20170519龙庭・首玺写字楼营销策略报告

2017年5月龙庭·首玺营销推广策略报告能定义22载高新区商务地标谁一条线，牵住了上下两千年潍坊是闻名的世界风筝之都，是山东半岛都市群最大城市，近年来潍坊大力发展对外经贸与旅游，第三产业如雨后春笋，迎来了前所未有的发展契机。高新技术产业园的快速发展，滨海区“一园四城”的顺利实施，鲁台会展中心的建成，潍坊正大跨步向前发展，一个国际化都市正在崛起！潍坊东邻青岛市、烟台市，西接淄博市、东营市，南连临沂市、日照市，北濒渤海莱州湾。地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。潍坊位于三区核心，优越的区位因素，良好的发展机遇，潍坊的发展机遇可谓是空前的。山东半岛蓝色经济区、胶东半岛高端产业聚集区、黄河三角洲高效生态经济区，这些国家及山东省的重点发展规划必然会为潍坊市的发展添上一双加速腾飞的翅膀！胶东半岛高端产业聚集区潜力·潍坊早在2006年，潍坊就确定了“东扩西延”的发展战略，高新区市政配套设施建设以前所未有的速度向前推进。随着市行政中心的东迁，坚定了城市向东发展的决心，无疑会使城市东部成为未来新兴的政治、经济、文化中心。中心·潍坊CityCenter金融广场新发展新机遇Developmentopportunities李嘉诚说过，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”高新区正是这种不可多得的好地段。作为新兴的高新技术产业开发区，高新区涵盖了潍坊市政府，潍坊市最大文化活动中心，潍坊市最高学府潍坊学院，潍坊一中，潍坊市未来金融中心金融广场，潍坊市高新技术产业潍坊市软件园。2012年全年，高新区经济GDP突破268.1亿元，同比上年增长16.4%，位列潍坊主城区首位。由工业经济向科技服务转轨，由加工制造向研发、孵化、总部经济转型，发展研发经济、总部经济、孵化经济、投融资经济，高新区迎来了前所未有的新机遇和新格局。阳光大厦城市向东总裁、总部大迁移Thegreatmigrationofheadquarters以北海路、健康街-东风街为中轴的政中心板块形成，阳光大厦、投资大厦、金融广场、万银大厦、东方大酒店、金马大酒店、天马大酒店、各大银行……近几年大量的商业项目、公寓、写字楼的进驻，使这个区域的商业气氛越发浓郁起来。浓郁的商务集群，有助于提升区域价值，助力企业的快速发展！本案位于高新区健康街与北海路交汇处，紧邻阳光大厦，隶属于市政府版块。项目北拥潍坊市政府，谷德广场，东靠高新区管委会、金融广场，地理位置得天独厚。接下来是龙庭·首玺的时间第一篇章审势——外部环境与自身属性思考先看看市场新一届政府的房地产调控思路是强化政府责任、分类指导、因地施策，通过加快城镇化、推进城镇棚户区改造、增加保障性住房建设，推动房地产税征收等方面来对行业进行调控2016年两会行业思路■要求住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举■把存量房转为公租房和安置房■坚持分类指导因地施策，落实地方政府主体责任■支持居民自住和改善性住房需求■回避房地产税，营改增扩围调控重点词梳理房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终，全国去库存的刺激性政策与部分热点城市控房价紧缩政策相并行。基调上，上半年以刺激为主，下半年开始转向抑制“资产泡沫”，整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征1、2016年3月1日，降准：普遍下调存款准备金率0.5个百分点。