风临美丽湾商业报告211378366

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/2/29风临美丽湾商业销售建议谨呈：深圳·正中置业集团有限公司本报告是严格保密的。2万江可以从地域上分为新区商圈、老中心区商圈和莞穗路商圈新区的商业集中在华南MALL及其周边；老中心区的商业则分布在莞穗大道、都会广场及其附近的万福路。莞穗大道是交通要道，商铺分布在大道两侧，以专业市场为主。本项目处于规划中的新行政中心。目前没有形成商圈。华南MALL市汽车总站华南MALL麦德龙都会广场老中心区新区本项目万江商业市场分析本报告是严格保密的。3华南MALL商圈之-华南MALL概况体量华南MALL占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米。商业面积40万平方米，总投资约25亿元。数量总销售面积大约为6万平米，只有二栋（A、B、C区）销售业态经营方式发展商自营商业面积与销售面积为88%：12%。售价一楼均价2万元/㎡，二楼均价1.6万元/㎡，三楼均价1.3万元/㎡。租金60元-120/㎡停车位8000个A百货、店铺BC百货、超市、专业卖场、餐厅、店铺D家居装饰、IMAX影院、中小影院、儿童游乐、店铺E店铺、沐浴中心F风味餐厅、大餐厅、舞厅、酒吧、写字楼G酒店H商业、住宅、人防J办公楼（现为展示中心）小结：华南MALL的体量与东莞人民的消费力和消费习惯无法合一，加之经营团队的管理不善，导致前期惨淡经营，目前由于嘉荣及万达国际影院的加入稍有起色。万江商业市场分析本报告是严格保密的。4华南MALL商圈之-江滨花园小结：整个社区没有特色街景或者统一的业态规划，商业氛围不浓厚，档次也不高。项目简介位于万江金泰开发区，分7期开发，共48栋。开间万江路旁：4-6m；七期：4.2-8.2m进深6-8m数量325间业态靠近主干道万江路旁的而多以地铺、五金电器为主，另外辅以餐饮、休闲娱乐；七期为小区内商业，多以社区配套如便利店、医药店、餐饮为主。经营情况万江路旁的绝大部分经营状况良好；而最新开发的七期约有80%空置，靠近万江路、华南MALL出租率稍高。租金万江路旁：30-40元/㎡；七期：70元/㎡左右。万江路七期商业万江商业市场分析本报告是严格保密的。5华南MALL商圈之-理想0769面积35-130平米开间3-8m进深8-20m数量150左右业态便利店、地铺、餐饮、家居用品销售价格靠四环路15000-18000元/平米不靠四环路12000-14000元/平米销售情况一期2006年初售罄，二期2006年下半年售磬租金约40-60元/㎡经营情况出租率70%小结：理想0769的商铺依托大社区的人气，目前经营状况良好。万江商业市场分析本报告是严格保密的。6老中心区商圈之-都会广场项目简介位于万江教育路口，占地4万㎡，总建面16万㎡，由两栋高层、3栋多层、1栋小高层组成，共758套。开间3.6-9.6m进深9.6m数量167业态1区：玩具、礼品2区：餐饮、电器3区：特色美食、酒吧A区：娱乐、美食B区：服饰美容C区：超市经营情况众多品牌商家入驻，如小肥羊、上岛咖啡、苏宁电器租金60元/㎡小结：都会广场占据了中心区最好的地段，其商业气氛是中心区最浓厚的。品牌商家的入驻提升了整个社区商业的形象。经营业态以时尚潮流为特点，面向万江青年客户群。万江商业市场分析本报告是严格保密的。7中心区商圈之-万福路小结：万福路是中心区主要干道，连接育才路、教育路、公园路，是中心区商业肌理的主脉所在。万福路业态自由，多为周边居民服务，实际上相当于中心区的社区配套商业。道路较为狭窄，两旁任意停车，常有塞车现象；人车不分流，行人安全无保障。本项目开间3-6m进深6-10m数量148（若加上育才路、教育路、公园路则超过300家）业态餐饮、通讯产品、服装、美容、便利店、银行经营情况由商业街及商住楼底商构成，基本无空置租金50-70元/㎡万江商业市场分析本报告是严格保密的。