吴海燕诉江西省信丰鑫诚投资有限公司一般委托合同纠纷案

吴海燕诉江西省信丰鑫诚投资有限公司一般委托合同纠纷案江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2006）赣中民一初字第40号原告吴海燕，女，1979年2月22日出生，汉族，住上海市黄浦区新昌路89-93号，身份证号：310101197902221643。委托代理人钟坚元，男，江西南芳律师事务所律师，执业证号：14972005112565，特别授权代理。委托代理人彭强，男，江西南芳律师事务所律师，执业证号：14972004140224，特别授权代理。被告江西省信丰鑫诚投资有限公司。法定代表人季和平，该公司董事长。委托代理人郭基玉，男，江西海融律师事务所律师，执业证号：14971998111164，特别授权代理。原告吴海燕诉被告江西省信丰鑫诚投资有限公司一般委托合同纠纷一案，于2006年8月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吴海燕的委托代理人钟坚元、彭强，被告江西省信丰鑫诚投资有限公司的委托代理人郭基玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴海燕诉称：原、被告双方于2005年12月25日签订一份策划销售代理的合同。合同约定原告为被告所投资在建的谷山花园的公寓住宅项目进行独家策划、营销及全程销售。合同对销售面积、费用负担、代理佣金的计算与支付作了明确的约定，还特别约定了合同的代理期限为24个月，除非一方违约，双方不得单方面解除合同。合同签订后，原告依约积极地组织人员履行了合同约定的各方面的义务，6个多月来投入了大量的人力、物力、财力，为被告的投资在建项目的前期策划、宣传及销售代理做了大量的工作，并取得很大的工作成绩。但是被告在支付了10万元的前期策划费用后一直不按合同约定支付第二笔策划费用和销售代理费用，而且还多次口头通知原告，要求原告清场，退出售楼部。更令人气愤的是被告雇请他人打电话恐吓原告的员工，并在2006年6月29日指使其股东之一的肖承万带领两个社会无业人员冲进原告正在营业的售楼部，强行要求清场，并把原告的两员工强行拉出售楼部并殴打。原告认为双方签订的合同是双方真实意思表示，也不违反法律行政法规的规定，系真实合法有效的合同，对双方均有约束力。而被告完全不顾合同的约定单方面地拖欠应支付的策划费，而且还公然采取暴力相威胁，单方面毁约，损害了原告的合法权益造成了原告巨大经济损失，为此，特诉至法院，请判令1、被告支付拖欠的策划费计人民币10万元；2、支付违约赔偿金1418626.35元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告江西省信丰鑫诚投资有限公司辩称：原告所主张的双方之间所签订的商品房销售代理合同是一份无效合同，对于本案的处理也应当按照无效合同的处理原则来判处。理由是：1、原告吴海燕不具有商品房销售代理资格，其与被告签订的合同应属无效合同。根据我国《城市房地产管理法》第五十六条、第五十七条和《城市房地产中介服务管理规定》第二条、第八条，《商品房销售管理办法》第二十五条、第二十八条、第二十九条以及《经纪人管理办法》第二条、第十八条第（一）项之规定，原告吴海燕不具有从事商品房中介服务的资格，其不得从事商品房销售代理工作，故其与被告签订的合同为无效合同；2、本案应按《合同法》所规定的无效合同的处理原则进行判处。原告吴海燕应将其从被告处领走的10万元予以返还，在此前提下，答辩人可适当考虑弥补其部分损失。综合原告的诉请和被告的辩称，本案的主要争议焦点是：1、2005年12月25日原告与被告签订的合同是否合法有效；2、实际损失如何确定；3、如何看待可得利益。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向法庭提供了五组证据：1、被告的工商登记材料及公司年检报告书。欲证明被告的合同主体和诉讼主体资格。2、原、被告双方签订的合同。欲证明原、被告双方的权利义务关系。3、萍乡市安美房地产有限公司信丰分公司工商登记资料、询问笔录。欲证明被告的违约行为。4、谷山花园的认购书、楼书、宣传资料、宣传策划方案、户外广告设计照片、气球横幅等其他宣传资料与设计方案。欲证明原告在谷山花园项目所交付的工作成果，已被被告实际使用和确认，也证明了原告的工作量和直接经济损失。5、原告所聘员工的工资清单、合作协议、为完成委托事项所支付的其他费用的相关凭证、票据。欲证明原告的直接经济损失为30余万元。6、工资支付凭证8张、收据2张。欲证明第五组证据中三份合作协议的支付情况。被告对原告提供的第一组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性持有异议。合议庭评议认为，被告不能以其与赣南医学院第二附属医院内部之间的关系来对抗原告，被告与原告签订合同与本案具有关联，故合议庭对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告对原告提供的第二组证据的真实性、关联性无异议，对其合法性提出异议。合议庭评议认为，原告未经登记注册和取得房地产经纪资格而与被告签订代理策划、销售商品房合同，所签合同应属无效合同，故合议庭对该组证据的真实性、关联性予以确认，对其合法性不予确认。被告对原告提供的第三组证据真实性、合法性没有异议，对其关联性持有异议。合议庭评议认为，双方发生冲突至产生纠纷以及萍乡安美房地产公司进场销售谷山花园的商品房与本案具有一定的关联，故合议庭对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告对原告提供的第四组证据中的4份认购书及楼书宣传资料、宣传策划方案经被告公司工作人员签字确认的真实性、合法性、关联性没有异议，除此之外，对其他证据的真实性、合法性、关联性均持异议。合议庭评议认为，合同上也未要求原告在某个时间段需销售多少套房屋，从查证的情况来看，原告在与被告签订合同后的半年时间内已积极地开展工作，且原告的绝大部分工作成果已为被告确认和使用，故合议庭对该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。