信阳市房地产市场调研报告

信阳市场调研报告市场信息中心2010.09.27Part一信阳市概况及经济发展情况Part一信阳市房地产市场概况Part一信阳市代表性楼盘调查分析Part一信阳土地市场分析Part一结论城市结构信阳市号称中国茶都，位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的结合部，总面积1.89万平方公里经济发展与地位431.9508.6588.4975866.79711.0213.81313.812.812.220.80200400600800100012002004年2005年2006年2007年2008年2009年0510152025生产总值增幅09年生产总值首次突破900亿元大关，达到975亿元，比上年增长12.8%。第一产业增加值237.14亿元，增长4.4%第二产业增加值407.33亿元，增长15.8%第三产业增加值330.54亿元，增长15.2%GDP增幅在13%左右。184.4281.1504.43659.6858.14372.3010020030040050060070080090010002004年2005年2006年200720082009固定资产投资（亿元）趋势线从04年起，全市固定资产投资持续高位运行（主要受工业投资、房地产开发和重点项目投资强劲的影响），近三年年均涨幅39%。人口结构与消费水平截止2009年底，总人口806.82万人，常住人口679.28万其中信阳市主城区（浉河区、平桥区）城镇人口为90万人。到2020年实现人口100万。596467847759947711024120472396270831533737461842720500010000150002004年2005年2006年2007年2008年2009年农民人均收入城镇居民人均收入2009年全国城镇居民人均可支配收入17175元，河南城镇居民人均可支配收入13231元。09年信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国，与河南省基本持平，说明信阳当地的招商引资效果较为明显产业结构与规划153.2185.6121.1332.8297.4231.2917.216.618.914.116.319.30501001502002503003502004年2005年2006年2007年2008年2009年0510152025工业增加值增幅工业增长较快，增幅在16%以上。42.351.366.8119.52153.1312.213.416.320.3328.0224.990501001502002004年2005年2006年2007年2008年2009年地方财政一般预算收入地方财政支出财政支出包括了预算外收入和政府转移支付，代表了“真正的财政收入”。2009年，全市外出务工人员达212万人，劳务收入达190.92亿元（财政收入的近10倍），大大强化了城乡居民的购买力在2009年7月8日，中国城市竞争力研究会在香港发表2009年度中国十大十佳宜居城市排行榜，信阳榜上有名，位居第十。现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市”。规划到到2020年达到人口100万，建设用地100平方公里的“双百”规模。城市规划与发展城市总体规划•主城区总体规划的空间布局策略为：“南联北延，东拓西优”。•1.向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。•2.向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。•3.向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。•4.向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。在城镇建设规划中，以将信阳中心城区建设成地区性中心城市为主要目标，强力推进羊山新区、信阳工业城和各管理区的开发建设，拉大中心城区框架。Part一信阳市概况及经济发展情况Part一信阳市房地产市场概况Part一信阳市代表性楼盘调查分析Part一信阳土地市场分析Part一结论2007-2009年信阳市房地产施工、竣工、销售面积1085.04368.361021.04621.23312.25310.29448.24258.18308.250200400600800100012002007年2008年2009年施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）2007年2008年2009年施工面积（万㎡）621.231021.041085.04竣工面积（万㎡）310.29312.25448.24销售面积（万㎡）308.25258.18368.362007年全市共有30家房地产企业、34个项目、总面积92万多平方米2008年32家房地产企业，32个项目、总面积82万多平方米2009年发展为40家房地产企业、40个项目房地产投资额2007-2009年信阳市房地产投资额（亿）112.5155.8686.730204060801001202007年2008年2009年房地产投资（亿）2007-2009年住宅、商业投资额对比43.2474.2888.3910.629.7612.060204060801002007年2008年2009年住宅商业自2007年以来信阳市房地产投资额呈直线上升，特别是针对住宅的投资增速较快房地产商品房销售额销售额近三年平均增幅达87%其中住宅销售额近三年平均增幅达88%2007-2009年信阳市商品房销售额（亿）69.7343.8152.4010203040506070802007年2008年2009年销售额（亿）2007-2009年住宅销售额（亿）39.0734.7554.9601020304050602007年2008年2009年信阳房地产市场总体特点A.