房地产估价方法与案例

一、房地产及其描述——对象二、房地产价格和价值三、房地产价格影响因素四、房地产估价概述主要内容1.房地产的定义土地其他地上定着物从自然属性或物理的角度看建筑物一、房地产及其描述其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上不能分离，或虽然可分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能明显受到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。实物区位从价值的角度看权益三者的结合体(即房地产价值主要决定于这三者因素)。(1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体(即“房地”)。(2)“房地”：专指土地与建筑物的合成体。(3)“土地”：仅指土地部分。(4)“建筑物”：仅指建筑物部分。2.估价中对房地产的界定建筑物包括房屋和构筑物两大类。(1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。(2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。3.建筑物的含义影响建筑物价值的因素坐落位置建筑物的坐落位置与其占用的宗地相同，包括建筑物所处区域、城市、周围环境和具体地点。对于房地形态的房地产来说，建筑物的坐落位置对房价有着非常大的影响。面积大小占地面积建筑面积使用面积套内面积房屋建筑中各层外围结构水平投影面积的总和。包括使用面积和结构面积销售面积（套建筑面积）＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积低层房屋：1－3层多层房屋：4－6层中高层房屋：7－10层高层房屋：10层以上超高层房屋：100米以上层数高度建筑结构砖混结构框架结构剪力墙结构框剪结构筒体结构排架结构用途居住商业工业办公不同用途的建筑物，其建筑结构、平面布置与配套设备有很大不同，对建筑物的成本造价有很大影响。装修情况内装修外装修需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。装修标准包括毛坯房、初装修、普通装修、高档装修等。附属建筑设备建筑物各类设备的质量维修情况主要包括给排水、采暖、通风、空调、电气及智能化楼宇设备。需要了解它们的配置和性能、质量和维修保护情况。建成年月和使用保养情况建筑物竣工日期地基的稳定性重点考察建筑物新旧程度和建成年月、使用保养情况之间的关系。建筑物新旧程度沉降情况公共配套设施完备程度城市基础设施反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。社会公共服务设施产权状况在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部是公有的，建筑物可以私人所有。（1）实物实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、设备、装修，土地的形状、平整度等。（2）权益权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。实物和权益对房地产价值的影响均很大！（1）区位区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及外部配套设施等方面。4、实物、权益和区位的含义房地产权利所有权使用权租赁权抵押权典权…18所有权是指房地产所有人在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和处分的权利；使用权是指房地产使用者对他人所有的房地产享有占有、使用、收益的权利；租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有人或土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利；房屋土地19抵押权是指债权人对债务人不转移占有而仅作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的权利；典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利，典权是中国特有的一种物权形式。房地产估价是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。因此，做好房地产估价不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入和正确的认识。二、房地产价格和价值价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。（一）房地产价格的含义1、房地产价格既有买卖价格，又有使用价格（租金）。（一般商品主要是买卖价格）2、房地产价格受区位的影响很大。（一般商品与区位关系不大）3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。（一般商品主要是物品本身的价格）（二）房地产价格特征4、房地产价格形成时间较长。因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间内达成。5、房地产价格容易受交易者的个别因素的影响。（一般商品不易受交易者个别情况左右）不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。1、买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。2、租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。（三）房地产价值和价格的种类3、抵押价值：为向银行抵押的需要，估价人员评估的作为抵押依据的价值。4、保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。5、计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。6、征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。7、土地价格：不含建筑物价格在内的价格。8、建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。9、房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。房地价格=土地价格+建筑物价格10、现房价格：是指以现状房地产为交易标的的价格。11、期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。在现实中，房地产价格水平及其变动，是由众多影响房地产价格的因素共同作用的结果。其中有些影响因素是可以量化的。例如，房地产的区域因素、房地产的自身因素等是可以量化的，它们可以在房地产评估时直接加以考虑或者予以调整。但是大量的影响因素是不能量化的。例如，经济因素、社会因素、制度政策因素等，对于不能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正、调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那些不可量化的影响因素，势必影响评估的结果。三、房地产价格影响因素因此，对于不可量化的影响因素，就要求估价人员总体把握，从总体上给予考虑。当然，这就需要估价人员全面认识房地产价格的影响因素。房地产价格影响因素自身因素外部因素土地因素人口因素制度政策因素经济因素社会因素…建筑物因素第二部分：房地产估价方法一、市场法二、收益法三、成本法主要内容房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求取：（1）最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的？——市场法（2）如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益？——收益法（3）重新开发或建造同类房地产需要多少费用？——成本法10、估价方法（一）概念是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。一、市场法关键选择类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。本质以房地产的实际成交价格为导向求取房地产的价值，通常把市场法测算出的价值称为“比准价格”（二）理论依据替代原理:替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。也即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。（三）适用对象难以采用市场法估价的房地产：1.数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、寺庙、古建筑等；2.很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；3.可比性很差的房地产，例如在建工程等。1、可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。2、成交实例与待估房地产差异小。3、交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。总之，市场法的使用条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。（四）使用条件（五）市场比较法的估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求取比准价格注重平时交易实例的积累1、搜集交易实例途径查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈内容交易双方的基本情况及交易目的交易实例房地产状况成交价格及价格类型成交日期付款方式交易情况如总价、房屋总价、土地总价及相应单价；如拍卖价格、招标价格、协议价格；如美元、港币、日元等如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易情况。名称坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图建筑平面图房地产交易实例调查表房地产类型：用途应相同权利性质相同规模相当建筑结构应相同所处地段应相同估价时点应相近，相差1年以上不宜采用价格类型应相同成交价格为正常价格，或可修正为正常价格2、选取可比实例要求3、建立比较基准统一房地产范围统一付款方式统一价格单位估价中价格通常以一次付清所需支付的金额为基准统一房地产范围即是进行“有无对比”并消除由此导致的价格差异。1.带有债权债务的房地产；2.含有非房地产成分；3.房地产实物范围不同。统一价格表示单位统一币种和货币单位统一面积内涵和单位4、交易情况修正（1）含义：交易情况修正是指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（2）造成成交价格偏差的原因※有特殊利害关系人之间的交易；※急于出售或急于购买的交易；※受债权债务关系影响的交易；※交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分※相邻房地产的合并交易；※交易税费非正常负担的交易。※测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度；※利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正。已知某一房地产的正常价格为1500元/m2，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？可比实例价格=正常价格*（1+10%）=1500*（1+10%）=1650元/m2（3）交易情况修正的方法5、交易日期修正（1）含义：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。（2）采用百分率法修正，其公式为：可比实例在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数（3）交易日期修正的具体方法利用房地产价格指数进行修正利用房地产价格变动率进行修正6、房地产状况调整房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区域因素修正个别因素修正权益因素修正包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等包括年限修正、产权状况修正等7、求取比准价格（1）求取单个可比实例比准价格的方法连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数比准价格×可比实例价格=100()×()×100()100（2）多个比准价格综合方