同策2011年05月上海汇智国际商业中心商业策划报告

基本完成25.9平方公里的开发土地量9个国家级产业基地吸引1540家企业，研发机构127家，近10所院校入驻2010年贡献产值421.4亿元集聚了约17万人，其中从业人口7.7万，居住人口9万经过19年的开发建设，张江正在从单一化的高科技产业园向一个生产、生态、生活和谐的现代化科技新城转变，努力打造生活服务和休闲娱乐功能完善的，以科技为特色的，人本化、国际化、现代化人文科技社区。本案核心区位园区位于浦东新区中心，地处上海CBD与浦东国际机场的中间位置南汇划归浦东，“大浦东”格局形成，张江的中心区位更加显现周边资源东连浦东国际机场；西倚陆家嘴；北临金桥、外高桥；南牵孙桥、迪斯尼——距人民广场13km——距陆家嘴7.5km——距虹桥机场25km——距浦东机场21km张江高科技园区张江位于浦东新区的几何中心位置，周边资源产业特色鲜明。轨道交通2号线延伸至浦东机场段已经开通营运有轨电车已经开通营运园区紧邻中环线、外环线和多条城市主干道地铁2号线贯穿张江高科技园区及唐镇，共设有5个站点。以此连接张江高科技园区及唐镇两个片区。本案现有人口统计居住区域居住人口（万人）张江11唐镇10合计21注：截止至2010年现有人口地铁2号线延伸段的全面开通将本案辐射范围扩大至张江及唐镇。目前，两个片区的常住人口合计约为21万人,张江科技园区目前从业人口7.7万人人口特征张江集中了高学历、高技术、高收入的“三高”人才——本科及以上学历约占50%——人均月收入6000元，是上海人均月收入的2倍多——从业及科技研发人员为主，平均年龄24-35岁——高素质从业人员对工作环境及生活品质有较高的要求人口结构资料来源：同策商业楼盘名称地址总户数张江汤臣豪园晨辉路825弄1300香楠小区香楠路248弄320广兰名苑广兰路1166弄351汤臣豪庭广兰路50弄851华洲君庭银柳路385弄21汤臣高尔夫龙东大道1号218中芯花园青铜路168弄1490阳光花城紫薇路667弄1327城市经典香楠路408弄1881胡姬花园碧波路49弄249兰芯苑紫薇路750弄134丹花苑高斯路965弄120申源苑张江路775弄104玫馨苑紫薇路7弄120古桐六村高斯路986弄270小计8756张江现有住宅社区明细资料来源：同策商业本案周边除张江镇以外，有大量2004年之后开盘的中高档楼盘（以汤臣豪园、城市经典为代表）。据不完全统计，本案周边有8756户居民。此类住户以张江园区企业高层员工为主，具有一定消费能力。但由于此类人群对于张江商业现状的认同感较低，基本属于输出型消费本案规划人口统计至2020年，仅张江及唐镇两片区的规划居住人口就将达35万人。而张江高科技园区的从业人口预计增加到15万人居住区域规划居住人口（万人）张江18唐镇17合计35注：规划年限至2020年资料来源：上海市城市规划设计研究院《张江高科技园区控制性详细规划修编》本案张江，无论从规划还是政策因素角度，都具有得天独厚的优势——规模大、实力强、具有发展潜力。不仅如此，唐镇新市规划定位为国际性居住社区，凭借着地铁2号线的交通因素，园区的商业服务将形成更大的辐射力和影响力。从国内外园区的发展趋势看，产业区一般都会经历从园区到城区这样的发展过程。早年的张江过分注重产业集聚的打造，人口规划不足，居住、商业、休闲、娱乐等配套设施薄弱。而现在商品住宅、人才公寓以及动迁基地的建造弥补了原先的人气不足，对于商业形成了坚实的消费支撑条件。生活服务功能亟需健全完善，教育、科研和商务服务功能有待进一步优化提高。这一问题若不能得到妥善解决，将会影响未来发展中产业和人口向园区的集聚，从而制约张江高科区产业化与城市化进程。