深圳澳城花园一期开盘分析简报

品牌研究中心数据部深圳·第一现场2007年8月26日澳城花园一期深圳2008年第17个案品牌研究中心数据部第一现场――――澳城花园一期（南山）1项目综述1.1项目位置详细地址：南山蛇口后海滨路(金色海琴苑旁)。1.2总体经济技术指标开发商：澳达实业发展（深圳）有限公司、深圳市蛇口海湾实业股份有限公司代理商：世联地产总占地面积:40557.1平方米总建筑面积:86520平方米总户数:387停车位:5001.3项目总体分析品牌研究中心数据部项目效果图1.4产品分布户型面积区间套数比例复式236-460㎡113％4*2*2134-192㎡22157％3*2*2100-138㎡15540％1.5本次选房推出产品分析备注：该项目为一期，推出单位有三种户型，分别为复式、四房、三房。主要热销户型展示：3房2厅2卫（建筑面积约100平方米/套内面积约83平方米）；户型特点：1、户型方正，紧凑布局，实用率高；2、错层附送超大露台，每房皆带大凸窗；3、主卧套房设计。品牌研究中心数据部4房2厅2卫（建筑面积约141平方米/套内面积约114平方米）：户型特点：1、户型方正，尺度舒适，实用率高；2、主卧套房设计，私密性高；3、宽厅带大露台设计，每房皆带大凸窗；4、错层附送入户花园和大露台。品牌研究中心数据部2、选房当日情况分析2.1开盘选房活动流程澳城的批准预售许可证于8月20日获批，在规定时间10天内，最终于8月26日上午9:00正式开始叫号选房。当日客户到场准时并签到，10：00左右第二等候区基本座满，但仍有不少新到客户陆续前来，签到区人员的工作一直持续至开盘结束。品牌研究中心数据部停车区：¾由于开盘活动在现场举行，车辆停放均散落在外场，奔驰、宝马、奥迪等中高档车型比较集中，其中也不乏MINICooper、甲壳虫等时下极具风尚的享受型产品，而少数“大奔”则低调地停放在较隐蔽处，颇显中国人“财不外露”的财富态度，直至11；30车辆停放数量在150辆左右，多数以20-60万元的中高档价位的车为主。品牌研究中心数据部户外停车场签到区：¾排队签到形式：现场采用划分组数签到，设有3个签到区，客户被划分为1-80组，其中签到区_1主要由银行及工作人员对客户进行身份验证，以及以后新到客户的身份认证（即客户身份证原件及10万元以上的存款证明）签到区_2的通道均设有隔离带。¾签到区_1签到区_2品牌研究中心数据部等候区：¾现场公示：由于开盘前一周已通知大部分准客户到销售现场算价，所以在价格公式栏周围没有看到许多客户算价，在价格栏前的主要是业内人士及新到客户陆续签到。¾流程提要：一级等候区设有约100个软席，座位上配有澳城户型、购房及发售等流程说明，同时提供怡宝矿泉水及早点类餐饮。二级等候区（选房等候区）：¾客户鉴别方式：以身份证、《分组确认单》和胸贴（蓝贴代表选房号，红贴代表家属，贴点均绘有项目LOGO）进行核实，然后进入二级等候区，组内客户进入选房区不分先后次序。¾客户情况：9：00开始抽号，首次抽到1-3组客户，主持人与准客户交叉轮流进行抽号；10：40以后，一次性抽5组客户，序号为23号时，由于每组批数未达10批标准，导致抽号速度加快；11：00的时候，主持人一次性抽10组客户，序号到42组外场客户均基本入场参与选房，预计实际入场客户批数为100-150批。品牌研究中心数据部¾流程提要：工作人员安排合理（约5人），并核实客户身份严格，避免未抽到号的客户混进二级等候区。¾另外，无论一级还是二级等候区所提供的遮阳蓬及座椅等均为米色系，质感较好，舒适度较强，由于当天上午气温适宜，天公作美，未出现暴雨干扰，降温设备相应减少，但还是配备了少数室内能制冷的风扇，现场客户对外界气候的反应均表现较安逸。现场节目安排走传统路线，风格突出的小提琴演奏手贯穿全场，无形中提高了整台节目的品质。¾由于等候区与选房区之间的通道无任何遮挡，设于室外，仅提供20个座位作为缓冲，当后期以10批叫号速度参与选房的客户急性而来，容易出现堵塞。