2、2016年2月2日，央行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为20%—25%3、2016年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行4、2016年5月1日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12%1、2016年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税2、2016年2月22日，营业税优惠政策：90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税3、2016年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少1、2016年5月4日，鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房，从房源、公租房货币化补贴、税收优惠及市场规范方面给予支持2、2016年2月23日，减少土地储备规模，叫停土地储备贷款3、鼓励农民工进城买房，因城施政去库存4、三四线城市为了去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房5、海南、河南、内蒙古、重庆：凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目6、甘肃、福建、青海、河南：原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房7、陕西、山西首套房最低首付20%。。。金融税收房屋土地2016年调控政策主要集中在上半年，以利好政策为主，导致上半年楼市一路高歌，侧面反应市场有需求，政策压制下无法释放一线城市基于土地资源的稀缺性，土地供应及成交明显减少；而三四线城市则仍处于去库存周期中，土地供应一直处于回落的过程中。因此，二线城市土地市场自然成为房企竞逐的热点，地价非理性上涨也为后期开发运营带来了较大压力全国各类土地供需量仍保持低位。在全国去库存政策的指导下，地方政府继续减少土地推出量，2016年全国300个城市共推出各类用地18.2亿平方米，同比下降11.0%，降幅较2015年收窄7.8个百分点，整体仍处于较低水平。共成交15.0亿平方米，同比下降5.7%，各类土地成交出让金2.9万亿元，同比增长30.3%■一线城市住宅用地成交量同比大幅下降，二线城市实现同比增长。三四线城市住宅土地成交持续下降■前三季度重点城市各类用地楼面均价和溢价率攀升，四季度调控政策影响下均有所回落■2016年热点一二线城市土地持续高热，地王频出，全国300个城市2016年各类用地成交楼面均价为1904元/平方米，同比上涨38.7%，平均溢价率为43.13%，较2015年提高26.91个百分点。全国新开工小幅下降，投资增速趋缓；需求端：销售面积下滑，二线城市降幅更明显，价格端：价格有所回调，幅度很小，三四线城市尤其是潍坊市场，在财政方面不出限制性政策的话，市场变化不大■2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点，市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。■从近年市场运行情况看，房地产市场基本上呈现三年一个周期的循环，2017年为此轮周期末期。楼盘名称优势劣势泰华中心地段好，景观好，开发商品质，泰华物业管理非常好商圈，太吵，东风街交通压力大，非常拥堵，不好停车世纪环球中心现房、带租约销售、潍坊第一高168米，6000平避难层，12部日本三菱电梯，精装房、吊顶、木地板新华路交通拥挤，公摊大，紧邻哮喘病医院，哑铃形状，停车位不够用，户型进深大，采光差潍坊中心地下三层车位配比率高，车位498个商业配套不全、西塔小公寓内承重柱分布明显万达中心实力开发商，知名度高，9部三菱电梯，10.8米挑高大堂装修气派道路拥堵，物业费非常高11元/㎡，紧邻劣势陵园中天下·潍坊国际五星级酒店大堂、品牌电梯、配置中央空调交通拥堵、车位400个达不到1:1配比，市内窗户采光差和谐广场价格低、东邻政府行政审批中心地段太偏，达不到5A级写字楼的标准，东西向的采光差电梯只有2部，走廊1.8米利和大厦5A级写字楼，9米挑高大堂，5部电梯，配置中央空调，带精装修位置一般，周边无商业氛围，16楼以下南向采光差，8层以下与快捷酒店共用一个大堂。