张江所需要的商业不仅仅只是园区的附属和配套，更是增强园区吸引力，在园区扩大的同时吸引优质企业和人才的保证区内商业规模较大商业主要分布在地铁二号线张江站、张江镇、张东路、集电港、中芯社区、香楠社区、城市经典社区等处，在中医大，汤臣豪园，软件园等处有零散分布，其中上海传奇，家乐福两处为大型网点，其余则为中小型网点区外商业主要分布在花木、联洋、川沙等地区业态比例区内商业网点多以餐饮和零售为主导，各占42.8%和32.8%，酒店及休闲娱乐各占6.7%和13.3%资料来源：同策商业区内竞品长泰广场传奇商业广场张江家乐福张江镇社区商业城市经典社区商业区外竞品大拇指广场（6.6公里车程）联洋广场（6.4公里车程）传奇商业广场张江家乐福张江镇社区商业香楠、中芯、城市经典社区商业大拇指广场、联洋广场长泰广场联洋花木川沙本案四至：位于金科路以东、哈雷路以西、祖冲之路占地面积：83741㎡建筑面积：321,583㎡（办公楼160792㎡，商业160791㎡）总投资：40亿竣工日期：2014-5业态组合：地上建筑面积约为16.56万平方米，将由1至3层的商业广场(建筑面积约6.44万平方米)和5栋11层的办公楼(约10.1万平方米)组成；地下建筑面积为15.6万平方米，规划将由超市、商业街以及地下停车库(约1800个)组成本案长泰广场长泰广场体量大于本案长泰广场作为复合式区域商业中心，业态、商家势必与本项目会有部分雷同威胁本项目竣工2013.6，长泰项目竣工2014.5，故在市场上抢占先机长泰广场没有直接的地铁出入口在商家的选择上，由本项目先行启动，将优质主力商家先行引入本项目地块成本相对于长泰更具竞争力机会业态配比：餐饮63%，零售21%，娱乐16%租金：3.5—9.0元/㎡/天(使用面积)租金报价楼层业态租金(元/天/㎡)物业管理费（元/天/㎡）承租面积（㎡）一层餐饮8.0－9.00.9元100-120二层餐饮5.0－6.00.9元150-200三层餐饮3.5－4.00.9元150-400项目主要满足周边企业从业人员及过路客的工作及商务用餐需求，人均消费在20—30元/人左右。资料来源：同策商业主要以便利店、小吃零售店为主零售主要以酒吧、咖啡馆为主。传奇附近的张江体育休闲中心，由于实行会员制消费，消费门槛较高，普通消费者难以承受娱乐主要满足周边企业从业人员及过路客的工作及商务用餐需求。主要提供商务简餐及中西快餐，人均消费标准在20—30元/人餐饮资料来源：同策商业传奇广场在交通方面有巨大优势，张江地铁第一站、公交枢纽以及将要开通的有轨电车，利于人流的导入传奇广场二期尚不知何时启动，但是若其改变目前单一业态的局面，便有可能再度获得消费者的认可威胁传奇广场本身并非综合型商业体，其业态较为单一，绝大部分为快餐式餐饮，只有午市时间客流量较大，夜市经营惨淡缺乏大型商务宴请型餐饮机会张江镇商业租金：5.6—10元/㎡/天(使用面积)张江镇是张江园区人口密度相对集中的区域，也是相对成熟的城镇，基本属于自给自足型消费资料来源：同策商业中芯社区商业：租金：3.2—10元/㎡/天(使用面积)社区品质高，大量外籍人士和张江园区高级人才入住其中。餐厅经营午市和夜市、工作日和休假日忙闲不均，致使业者经营难度加大张江家乐福卖场内散铺租金：7.5—8.5元/㎡/天(使用面积)张江地区目前唯一一个正真意义上的大卖场，但从其规模上来看，只有建筑面积约13000平米。目前其主要服务区域为张江镇、唐镇地区的居住人口，其主要客源导入方式为班车及自有交通工具对于服务于周边居民的社区商业来说，其针对性更强张江镇的大型宴请餐饮对于本项目未来的业态是一种竞争张江家乐福基本能满足周边规划人口近10万的动迁基地居民威胁社区商业分布零星，缺乏集聚力和吸引力张江从业人员基本不会选择在社区商业进行消费中芯等高品质社区的高级人才和海外人士倾向于一次性集中式采购，但由于区内没有集中式商业，只能将目的地选择在区外机会租金：10—30元/㎡/天(使用面积)物业管理费：20元/平方/月地址：芳甸路199号，丁香路口占地面积：约5.2万㎡建筑面积：约为11万㎡开张日期：2005年7月9日大拇指广场定位为“一站式、家庭休闲商业中心”，除引进家乐福为主力店之外，注重品牌餐饮和娱乐功能的打造，业态组合强调特色和差异性。