8莞穗大道商圈之-莞穗大道两侧本项目开间3.6-4m进深10-15m数量——业态建材、家具、茶叶等专业市场、机电产品、汽车配件及少量休闲娱乐经营情况多为旧厂房或旧商住楼改造而成，少空置租金不同地段相差较大，主要集中在30元/㎡，靠近都会广场的高达100元/㎡，莞穗大道即107国道，北接中堂、广州，南连莞城、深圳，是万江三大交通动脉之一，双向八车道，车流量大。万江商业市场分析本报告是严格保密的。9莞穗大道商圈之-东港城中堂东港城位置中堂镇斗朗107国道侧规模占地面积：10万㎡总建筑面积：27万㎡商业面积4万多㎡商业形态6层商业中心+3层商业街商业地段中堂镇商业中心经营业态服装、饮食、精品，品牌商家有：华润、KFC、真功夫。商铺面积最小30㎡，最大120㎡销售价格外街铺：1.5-2万元/平米；内街铺1-1.2万元/平米；二楼7000-8000元/平米。租金街铺以60-80元/平米为主，靠近华润的个别旺铺租金可达到150-200元/平米为主。二楼30-60元/平米为主。小结：项目地处莞穗大道与中麻公路交汇处，地段优势较明显，有人流量的保证。中堂首个大型综合商业项目，主力品牌商家的入驻迅速树立了市场形象。万江商业市场分析本报告是严格保密的。10万江商业市场总结现状：•万江商业属于内向型市场，总体商业不发达，商圈辐射范围小；•消费群体主要来自于本区域，对外区域的吸引力不强；•新区及老中心区的商业分别以华南MALL、都会广场为代表，除华南MALL外，其余商业业态均以社区配套为主，特色商业少；•整体租金水平与东城、莞城有一定的差距。前景：随着轻轨的修通、大盘的开发、旧城改造的开始，在可预期的未来将逐渐改善，发展潜力大。万江商业市场分析本报告是严格保密的。11商铺意向客户东莞商铺投资客户特点投资经历：大多有多次置业经历，或有多处住宅，或曾投资过商铺；曾投资商铺情况：大多在区域较旺地段投资商铺，面积在100平米以内。商业投资计划主要考虑的因素：地段、人流、商业氛围、交通。投资客户的商铺投资类型及价格取向：类型：考虑购买楼层：以首层为首选，二层需要看具体情况而定。考虑购买形式：以街铺为首选。价格取向：总价集中在80-150万元。款项支付方式：以按揭为主。客户希望购买的商铺做哪方面的商业用途：投资客户表示，商铺购买后，最重要的是能租出去，租个高价格，对用做什么商业用途倒并不十分限制或选择。客户分析本报告是严格保密的。12消费者客户分析万江以外的城区消费者：在大部分客户心中，除了吃的可以就近之外，东莞只有两个商圈，那就是东城商圈和莞城商圈，因为只有在传统的商业旺地，才能找到购物的感觉；万江在他们心中，隔江如隔山，那里还不算城区，也没有值得一逛的商业。万江周边镇区客户：对于他们而言，所在镇区的商业太过单薄，他们经常会到莞城或者广州去购物；假设万江有一个理想的购物场所，相信他们也会产生一定兴趣；万江客户(含本片区客户)：如果万江可以解决日常所需，通常他们也不想跑的太远。都会广场的嘉荣是他们最常去的地方，偶尔去华南MALL玩，也无法从那里购得所需和感受到购物的气氛，因此他们通常跑到莞城或者珠三角其它城市去满足他们的更高级别的购买欲望；工厂普工：这是万江最大的一个群体，但每月1000左右的收入让他们对高档场所不敢奢望，对他们而言，工厂周边的零售网点已经可以满足他们的生活需求，但如果周边有个大型超市，他们也肯定会来凑热闹；本项目住宅客户：由于周边商业配套的严重不足，他们最关心日后生活的便利性，因此，满足日常生活所需是他们的最大愿望。项目业主及周边人群是本项目商业的主要消费群，满足日常所需是他们的基本要求本报告是严格保密的。13项目现状分析北：莞穗大道、公交车站、社区主入口南：社区入口、规划用地东：幼儿园出口、东悦酒店西：社区入口、西城路及三期集中商业（3万平米，规划有超市、服装、精品、餐饮等）。北南东西总建筑面积1.1万平方米面积区间主要为50-80平米（另有两个约2000平米/层的两层大铺）开间4m进深13-16m层高6m数量150左右商业价值划分：1.