闸北区大宁路街道325街坊地块答疑纪要

答疑纪要地块名称：闸北区大宁路街道325街坊地块地块公告号：201326202问题解答：第一部分：关于出让人方面的问题解答答疑人及单位：上海市闸北区规划与土地管理局问题一:合同内约定：项目中配套商业须整体持有经营，如需转让须整体转让。请问该配套商业面积须占总建筑面积比例范围是多少？解答:该地块的用地规划性质为三类住宅组团用地，建设住宅及辅助用房。辅助用房（配套的公共服务设施和市政公用设施等）面积不大于总计容建筑面积的10%，具体以审定的方案为准。问题二:合同内约定：配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的百分之五以上，计10607.22平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定移交给住房保障机构。请问该部分保障房可否不在该宗地内建设，而由发展商支付给保障房机构同等费用来替代？解答:《关于本市保障性住房配建的实施意见》（沪府办发〔2012〕61号）文件规定：配建的保障性住房，均应以实物房源无偿移交。问题三:广延路东侧绿地内的河南会馆大殿，最终由谁出资保护修复及后续的维护？能否提供该文物建筑的具体位置图？解答:广延路东侧公共绿地内存有区登记不可移动文物河南会馆大殿建筑1幢，根据《文物保护法》相关规定和上海市文物局《关于作好第三次全国文物普查后续文物保护工作的通知》（沪文物〔2012〕189号）要求，在未获区文化局行政许可之前，不得对河南会馆大殿建筑实施拆除迁移改动等改变文物原状的行为。河南会馆大殿建筑的保护，在绿地建设时，由竞得人负责编制保护方案，经市区相关部门专家商讨论证后确定具体保护方式，并按程序履行报批手续。竞得人承担保护修复相关费用，修复后无偿移交区政府。该建筑物建成年代久远，相应建设图纸以实测为准。问题四:广延路东侧绿地内的公厕及环卫道班房，最终由谁出资建设及后续的维护？解答:公共厕所和道班房由竞得人出资建设，建成后无偿移交区环卫部门，其产权原则归区绿化市容部门所有，由环卫作业单位负责管理及后续维护。问题五:广延路绿地西侧规划为小学用地，请问该小学用地由谁出资建设，何时完工？解答:按照闸北区控制性详细规划，大宁路325街坊内拟配建25班小学一所，计划占地12990平方米，由闸北区教育局负责建设，经费由闸北区教育局负责筹措。该校拟按“上海市普通中小学建设标准”（DG/TJ08-45-2005）设计建造，预计2015年底竣工。问题六:该小区未来对口的幼儿园，小学，中学等分别为哪几所？解答:大宁路325街坊所在的大宁国际社区（东至粤秀路、南至广中路、西至共和新路、北至汶水路）内规划配置教育设施有两所中学、两所小学和三所幼儿园，现已建成一所中学（风华初中）、一所小学（大宁国际小学）和两所幼儿园（大宁国际幼儿园和第二幼儿园），大宁路325街坊内拟建的小学系大宁国际社区的公建配套教育设施，建成后，将统筹安排中小幼对口入学，义务教育阶段不设重点学校和重点班。问题七:地块建成后幼儿园、小学和初中的学区分别划在什么学校的学区内？解答:同问题六。问题八:彭江路以北的广延路道路由谁出资建设，何时完工？解答:彭江路以北的广延路道路由大宁国际社区开发建设指挥部组织实施。住宅市政配套由城市基础设施配套费投入，原则与住宅同步建设和完工。问题九:地块北侧的规划道路由谁出资建设，何时完工？解答:规划二路由于规划红线和蓝线重叠，不具备实施条件，暂不能确定时间。问题十:该小区未来的出入口设置有无限制规定？解答:该地块的东地块的机动车出入口在平型关路和彭江路上按规范设置，西地块的机动车出入口在彭江路和广延路上按规范设置，具体以审定的方案为准。问题十一:地块西侧的共和新路共乐加油站是否有搬迁可能？解答:无搬迁计划。问题十二:地块南侧（靠共和新路）的住宅用地预计何时出让？解答:暂无计划。问题十三:共和新路南北高架道路沿地块一侧是否会加装隔音防护板。解答:可根据实际使用需求，由业主单位向市市政主管部门申请加装。问题十四:该地块除住宅基础配套设施费外，另外是否还须承担大宁国际社区大市政、公建、绿化配套设施费用，若有，预估为多少费用？