业态组合及定位契合了周边人群的消费特征。资料来源：同策商业家乐福、好乐迪、星巴克、必胜客、屈臣氏、巴黎贝甜、哈根达斯、味千、韩林炭烤、唐朝酒店、许留山、赛百味、棒约翰、COLDSTONE、大时代、康骏推拿、Jack&Jones、ONLY、Bata、避风塘、花月亭、KFC、宝岛眼镜、证大艺术超市、香啡缤、淑女屋目前大拇指广场的商户达到86家，满租率在95%以上入驻品牌张江区内缺乏消费吸引，致使作为服务联洋地区的大拇指广场“被”张江从业人员认可和吸引业态组合上基本满足了生活和商务的消费需求威胁从张江到大拇指广场约有6.6公里的路程，虽可满足消费的需求，但路程较远机会地址：位于浦东新区芳甸路300号，紧邻杨高中路，属联洋板块占地面积：约2.5万㎡建筑面积：约6.8万㎡建筑内容：包括地下二层、地上四层、建筑面积约5.8万㎡的大型休闲购物商场，以及建筑面积1万㎡，拥有300多间客房的联洋宜必思（IBIS）酒店和商务别墅区，是一家融餐饮、娱乐、购物、文化、商务于一体的中高档一站式商业中心业态配比：零售50%、餐饮24%、娱乐26%租金：5—25元/天/㎡(使用面积)物业管理费：1.55元/平方/天广场定位：周边商务人群聚会场所/高尚、国际化生活聚集区的购物中心业态定位：购物、餐饮、休闲、家庭娱乐消费定位：国际品牌、优良品质、贴心服务、适中价格功能定位资料来源：同策商业更针对商务人群的消费习惯，配备了品牌商务宴请型餐饮、品牌零售及美容美体休闲商家威胁联洋广场目标客户群主要定位于联洋社区内的海外消费者和高端商务人群，对商家的品牌和档次有较高要求由于针对人群范围较小，人流相对稀少，一些小零售商家经营状况不佳机会•与消费者的需求结合度高社区商业•业态定位与张江的消费特征比较匹配传奇广场•定位准确•招商策略合理大拇指广场•引进的商家品牌知晓度高•与大拇指广场能形成错位经营联洋广场•档次较低•分布零星社区商业•单一业态不能适应市场格局的变动传奇广场•主力商家和次主力商家体量大，收益相对减少，对于资金链有较高要求大拇指广场•消费群定位相对高端联洋广场值得借鉴注意规避张江没有成型的商圈出现的根本原因是商业载体的建设与消费需求的不匹配。园区内商业网点分布零星、业态单一，缺乏吸引力，无法满足市场的消费需求。相对于区外大拇指广场、联洋广场等一站式商业中心，张江园区内仅有传奇广场商业较为集中，但其业态63%为餐饮，过于单一。目前经营状况也不容乐观，商家主要提供快餐式餐饮，对于消费者而言没有足够的吸引力来驻足停留。其他社区配套型商业也主要服务于当地居民，张江从业人员基本不会考虑选择进行消费。前往数公里之外的商业集聚地进行消费实属无奈之举。张江现有的商业服务体量偏小、能级偏低，没有能够改变区域消费习惯的综合性集中式商业体出现。张江主要消费人口消费调研商业是“被”需要的一种服务，不同于居住需要，也不同于旅游需要。张江地区的消费情况是商业开发中一项比较重要的基础资料，因此我们对区域定点进行过人流的消费调研。调研地点：张江高科地铁站调研时间：2009年12月调研对象：商业消费者（22~40岁的主力消费层）调研方向：张江商业消费满意度调研。样本数量：200份以上张江区域商圈张江从业人员对零售商业最大的期望是能增加商业网点的布局和配备购物中心和大型卖场零售商业期望增加配备中餐厅的人较多，并且消费能力较强，对于50元左右的人均消费可接受的人群最多餐饮大部分张江人期望园区在健身、影院和KTV的商业配备上得以加强休闲娱乐项目总平图项目效果图本案项目区位项目位于张江高科技园区项目位于祖冲之路、金科路口，地铁2号线金科路站地铁上盖项目为浦东软件园三期地块西北角商业部分项目交通祖冲之路及金科路皆为城市快速路，双向6车道地铁2号线金科路站的地下通道口直接通向本项目地下部分★本案软件园一期、二期长泰广场汤臣豪园SAP泰隆浦欣大厦消防基地商业空白—→商业机会核心消费层的消费外流轨道交通2号线运能大商业目前层级较