10：50叫号公示情况11：10叫号公示情况品牌研究中心数据部选房销控区：¾选房接待形式：配备适量的销售人员，客户进入选房区域后由销售人员进行一对一服务，帮助客户尽快选择房号，并让客户在选房确认单上签字。¾销控方式：现场共设有三块销控板，其中价格公示板单列，房源销控板复制后分两块公示，有别于传统的模式，分析可能的目的为，价格公示板前分流了部分犹豫不前，无法立即下定的准客户，使得成交客户可以不受干扰选房下定，同时，最后同步进行的两组房源销控公示，让选房者有足够空间考虑所选房号。¾销控情况：整个销控过程展示出，B、C、D栋平均消化较快，受户型影响不大，但楼层集中在中高区，表明有明显人为销控嫌疑，整体公示约有110套的销控数量。价格公示板12：00销控板签约区：¾流程提要：由于开盘现场面积开阔，该分被分隔成两部分，设有50-60个座位的签约等候区与正式签约区通过护栏隔离，缓解了签约中无法避免的时间上滞后，同时，现场签约人员配备充足，整体看起来井然有序，未出现常见的拥堵现象。品牌研究中心数据部签约区签约等候区外场包装：由于分隔区间紧凑合理，现场只需少量导示牌，便能清晰了解选房流程，礼品发放区，为众多养眼的果篮，可见这于这类中高端客户，代理方更注重形式上的需要。2.2销控分析2.2.1选房当日优惠开盘当天，一次性付款97，按揭99折。2.2.2销售情况现场客户表现出较大耐心，同时，被叫到号的客户欣喜也是当天一道风景，截至当天12：00，销控板销控接近三成。品牌研究中心数据部各户型销售情况：开盘两日后备案情况户型配比楼栋户型面积区间套数楼栋户型面积区间销售套数复式236-460㎡6复式236-460㎡114房2厅134-192㎡434房2厅134-192㎡2213房2厅100-138㎡433房2厅100-138㎡155A、B、C、D、E总户数92套A、B、C、D、E整体销售387套注：结合备案情况分析，项目开盘当天实际销售率约为25%。备注：动态数据截止为8月28日国土局备案情况统计获得。2.2.2选房关键数据分析开盘当天（8月26日，截至午间12：00），选房110套；（销控板显示），按签到客户批数约300批计算，成交率表现较高，达70%以上。阶段选房区销控数据：中午12：00分，销控板销控房号5约110套。1、现场客户情况特写_1特写_2特写_3特写_4品牌研究中心数据部特写_5特写_6特写_7特写_8客户访谈记录1）陈先生客户年龄：35岁左右意向户型：三房两厅客户描述：选了一套270万元的，算是里面最便宜的房子，太贵。2）某先生客户年龄：40岁左右意向户型：4房2厅，购房目的投资客户描述：居然给我推荐100平方米最差劲的户型！品牌研究中心数据部4、价格情况1、依据现场成交情况换算，9层单位（4房/151平方米）均价约为28000元/㎡2、高层均价高于低层均价，上层比下层的价差在1000－2000元/㎡之间。3、整个项目的价格，每套单位总价最低与最高在250万元至3000万元间，对外公布均价30000/平方米。品牌研究中心2007-8-28品牌研究中心数据部免责声明本报告所载资料的来源及观点的出处皆被深圳星彦地产顾问有限公司（以下简称星彦地产）认为可靠，但星彦地产不能担保其准确性或完整性，关于楼盘资料及数据均以开发商信息为准。本报告内容仅供参考，其内容并不构成对任何人的投资建议，星彦地产不对因使用此报告的材料而引致损失而负任何责任，客户不应以本报告取代其独立判断或仅以本报告做出决策。星彦地产可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表星彦地产或其附属机构的立场。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出报告当日的判断，可随时更改且不予通告。本报告旨在发送给星彦地产的特定客户及其它专业人士。未经星彦地产事先书面许可，不得更改或以任何方式发送、复印此报告予任何其他人。合法取得本报告的渠道为本公司网站及本公司授权的渠道。