解答:该地块需征收城市基础设施，不承担大宁国际社区的共享共担费用。问题十五:请提供地块所在板块或区域的控规图。解答:详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。问题十六:请提供地块最新控规图？解答:同问题十五。问题十七:能否提供该区域控规图？解答:同问题十五。问题十八:请提供清晰可辨的由AutoCAD生成的JPG格式地块红线图，出让文件里的图红线与底图分不清。解答:详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。问题十九:地块为几级土地区域？土地使用税按几块钱标准征收？解答:本地块按基准地价为五级土地区域，土地使用税按《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有关规定收取。问题二十:地块上原建筑除了上海四方锅炉厂外是否还有其它工厂？对土地是否造成污染？地块有没有通过环评？环评报告的结论请简要说明。解答:该地块上原建筑除了四方锅炉厂外，另有汽车零配件等加工企业。该地块应在土地出让后，由竞得人进行环境影响评价，通过环评审批后，方可投入建设，在环境影响评价中应对地块土壤质量状况等环境因子进行分析评价。问题二十一:地块西侧宝乐加油站未来有无搬迁计划？该加油站对地块建筑退界及其它方面有什么特殊建设要求？解答:无搬迁计划。在满足规划设计相关要求的前提下，应根据《汽车加油加气站设计与施工规范》第4节站址选择的有关规定，确定住宅与加油站及站内相关设施设备的消防防火间距，具体以审定的方案为准。问题二十二:地块西侧沿共和新路现状尚有零星小卖部等经营性用房，这部要拆掉还是保留？解答:该地块西侧沿共和新路线装尚有零星小卖部等经营性用房不列入此次出让范围。问题二十三:地块西北角现有烟囱原为何用途？交地前是否拆除？解答:该地块内西北角的烟囱已拆除。问题二十四:地块内部尚未拆除的建筑预计什么时候拆干净？解答:近期即可完成该地块内的建筑物拆除工作，净地交地。问题二十五:地块北侧与明园都市森林之间的小河流是断头河还是活水？能否填埋？如不能填埋未来有没有整治计划？如有由谁整治谁出资？解答:该河道不在出让范围之内，暂无整治计划。若需整治，将按《上海市河道管理条例》执行。问题二十六:地块内现有树木出让后如何处置？能否交由竞得人自行处置？如果可以费用怎么算？解答:绿化迁移手续已办结，由土地整理部门实施搬迁。问题二十七:地块以南彭江路南的土地规划为什么用途？预计何时出让？解答:地块以南用地规划性质为三类住宅组团用地、公共绿地、商业金融和商务办公综合用地。暂无出让计划。问题二十八:地块上现有建筑拆除完毕后大量的建筑垃圾由谁负责清理？费用谁承担？解答:地块上建筑拆除后的建筑垃圾由土地整理部门负责清理。问题二十九:在满足地块北侧明园都市森林已建高层日照要求的前提下本地块建筑北界应退让红线多少米？能否提供明园项目最南侧一排高层的相应规划图件以便明确判断。解答:建筑退界应符合《上海市城市规划管理技术规定》。无法提供相应规划图件。问题三十:如地块配建商业，可建设的体量上限是多少？解答:同问题一。问题三十一:代建小学有什么具体的代建要求？解答:无需代建。问题三十二:地块边上的小学是否政府建设？预计引进什么牌子的小学？何时建设及建成使用？解答:由政府建设。该小学系大宁国际社区的公建配套教育设施，建成后，将统筹安排中小幼对口入学，义务教育阶段不设重点学校和重点班。宗地中的小学计划2014年开工，预计2015年底竣工。问题三十三:规土征询单上对地块占地面积、建筑面积等指标的表述与出让文件中的表述不一致，以哪个为准？解答:以预合同所载的面积为准。问题三十四:地块有无具体的停车位配比要求？解答:应按《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准DGJ08-7-2006》配置机动车、自行车停车泊位，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地，具体以审定的方案为准。问题三十五:保持地上建筑面积总量不变的情况下,可否容积率建筑面积在东西两幅地块之间互相平衡？