目前信阳房地产市场的产品类型包括多层、小高层、高层、2-3层叠加别墅等；产品功能包括观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等；产品供应有一房、两房、三房、四房、五房顶层复式，以两房二厅、三房二厅两卫居多。产品供应比列大致为：5%、25%、35%、25%、10%；面积区间：一房48—72㎡、两房87—109㎡、三房110—143、四房150—170、五房190—240.B.从整体信阳房地产市场来看，市场呈现“四大家族”的大趋势，南湾区、浉河区、平桥区、羊山新区C.从地域分布来看，分为浉河以南和浉河以北，浉河以北主要为市中心区和老的工业区，开发产品类别仍以多层为主，高层、小高层项目也开始逐渐涌现，浉河以北临河规划有滨河别墅群，已形成信阳较高端的代表和富人聚集地；浉河以南近两年投放及消化速度都较快，主要依据临河而居的生态环境，这点浉河以北是无法比拟的Part一信阳市概况及经济发展情况Part一信阳市房地产市场概况Part一信阳市代表性楼盘调查分析Part一信阳土地市场分析Part一结论信阳房地产板块划分信阳房地产楼盘个案汇总项目目名称物业类型总建筑面积（万平方）均价（元/平方）主力户型金杯财富广场高层5.23300三室两厅两卫经典花园小高层122900三室两厅两卫铭阳天下多层852800二室二厅一卫山水人家叠层别墅3.14500六室两厅三卫国瑞南湖花园小高层3300三室两厅一卫建业森林半岛多层、小高层223000二室二厅一卫文馨园多层、小高层多层：2700小高层：3300三室二厅二卫富丽花城多层472800二室二厅二卫双汇欧洲故事多层、小高层603200三室二厅二卫博林和谐家园纯多层2.62600三室一厅一卫长城阳光华府多层小高层1.8多层：2500小高层：2900三室两厅两卫中国铁建领秀城物业位置：浉河北岸航空路南占地面积：763亩建筑面积：120万㎡建筑类型：多层|小高层|高层价格：起价2588元/㎡；均价3024元/㎡；最高价3430元/㎡销售情况：目前一期首批房源仅剩5套，预计11月中旬推出一期2批房源开发周期：共分3期开发，其中一期由6栋多层洋房，4栋11层点式小高层，2栋28点式高层和3栋18层点式高层组成个案研究——1一期二期三期个案研究——1推出产品预计11月中旬推出一期2批房源5#、6#、7#、8#、14#、18#楼共6栋5#、6#楼为2栋28点式高层7#、8#、18#楼为3栋18层点式高层14#楼为多层洋房76188514铂金丽都物业位置：羊山新区新六大街与新五大道北200米容积率：2.19绿化率：40%建筑类型：小高层|高层价格：起价2600元/㎡；均价3000元/㎡；最高价3200元/㎡销售情况：目前一期房源已销售80%，其中1#、3#已售磬开发周期：共分2期开发，其中一期由6栋8层带电梯小高层组成个案研究——2624531一期二期本案个案研究——2推出产品246东方今典物业位置：羊山新区新十六大街占地面积：800亩绿化率：50%建筑类型：多层价格：起价3300元/㎡；均价4000元/㎡；最高价4700元/㎡销售情况：目前一期房源已销售90%，接近尾声；预计11月份推出二期首批房源4栋楼开发周期：共分2期开发个案研究——3一期二期个案研究——3推出产品羊山铁道佳苑物业位置：信阳市羊山大道与五云大街交叉口建筑类别：高层绿化率：36%物业类型：普通住宅,经济适用房,商住楼开发商：信阳铁路房地产开发有限公司：价格：均价2800元/㎡销售情况：目前房源已销售90%，属于尾盘开发周期：共开发1期个案研究——4个案研究——4推出产品个案研究——5建业森林半岛物业位置：信阳市南湾湖风景区南湖大道与南淇路交汇处占地面积：221亩建筑面积：22万㎡绿化率：50%建筑类型：别墅、多层、小高层和高层价格：多层2700元/平方米，小高层3000元/平方米，别墅3700元/平方米销售情况：目前一期房源已销售90%，接近尾声开发周期：共分为四期开发，目前一期、二期已经有近900户业主入住3741403938424543494847465052535155三期四期别墅区个案研究——5推出产品37#/38#楼整层平面图联排别墅约299㎡87㎡86㎡48㎡3738别墅区Part一信阳市概况及经济发展情况Part一信阳市房地产市场概况Part一信阳市代表性楼盘调查分析Part一信阳土地市场分析Part一结论信阳土地供求情况区域土地出让面积（亩）2008年2009年2010年1月-9月工业城263.21031150平桥区2572504315浉河区820.2888447羊山新区559.65381034南湖管理区060总计4215296719462008年土地出让面积：4215亩2009年土地出让面积：3646亩2010年1月-9月土地出让面积：1946亩信阳土地出让情况01000200030002008263.22572820.2559.6200910315048885382010年1月-9月1503154471034工业城平桥区浉河区羊山新区区域成交面积（㎡）成交额（万元）平桥区819.731221.5浉河区1156.931153.6羊山新区797.834754.1信阳主要区域土地成交情况2010年土地成交面积：2774.3亩平桥区土地成交:819.7亩浉河区土地成交:1156.9亩羊山新区土地成交：797.8亩土地成交总额：9.71亿元2010年1月-9月信阳市主要区域土地成交情况020000040000060000080000010000002900030000310003200033000340003500036000成交面积（㎡）546729771640532113.5成交额（万元）31221.531153.634754.1平桥区浉河区羊山新区土地编号区域土地坐落土地面积（亩）竞得人成交额（万元）地价（万元/亩）P2009-1401浉河区信阳市中环路以南，规划路西侧27信阳会友房地产开发有限公司82631P2009-1402浉河区信阳市东方红大道12号13信阳华鑫房地产开发有限公司1739131P2009-1403浉河区信阳市中山南路西侧，浉河印刷厂东侧2信阳市嘉和贸易有