世博国际地段好，大堂1300㎡，挑高20米，7部日本三菱电梯两栋楼共用一个大堂，健康街无商务氛围，紧邻医院、加油站富潍大厦带租约销售、板式结构，停车位充足，户型方正位置太偏，紧邻绿化带，出口不好找市区写字楼总结楼盘名称户型及面积配比价格是否返祖去化率泰华中心40-1519.88㎡1-5F为商场6-10F40-120㎡11-20F75-160㎡均价7000元/㎡，贷款96折全款95折14F、15F为售后返祖楼层，第一年6%，第二年7%，第三年7%95%世纪环球中心80-130㎡主力150-190㎡400-900㎡均价6800元/㎡，在创业孵化中心入驻前一口价4999元/㎡带租约销售，山东半岛大学生创业孵化中心入驻，政府8-10%95%潍坊中心西塔41-61㎡东塔124.8-1337㎡均价6780元/㎡，全款96折，贷款97折无西塔90%，东塔85%万达中心65--2000㎡国际甲级写字楼，主力户型100㎡均价6500元/㎡全款85折，贷款87折无北塔已经销售完中天下·潍坊国际7500元/㎡托管10F，精装交房，其他非托管为毛坯95%和谐广场西楼134㎡-271㎡一二层商铺，三层以上写字楼4000元/㎡贷款88折，一次性85折无95%利和大厦43-1000㎡4600元/㎡无20%世博国际70-1250㎡1-2层金融行业3层招商会所4层会议中心5层餐厅西塔6-11层商务客房东塔6-25层写字间7200元/㎡，贷款85折西塔10-25带租约销售，健康产业中心签约三年，开发商返祖回报率10%，健康产业中心已上报但未批准60%富潍大厦5800元/㎡左右13-16F返祖95%市区写字楼总结区位高新区金马路梨园街交汇处东南角规模建筑面积:30000平方米容积率1.61公摊35%业态组合商业、写字楼单层面积1000㎡户型面积范围43-1000㎡自用分割底商1、2层；3、4层商务配套价格5300元/平米开盘时间2015-01-08交房时间2016-06-30停车位300多个停车位（地下停车位销售政策目前没有优惠销售情况还没开始销售外立面玻璃幕墙硬件配套5A,中央空调周边配套金马佳乐家、高新区双语学校、农村信用社、工商、农业银行等附：利和国际商务大厦项目富潍大厦区位健康街志远路交汇处规模占地面积:17450平方米建筑面积:85000平方米容积率4.00业态组合写字楼、公寓、精装修单层面积B座一层1200（整层售）A座一层1400户型面积范围50-1400底商1-2层为商铺价格写字楼均价5600元（托管均价6000元/㎡）开盘及交房时间交房时间2015-02-28停车位地上300个，地下400个销售政策针对大客户优惠较大销售情况内部9折认筹中卖点精装现房出售外立面玻璃幕墙硬件配套精装修、中央空调、配有洗手盆、坐便器等周边配套金马路佳乐家、上东店佳乐家、益家园家具广场、中百益家园、华都家具附：富潍大厦区位奎文北海路和福寿街交叉路口西北角规模占地面积:10497平方米建筑面积:85862平方米容积率6.63业态组合一期为24层纯商务办公写字楼，二期规划建设1栋26层商务公寓。单层面积2000㎡户型面积范围40-2000㎡自用分割底商1、2层，银行预定；3、4层商务配套价格未开盘开盘及交房时间2015年底交房工程进度封顶停车位800多个停车位，其中地下停车位784个，车位配比1:1销售政策认筹2万抵6万，开盘抽奖9万买写字楼销售情况未开盘，认筹中卖点北海路唯一在建写字楼，近几年无再建项目，升值潜力大外立面天然大理石石材，并搭配玻璃帷幕硬件配套除地面外皆装修，3.6米层高周边配套北海学校、潍坊中心双语学校、东明中学、89医院新华路分院、仁德医院、各大银行等附：圣邦东领道附：浙鑫广场区位高新区东风街与新华路东规模占地面积:171818平方米建筑面积:672808平方米容积率3.17业态组合一期由一幢20F国际甲级写字楼、一幢24F公寓、二幢24F住宅及4F大型特色商业组成户型面积范围30-2700㎡自用分割价格写字楼均价5600元/㎡，按揭99折，全款96折开盘及交房时间2016年6月开盘工程进度主体基本封顶，交房已经延期停车位4572个停车位，一期规划822个停车位卖点周边大型商场较多，位置优势明显外立面天然大理石石材，并搭配玻璃帷幕硬件配套除地面外皆装修，3.6米层高周边配套奎文实验中学、北海学校、沃尔玛、新华路佳乐家、大润发