20110212--“新国八条”政策解读

泡沫阻击战：冷却蔓延的狂躁“新国八条”政策影响分析2011.02.12出品：思源经纪华南公司政策事件：“三轮调控”启动阻击资产泡沫扩大化数据来源：国家统计局，思源经纪1月26日“新国八条”出台1月28日，上海、重庆同时试点开征房产税通胀及人民币升值压力依然较大，“十二五”开局各项利好偏多、偏强，去年底今年初“恐慌性”购房再现，市场情绪狂躁，主流城市房价出现上冲动能。在此背景下，“第三轮调控政策”紧急出台，阻击资产泡沫的第三次战役打响。“新国八条”关键内容产品（一）（三）（四）（二）落实地方政府责任地方政府要合理确定年度新建住房价格控制目标，于一季度公布加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面完善税收政策，加强税收征管个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税强化差别化住房信贷政二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍产品（五）（七）（八）（六）严格住房用地供应管理今年商品住房用地供应不得低于前2年年均实际供应量。大力推广“限房价、竞地价”供地方式合理引导住房需求扩大限购令城市范围，覆盖众多一、二线城市，并全面推行深圳版限购措施落实约谈问责机制对未落实执行相关政策和未能完成楼市调控任务和目标的各级政府相关负责人进行问责坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传，引导居民从国情出发理性消费“新国八条”对深圳楼市的影响年度房价控制目标增强市场信心开发商承受压力（一）设定房价控制目标，或将增强市场信心，但政府可能干预开发商定价，需加以关注深圳房价收入比已经严重偏离正常值，估计不会作为控制指标，政府有可能设定房价涨幅控制目标，其目标极可能是小涨，或一个小幅波动的区间行政干预给到市场一种政府许可的稳定的、向上的预期由于时间很紧，政府可能对商品房定价、商品房销售直接进行行政干预涨价行为将受到抑制，待售豪宅或受到暂时管控可能的控制手法在预售环节及价格备案环节进行控制，如设定某个价格门槛，作为取得预售许可的条件，超过这个价格的项目要么自己降价，要么延后销售；项目销售后，价格的调整必需申报，并获得批准。（二）加大保障房建设，将挤压商品住宅供应量，新增商品住宅将维持紧缺状态数据来源：深圳市住房建设规划（2011-2015）征求意见稿，思源经纪十一五十二五14万套24万套保障房“十二五”增加71%，占住房比例提高到44%十一五十二五30万套55万套商品住宅“十二五”减少45%，平均每年6万套540540540540540658.32457.49579.63692.72701.51822.19743.98367.112003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年单位：万平方米按规划，未来五年新增商品住房供应面积平均每年540万平方米从实际情况看，2011年可能形成的供应仅在400万平方米左右（三）5年内交易，全额征营业税，短时对需求（包括投资和自住）有降温作用，但经历一段适应期后将被消化；按评估价征税可能于近期推出，对二手楼市场将造成较大的冲击，但有利于一手楼；整体上对投资客的影响主要在于心理上，对刚需则在二手楼购买力上有削弱入市交易原值：5.5%5.5%税率远低于预期收益全额征营业税（阴阳合同）评估价征税破除阴阳合同，避税空间大幅减少营业税评估价：5.5%个人所得税差额：20%或评估价：1.5%增加接近成交价7%的交易成本二手房买卖双方需“再平衡”的时间二手房客户转向购买一手房（四）二套房首付提高一成，不会造成购买力的实质削弱，反而减少了由于利率提高造成的月供压力，使得客户更能承受市场的波动，以及增加持有物业的信心以深圳房价中间值160万元测算首付5成首付6成（2月9日基准利率1.1倍）80万元96万元30年月供30年月供5463元4370元增加16万元减少1093元新国五条新国八条能支付5成首付的多为实力型客户，增加一成首付造成的压力不会过大月供款减少2成，加上租金的上涨，将使客户持有物业的信心增强（五）保证新增土地供应和“两限”供地的规定，对深圳市场影响不大；未来政府会否对城市更新项目进行“限价”更值得关注363517281427212205101520253035400501001502002502003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年供应地块面积成交地块面积成交宗数单位：万平方未来土地供应将以城市更新为主，如政府大规模对其限价，则影响非常大，预计政府不会轻易实行。2005年以来深圳房地产用地供应量急剧减少，增量土地形成的住房供应在市场中的比例较小，“两限”供地不会冲击市场；而由于土地稀缺，深圳增加土地供应的量也将非常有限。