复的内容涉及全国19个城市、两个地区和一条线路。在这次批复中：•天津:天津市地铁5、6号线调整及6号线延伸线工程可行性研究报告通过批准•河北：石家庄市城市轨道交通近期建设规划通过批准，近期建设长度59.6公里02000400060008000100001200014000累计规划里程（千米）中国城市轨道交通2010~2050规划里程统计十二五规划：•2015年全市轨道交通线网运行总里程达到660公里•线路总计19条，其中•地铁12条•郊区线7条•五环路内线网密度达到0.58公里/平方公里以上远景规划：•总长度1050公里•线路总计30条轨道交通发展的趋势:北京轨道交通•近期建设规划轨道交通发展的趋势:北京轨道交通线路长度（公里）开工时间开通时间7号线23.92009201314号线46.32009201415号线二期25.420102014昌平线二期16.720112015S1线27201020136号线二期1220112015轨道交通发展的趋势:东京首尔莫斯科北京上海纽约广州巴黎墨西哥城香港伦敦开罗大阪圣保罗新加坡圣彼得堡圣地亚哥马德里米兰布拉格台北维也纳Kiev柏林01002003004005006000510152025303540线网总长（公里）城市人口（百万）年客流量（百万）国家发改委关于地铁和轻轨的建设标准要求：•地铁：•财政收入达100亿元•人口规模达300万人•轻轨：•财政收入达60亿元•人口规模达150万人结论：•轨道交通向大城市普及轨道交通发展的趋势:•华北两省两市规划超百万人口的城市统计：城市现状人口（万人）是否已有轨道交通北京2069.3（2012）Y天津1413.15（2012）Y石家庄市1027.98Y保定市1119.44（2011）规划中邯郸市963.5（2011）规划中秦皇岛市287（2009）规划中张家口456（2008）规划中唐山市757.73（2010）规划中承德市369.38（2010）廊坊市420（2010）规划中沧州市680规划中衡水市442.4（2012）邢台市780（2012）•华北有较多城市正在规划轨道交通，或者已经达到建设轨道交通的政策条件，城市现状人口（万人）是否已有轨道交通太原市420.18（2010）规划中大同市331.81（2010）阳泉市136.85（2010）长治市333.46（2010）晋城市227.92（2010）朔州市171.49（2010）晋中市324.94（2010）运城市513.48（2010）忻州市306.75（2010）临汾市431.66（2010）吕梁市372.71（2010）轨道交通发展的趋势•交通出行结构对比：上海vs北京数据来源：国家统计局上海调查总队结论：•轨道交通比重稳步上升•轨道交通成为城市出行的重要方式•轨道交通影响了人们的行为模式2.55.712.824.1171612.921.90.155.26.66.741.330.429.226.125.731.341.725.213.522.110.615.22.9810.911.32010.80%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%19861995200420092011轨道交通公共汽（电）车出租车步行自行车电（助）动车小客车1.73.65.7781011.526.522.92427.528.828.928.2523.229.832.633.63434.262.738.530.32320.318.116.40.38.87.67.77.47.16.63.832.62.21.91.93.10%20%40%60%80%100%1986200020052007200820092010地铁公交小汽车自行车出租车其他轨道交通发展的趋势：北京的地铁客流变化趋势•客流量逐年猛增•在不同的线路上客流有显著差异010020030040050060070020002005200620072008200920102011北京轨道交通日客流量（万人次）0.00500.001000.001500.002000.002500.0020002005200620072008200920102011北京轨道交通年客流量（百万人次）20.82%18.43%13.91%13.91%0.53%13.36%10.49%0.85%1.02%0.12%1.60%4.65%0.33%0.00%10.00%20.00%30.00%1号线2号线4号线5号线8号线10号线13号线15号线昌平线房山线亦庄线八通线机场线2011年各条线路客流量分布数据来源：北京市交通发展2011年度年报、北京市轨道交通指挥中心轨道交通发展的趋势结论：•轨道交通是城市空间增长的主要推动力量•是土地供给的重要发生地区特征价格法（HedonicPrice）lnpi=a0+akmk=1xki+η𝑑𝑖+𝜀𝑖式子中：pi：第i个楼盘的价格，单位为元/㎡xki：第i个楼盘的第k个属性di：距离最近轨道交通车站的距离，单位为m𝜀i：随机误差项a0、ak、η：待估计的系数系数η：在轨道交通车站和楼盘之间，每单位距离的变化引起的楼盘价格的百分比变化结论：•轨道交通是土地与物业开发价值的重要影响因素轨道交通-与房地产发展的联系•北京房价与轨道关系•研究报告•图表轨道交通发展的趋势结论：•轨道交通是土地与物业开发价值的重要影响因素以北京地铁五号线为例•商品住宅销售均价与地铁站点的距离存在衰减的关系，即距地铁站越远，可达性越差，商品住宅项目销售价格也随之降低。