西侧接壤西城路与三期集中商业，未来人气最旺，商业展价值最高。2.北侧相邻莞穗大道，在公交车站与社区主入口的带动下人气较旺，商业价值次之。3.南侧相邻规划用地，有一个人行入口，人气较弱，未来前景很好，短期商业价值较弱。4.东侧为本项目与东悦酒店间的规划路，仅有一个幼儿园出入口，人气最弱，商业价值最低。项目主要数据本项目分析本报告是严格保密的。14项目周边状况商铺优势：三期3万㎡集中商业的规划。新行政文化中心区的美好前景。便利的交通状况。6米层高，买一层送一层。区位：项目处于规划中的新行政文化中心，区位前景光明；交通：项目位于万江经济动脉莞穗大道旁，交通非常方便；周边商业配套：项目附近工业区散布1000-3000平米不等的中小型超市，其商品档次主要为低档商品，另有各类专业市场；人流：项目处于国道旁，车流大但人流不多，商业氛围不浓,且周边主要以工厂工人为主。劣势：周边商业氛围弱。周边目前人气不足。项目北侧的莞穗路绿化隔离带不利于聚集人流客户分析本项目分析本报告是严格保密的。15整体策略主力店先行招商，配合业态划分实行概念化炒作主力店可带旺人气，决定整个项目的发展前景；业态划分有利于成行成市，相当于给客户画饼，晓之以“钱景”。买断经营权，增强客户信心通过买断经营权的变相返租形式使客户不必担心未来商铺的出租与商业街的经营管理，提升商铺价值。集中宣传，田忌赛马式策略性分批推售通过线上线下集中宣传提高商业街的知名度，吸引上门的同时提升购买者信心，同时也有利于商业街开张后吸引消费者。商铺数量较多，策略性分批推售有利于制造稀缺，减缓压力。商铺策略思考本报告是严格保密的。16商业定位区位属性万江新行政文化中心区产品属性万江新行政文化中心高尚社区街铺商业定位形象定位：——中央生活圈潜力财富区推广名：中央生活馆美丽生活馆（备选）本报告是严格保密的。17营销模式创新的思考商业类型时间背景典型案例销售措施销售情况经营现状集中商业2000年以前东莞较少有知名商业上市东湖花园引入大商家，化小销售良好良好花园商贸城步行街2003年全国大兴“步行街”东城步行街统一招商，统一经营管理销售良好一般愉景新时代广场大型商业2004年在东莞商业畅销的情况下诞生了大型的商业华南mall引入大商家，返租销售良好目前较冷淡第一国际地王广场世博广场（东莞商业营销模式的研究）东莞的商业大致上经历了：化小招商返租1、营销思路始终沿着降低门槛方向，但尚未采用产权式商铺和买断经营权2、每种营销手法的推出都取得较好的效果。特点：3、这也说明投资客在购铺的过程中存在一定的盲目性。销售方式思考本报告是严格保密的。18销售手法的创新——从客户利益点出发化小招商返租降低置业门槛可行的延展思路产权式商铺买断经营权带租约销售√买断经营权的优点创新概念发展商实力的体现发展商经营的决心与信心便于招商便于统一管理降低投资置业门槛确保项目的销售操作要点买断两年/确定可经营/确保业态的可延续性规避政策风险(政策不允许返租)销售方式思考本报告是严格保密的。19买断经营权的核心提示2009年1月1日统一开业，所有业主购铺后委托开发商经营2年，计租期自2009年1月1日至2010年12月31日止；所有业主既只可选择“委托租赁”，又可选择“自主经营”，但自主经营必须符合业态规划；承诺每个街区不出现相同经营内容的店面；前两年发展商按6％的回报率给付《委托租赁协议书》上签订的租金，直至《租赁合同》期满为止；若2009年1月1日之后未能成功招商，发展商同样按《委托协议书》上签订的租金价款向业主支付租金；销售方式思考本报告是严格保密的。20业态定位，招商先行A121A162大铺招商目标铺：A121及A162两个大铺面积：分别为911㎡和672㎡思考方向：1、不与集中商业业态冲突；2、铺型适应；3、引发客户羊群效应，为业态划分服务。招商方向：1.A162引进大型中西餐厅，与未来的集中商业呼应，同时为原味街服务,如老树咖啡、山东老