被告对原告提供的第五组证据部分发票的三性提出异议。合议庭评议认为，经核对原告提供的原件总费用为317141.25元，但其中86000元明显不合理，因2006年6月原告清场后还支付7—8月份工资26000元及在被告已支付策划费的情况下超出合同约定范围支付策划、培训费60000元，属不合理开支，应予剔除，故确定原告的直接损失为231141.25元。被告认为原告提供的第六组证据已超过举证期限，不同意质证。合议庭评议认为，原告提供第六组证据是对第五组证据中三份合作协议的补充，证明三份协议的履行支付情况。被告江西省信丰鑫诚投资有限公司为支持其辩称，在举证期限内向法庭提供了四组证据：1、赣南医学院第二附属医院医教宿舍楼项目建设监督管理协议、相关票据。欲证明原告所诉其负责销售代理的谷山花园是赣南医学院第二附属医院开发建设的，与本案原、被告均无关系。相关票据印证了赣南医学院第二附属医院为商品房预售支付了大量的费用。2、上海市服务业统一发票。欲证明曾支付过10万元费用。3、证人朱善风、邹春香书面证言、谷山花园楼书宣传单页。欲证明原告在收到被告的10万元费用后，仅设计了2份简单的楼书，且销售业绩十分差。4、关于吴海燕只订出4套房屋的情况说明、领取工程款的凭证。欲证明原告吴海燕只订出4套房屋。原告对被告提供的第一组证据的第1小组证据的三性有异议，对第2小组证据的三性不持异议。合议庭评议认为，江西省信丰鑫诚投资有限公司与赣南医学院第二附属医院的关系是另一法律关系，不能以此对抗原告，另外也没有其他证据证明这份证据的合法性，故合议庭对第1小组证据的三性不予以确认。对第2小组证据的三性予以确认。原告对第二组证据的真实性、合法性、关联性不持异议。合议庭对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告对第三组证据的第1小组证据的真实性、合法性持有异议，对其关联性不持异议；第2小组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性持有异议。合议庭评议认为，证人无正当理由不到庭作证，不符合证据要求，故合议庭对第1小组证据的真实性、合法性、关联性不予以确认。原告所做的工作已列举了大量的证据证明，原告并不是只设计了2份简单的楼书，故合议庭对第2小组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予以确认。原告对被告提供的第四组证据的第1小组证据的三性持有异议；对第2小组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性持有异议。合议庭评议认为，江西省信丰鑫诚投资有限公司是赣南医学院第二附属医院的股东，为此赣南医学院所作的情况说明，不能作为证据使用，故合议庭对第1小组证据的三性不予以确认。因合同未明确要求原告在某个时间段应订出多少套房屋，故合议庭对第2小组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予以确认。综合上述证据及本案的开庭笔录，合议庭对本案事实作如下确认：2005年12月25日原、被告双方就被告江西省信丰鑫诚投资有限公司委托原告吴海燕独家代理营销策划及销售被告开发经营的谷山花园房屋事宜签订合同一份。合同约定：代理期限为24个月，自2005年12月25日始至2007年12月24日止。销售面积为10万平方米。原告负责被告拥有的谷山花园项目的所有策划设计，被告支付原告策划、设计费用20万元，分三次支付。原告的销售代理佣金为所售谷山花园项目销售额的2%等。签订合同后，原告按照合同要求开展工作，进行了宣传策划、设计、文案、销售等工作。为开展上列工作，除被告支付的10万元策划费等费用外，原告还另行支付了设计费100000元，李燕、赵茉2006年1—6月份工资72000元，其他聘请人员工资13770元、办公费用等45371.25元。以上各项原告所支付的费用合计人民币231141.25元。之后因被告对原告的销售业绩不满，在双方未达成协议的情况下被告于2006年6月29日到原告的工作场所强行要求原告退场。导致矛盾激化，纠纷产生，因而成诉。另查明，原告吴海燕未取得房地产经纪人资格证书。本院认为，《城市房地产中介服务管理规定》第8条规定：“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证书》的人员。未取得《房地产经纪人资格证书》的人员不得从事房地产经纪业务。”原告未取得房地产经纪人资格证书，其与被告签订的谷山花园房屋代理营销策划及销售合同属无效合同。造成合同无效双方均有责任。原告吴海燕从订立合同开始到2006年6月29日被告强行要求原告退场为止，已开展半年工作，除被告已支付的费用及剔除原告不合理的费用后，确认原告的直接损失为231141.25元。被告江西省信丰鑫诚投资有限公司在与原告签订合同时未尽到严格审查原告资格证书的义务，也未取得商品房预售许可证，而且在未与原告达成协议的情况下强行要求原告清场，导致矛盾激化，应承担主要责任。同时鉴于原告的绝大部分工作成果已为被告确认和使用，被告应承担原告直接损失70%的责任，赔偿原告161798.88元。原告吴海燕未取得房地产经纪人资格证书，从事房地产经纪业务，存在一定的过错，且原告直接损失的部分票据不规范，故原告应承担30%的责任。因合同无效，原告诉请的可得利益，于法无据，本院不予支持。原告起诉的部分诉讼标的已超出了法律保护的范围，对于超出部分所产生的诉讼费用应由原告承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：一、被告江西省信丰鑫诚投资有限公司赔偿原告吴海燕实际损失161798.88元，应在判决生效后十日内付清。二、驳回原告吴海燕的其他诉讼请求。案件受理费17603元，实际支出费2000元，合计人民币19603元，由原告吴海燕负担14857元，被告江西省信丰鑫诚投资有限公司负担4746元。如不服本判决，可在接到判决书次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长常方平审判员傅忠代理审判员黄群英二○○六年九月三十日书记员王佳版权所有：北京中高盛软件科技有限公司