解答:否。问题三十六:宗地是一个土地证还是两个土地证？东西两地块之间是否需建市政道路？东西两地块容积率是否能统筹？解答:该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。东西两地块之间有规划广延路。两地块容积率不可统筹。问题三十七:地块内可否建设一些配套商业？若允许,则配套商业建筑面积的比例最大为多少？解答:同问题一。问题三十八:地块住宅车位比为多少？解答:同问题三十四。问题三十九:地块建筑密度是多少？解答:结合方案确定。问题四十:地块内小学由谁配建？什么时候建？解答:同问题三十二。问题四十一:地块内道路需要谁来建？什么时候建？解答:出让地块内无市政道路。东西两地块之间有规划广延路，由大宁国际社区开发建设指挥部组织实施，原则与住宅同步建设和完工。问题四十二:地块内保护建筑是否需要竞得人养护？解答:地块出让范围内无保护建筑。问题四十三:地块内有无地下室？有的话地下室面积多大？政府是否负责拆除？解答:该地块内存在5个民防工程，共计面积399平方米。民防工程拆除手续已办结，由土地整理部门负责拆除。问题四十四:可否提供区域控制性详细规划图？地块南侧（彭江路以南）的新中动力机厂地块规划用地性质如何？预期何时收储出让？解答:详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。新中动力机厂用地性质为：商业服务、商务办公、住宅；社区级公共设施和公共绿地。该地块已列入土地储备计划，暂无出让计划。问题四十五:关于居住区公共服务设施设置的标准，可否提供闸府发（2007）25号文？公共服务设施包括有哪些内容？具体配置建筑面积多少？建成后是否需无偿移交给政府相关部门？解答:可提供，详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。新建住宅公建配套要按照《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》、闸府发[2007]（25）号文件等规定配置公共服务设施，按2558㎡/千人配置。由区公共服务设施配置联席会议同意后配置，配置的公益性公共服务设施无偿移交给政府，进行国资管理。问题四十六:物业用房及业委会用房是否可计入居住区公共服务设施设置的标准范围内（千人指标）？解答:物业用房及业委会用房不能抵扣公共服务设施配置面积。问题四十七:地块千人指标具体是多少？解答:同问题四十五。问题四十八:彭江路、平型关路是否有市政供电、供水、排水管线？解答:有。问题四十九:地块南侧彭江路上的供电线路可否拆除或入地？由谁负责实施并承担相关费用？解答:不可拆除，可入地。费用由需求方承担。问题五十:该地块未来永久的供水、雨污水、供电、煤气等市政配套管线接驳从哪条道路接入？解答:具备接入条件，具体方案待初步设计阶段明确。问题五十一:地块周边的市政道路（广延路及地块北侧规划路）何时开工建设及建成？由谁负责建设？费用由谁承担？彭江路是否拓宽改造？具体计划如何？解答:地块周边的市政道路广延路（彭江路—规划二路），原则与住宅同步建设和完工。规划二路（地块北侧规划路）由于规划红线和蓝线重叠，不具备实施条件，暂不能确定时间。彭江路拓宽改造，原则与住宅同步建设和完工。问题五十二:地块北侧与明园森林都市的小河道可否填埋？解答:同问题二十五。问题五十三:加油站应如何退界？与住宅距离有何要求？解答:同问题二十一。问题五十四:公用绿地内公厕和环卫道班面积标准是多少？解答:公共绿地内公厕和环卫道班房应结合绿地管理用房统一设计，面积标准应符合本市《城市公共厕所规划和设计标准》和《道路清扫保洁作业道班房设置和设计要求》，其中公厕应不低于二类公厕标准，道班房不低于二类道班房标准。绿地内各类建、构筑物（包括河南会馆）占地总面积应符合公共绿地设计规程，占地总面积不得超过绿地总面积的2%。环卫设施具体设置位置、面积等以方案审定为准。问题五十五:生活垃圾压缩站需要多少面积？是否东西两个地块都需要建设？解答:凡新建、扩建的居住区应建造小型压缩式生活垃圾收集站（以下简称“小压站”）作为收集生活垃圾的设施。地