数据来源：深圳国土局，思源经纪深圳房地产用地历年供应量及成交量增量土地供应城市更新供应30%70%注：深圳城市更新项目可以不进行招拍挂（六）此次全面推行的限购令，与深圳版一致，对深圳市场没有影响；东莞、惠州会否执行限购令更值得关注，如果执行，那么深圳投资客将回流深圳市场首付成数执行利率（基准利率的倍数）首套房（90平以下）30%实际7折极少，多为85折首套房（90平以上）30%深户二套房50%1.1倍非深户有社保二套无社保首套限购，不予登记和备案深户多套“新国五条”及深圳限购“新国八条”首付成数执行利率（基准利率的倍数）首套房（90平以下）30%基本已没有优惠，实行基准利率首套房（90平以上）30%深户二套房60%1.1倍非深户有社保二套无社保首套限购，不予登记和备案深户多套限购令实施后，深圳市场短时震荡，之后快速修复，且在规划政策利好及通胀预期推动下出现趋热。一方面表明，深圳符合购房政策的刚性需求和改善需求仍然旺盛；另一方面表明，市场走势的牵动力主要在于经济发展、城市发展综合而成的消费者预期。沪渝“房产税”对深圳楼市的启示“上海版”房产税要点本市居民家庭人均60平方米，高端人才、持居住证满三年非上海居民新购首套免税征收对象计税依据征收税率免税面积相关规定上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%，其他税率暂定为0.6%“重庆版”房产税要点扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米，同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积征收对象计税依据征收税率免税面积相关规定独栋商品住宅，新购高档住房（交易单价达到上两年主城九区新建商品住房均价2倍（含2倍）以上的住房；同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围计税价值为房产交易价格，条件成熟时，以房产评估值作为计税依据独栋商品住宅和高档住房交易单价在上两年主城九区新建商品住房均价3倍以下的住房，税率0.5%；3倍（含3倍）至4倍，税率1%；4倍（含4倍）以上税率1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%“第三轮调控”如果取得预期效果，则政策不会加码，如果楼市继续趋热，后续将有更严厉的政策出台，但后续出台的政策力度将始终保持一定的“尺度”。沪渝两市均表现谨慎，仅对少量物业进行征收，且税率较低，反映出地方政府和中央并没有彻底打击房地产市场的意图。综合2010年以来楼市调控的脉络，我们认为主线是“促进市场健康，防范风险”，不会一竿子打死市场。如果深圳实行房产税，也将本着谨慎态度，不会过分猛烈，造成市场的过度担忧和波动。05000100001500020000250003000035000400004500050000050100150200250300350400成交套数(左轴)成交均价（右轴）市场反应新“国八条”发布后，深圳住宅成交量急剧下降，但主因在于春节因素，春节后交易量开始回升。从客户心态看，政策出台后客户意见开始有分歧迹象，较多客户有所犹豫和观望，而不像之前一致看好市场前景。“新国八条”发布“春节”前后楼盘名称所在片区活动期主要针对单位优惠措施万科清林径龙岗中心城2.6-2.17精装少量2-3房总价减1万额外98折，与朋友一起购房另获2000购物卡万科红龙岗布吉2.1-2.17所有精装1-3房总价减3-9万,与朋友一起购房可获1000元购物卡,万科金色半山龙岗板田2.1-2.17105平精装3房购房优惠2万元御岭公馆宝安松岗2.1-2.17141-168平3-4房购房享总价减10万优惠，老带新客户获取重金回馈和亨城市广场盐田沙头角1.16-2.1740-80平1至3房1月16日前可享7.5折优惠，目前为8折优惠阅山华府龙岗中心城不定期88-145平3-4房开盘特享85折东港印象盐田沙头角不定期39-140平1-4房购房免入伙前月供，首付9成可返还现金高达30万。金山碧海盐田后方陆域不定期170平四房20套特价房85折新“国八条”出台后，多数楼盘坚持原有销售策略，不轻易降价或进行实质优惠让利。采取实质优惠措施的楼盘主要是万科旗下项目，以及偏远难销项目。其他项目多以“名义优惠”为噱头，吸引客户关注。表明目前开发商心态比较平稳，以“不变”应对政策。资料来源：思源经纪市场监测平台“新国八条”后有大幅度优惠措施楼盘一览政策影响总评综上所述，我们认为“新国八条”对深圳楼市短时会有冲击，但实质影响力度相对较小。市场成交量因政策观望期有短时震荡，部分开发商也将顺势推出优惠活动。但通胀预期及人民币升值预期动能仍在，加之十二五开局各项规划利好频传，1号线延长线，2-5号线地铁于今年开通，7、9、11号线也将于年内动工，前海重磅改革政策的推出，大运会的召开等利好，预计利空政策可能在几个月内得到消化，市场仍然存在向上动能。新“国八条”仅是开始，如市场再次趋热，将遭遇更多调控，2011年的深圳楼市可能将是一个利空和利好交杂更替，以及消费者情绪跌宕起伏的过程，市场可能震荡波动，房价涨势受到抑制，但整体向上格局不改。后势提醒利好利空大运会召开前海重磅政策推出地铁2-5号线开通新地铁线路动工上半年下半年十二五规划出台通胀预期人民币升值预期“盛世心态”强化，城市前景被看好，楼市信心有支撑政策保持高压态势，千方百计抑制房价上涨过快“新国八条”进入加息周期信贷相对收紧民间存量货币充足住房供应持续紧缺租金上涨“两会”重申调控严厉态度如市场仍过热，中央出台更严厉措施地方或出台强压政策官方制造打压舆论思源经纪善待所托THANKS!