•轨道交通对房价的影响程度随距地铁距离的增加呈现指数递减的趋势-200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0001,800,0002,000,000NewYorkLondonBeijing从CBD的大型地铁站步行20分钟可及的岗位数轨道交通发展的趋势结论：•轨道交通可达性高的区域是商业发展机会的重要区域•商业综合体与轨道交通的需要在空间上进行耦合分区城市建设用地（平方公里）轨道交通500米范围站点服务面积（平方公里）服务率（%）无轨道交通500范围内服务城市中心（个）市级（规划中心个数）地区级（规划中心个数）社区级（规划中心个数）中央分区1096761.10（11）2（7）5（24）北分区1273426.60（2）1（4）6（16）南分区662029.90（0）4（6）4（7）西分区953436.30（2）1（1）8（18）东北分区1081817.10（0）1（3）4（6）东南分区1252217.20（0）2（5）2（8）中心城区63019530.90（15）11（26）29（79）平均（％）--042％37％•高昂的建设成本和沉重的财政负担，导致综合开发的必然性•运营收入与建设成本间的巨大差异，带来轨道融资困境轨道交通发展的趋势全国轨道与财政收入比较国家发改委批复近期建设总投资规模：•北京投资707亿•上海投资1586.91亿•深圳投资1600亿•广州投资1241亿0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.00上海北京深圳天津重庆苏州广州杭州宁波成都南京无锡大连沈阳青岛武汉郑州长沙佛山东莞昆明福州西安哈尔滨合肥南宁乌鲁木齐城市轨道修建城市财政收入和建设投资额关系图2010年地方财政一般预算收入（亿）年均地铁投资（亿）年均投资VS年度财政收入（%）平均占比0%10%20%30%40%50%2008年前2008年后-目前目前国家发改委要求轨道建设资本金比重变化•北京轨道交通的投资•北京市有计划对市区轨道交通网进行加密，到2020年预计北京轨道交通线路将达到1000公里左右，随之投融资也将追加1500亿，达到5000亿元左右轨道交通发展的趋势线路长度投资额7号线23.9150亿14号线46.3329亿15号线二期25.4170亿昌平线二期16.7115亿S1线27173亿6号线二期1275亿北京市轨道交通近期建设投资、近期建设轨道线路示意图轨道交通发展的趋势：各地年财政收入与轨道交通投资额比较轨道交通发展的趋势：各地年均轨道交通投资额占年度财政收入比重•综合开发的必然性•轨道运营包袱轨道交通发展的趋势0510152025303540452008200920102011北京轨道交通运营财政补贴（亿元）•单目标建设模式与一体化接驳的瓶颈轨道交通发展的趋势•轨道交通平均在乘耗时约25分钟，平均乘距13.75公里；衔接长度2.6公里，耗时48分钟；•在轨时间比：25/(25+48)=34%步行自行车公交出租车其他比例%41.215.228.85.49.4平均接驳时间(分)17.614.527.516.610.5平均接驳距离(公里)1.044.916.207.504.65平均接驳速度(公里/小时)4.3518.2817.3526.1921.200102030405060公交步行出租车自行车社会车其他宝山区站点接驳方式核心区接驳方式0102030405060公交步行出租车自行车社会车其他五环外站点三环内站点虹桥调查区地铁交通接驳方式的空间、时间和速度特征步行自行车公交出租车比例%37.314.431.85.4平均接驳时间(分)9.913.921.515.7平均接驳距离(公里)0.93.67.010.0平均接驳速度(公里/小时)5.4515.519.538.2北京各地铁站接驳方式的空间、时间和速度特征•综合开发的必然性：政策方向轨道交通发展的趋势国务院公共交通国8条综合开发红字2012-12-29，国务院《关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发【2012】64号）第四（三）条明确“加强公共交通用地综合开发”的发展政策2013年初，北京发改委：关于完善本市轨道交通建设资金筹措机制的意见确定“创新投融资模式、引入社会资本”的资金筹措机制方向第二章轨道交通开发投融资模式1.政府主导的垄断一体化2.政府主导的三分开3.透明监管下的垄断一体化4.竞争与政府补贴共存5.适度有效竞争的新一体化6.趋势判断及对综合体开发市场的影响•趋势：•从一体化到三分开再到一体化•投资主体职责进一步廓清•强化投资主体的权力•完善轨道交通利益保障机制•理顺投资主体与运营主体之间的关系•增值效益回馈机制逐渐建立中•风险控制与锁定机制•对综合体开发市场的影响：•将进一步鼓励社会资本进入轨道交通建设、运营环节•建立明确的综合开发与轨道运营之间的利益协调机制•市场的形式与进一步开放趋势判断及对综合体开发市场的影响•总规模特点：•投融资、建设、运营三分开•建设资金、开发资金两条线，二合一•线网规划、线路路由基本稳定后，再植入开发方案北京：京投为主体的综合开发统计序号项目类别项目名称占地规模/公顷开发投资/亿元建筑规模/万㎡项目进展情况1车辆段上盖四惠上盖4316601998年建成平西府上盖25.62355准备上市交易五路上盖22.352738准备上市交易六里桥上盖3.83.512准备上市交易郭公庄上盖30.733.563上市完成2站域综合体房山线长阳站5.345项目正在进行招商3沿线一级开发多个项目578272---大