劳动关系VS劳动合同

1关于城镇房屋租赁合同纠纷中装饰装修问题的探讨——对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的解读摘要：房屋租赁合同纠纷一直是房地产交易中比较复杂的问题，而关于房屋租赁纠纷中装饰装修问题的处理更是司法审判和房屋租赁合同中的热点和难点。本文结合刚刚实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，从定性和定量两个角度分别进行分析，试对城镇房屋租赁合同纠纷中装饰装修问题进行探讨和研究。关键词：房屋租赁装饰装修法律处理补偿随着我国经济的高速发展和住房制度改革的日益深化，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，同时也产生了许多的租赁合同纠纷问题。尤其是在处理房屋租赁合同纠纷案件中，关于装饰装修问题的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。下面笔者将结合刚刚实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），试就房屋租赁合同纠纷中装饰装修的有关问题，提出自己不成熟的观点，以供大家商榷。2一、装饰装修的概念和认定（一）法理分析为了解决房屋租赁合同纠纷中的装饰装修问题，我们就先从什么是房屋的装饰装修的常识说起，以此作为研究的起点。从民法理论上说，所谓的装饰装修行为，实际上就是对物的添附。装饰装修出租的房屋，实际上是将装饰装修材料等财产装饰装修于他人房屋之上的行为，具体的说就是添附中的附合。在房屋租赁关系中，承租人将装修材料经过装饰装修附合在出租人的房屋上，就会与房屋共同构成密不可分的新物，或分离后会大大降低新物的价值。但是装饰装修材料经过和房屋的附合，承租人就失去了对装饰装修材料的所有权，同时装饰装修材料转化为房屋的价值，为房屋产权人所有。从上面的民法理论阐述中，我们可以看到，在房屋租赁纠纷案件中，增添物和原租赁房屋之间就属于动产与不动产的附合。增添物是从物，房屋是主物，增添物因其附合于作为不动产的主物房屋上，其所有权由房屋所有权人取得。（二）法规规定根据建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》（1995年9月1日施行）第二条第三款的规定：“本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。由此可见，装饰装修物应是指安装、修饰、装修在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不应包括增设在建筑物或构筑物上的中央3空调、电梯、水、电等服务设施或设备。但现在诉讼到法院的房屋租赁纠纷案件中需要处理的承租人损失，不仅包括装修物的损失，多数还包括前述的增加设备损失。这些设备由于需嵌装在房屋中，安装、拆除费用都很高，一旦拆除会严重影响其本身的价值，而且还会损坏房屋本身。所以，法院一般也将这些设备作为装饰装修物予以认定。笔者认为，在法律文书中有的法院将承租人的设备损失和装饰装修物损失统称为装饰装修物损失是不科学的。因为根据建设部的规定，装修物的内容不包括增加的电梯、空调等配套设备，而“增加的设备”这一概念也不能完全包括装饰装修物所指内容。所以，笔者认为上述的两种损失应统称为增添物或增添损失。（三）装饰装修物的特点经过上面的分析，我们可以清楚的看到，在房屋租赁活动中，装饰装修物具有如下特点：1.装饰装修物为承租人所有。因装饰装修物是承租人投资进行添附行为的产物，其所有权当然归承租人所有。2.装饰装修物与承租的房屋附合后虽能辨明原物，但己达到不可分离的程度。3.如强行将装饰装修物与房屋分离，则可能导致该财产损毁或花费过大。本文所称的装饰装修物即是同时具有上述特点的装饰装修物或添加设备，对于能够拆除，又不会严重影响该物本身价值的增添物，不属于本文所称的装饰装修物。4二、装饰装修的价值认定上面我们经过定性分析，大概的了解了房屋租赁活动中的装饰装行为，并进而认定了何为装饰装修物。既然装饰装修行为是对出租房屋的一种增值或利用行为，且该装饰装修物是对出租房屋的添附，那么该装修装饰或者装饰装修物的价值将成为房屋租赁合同纠纷的关键争议点。下面我们就将转入这个话题，即是如何对装饰装修物的价值进行认定。在房屋租赁活动中，承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的。同时在房屋租赁合同中也一般均规定，装饰装修物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰装修物现存价值的确认问题。笔者认为，为解决这个装饰装修物价值归属的问题，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失；如果协商不成，则可以由当事人申请法院委托评估鉴定机构对装饰装修物的价值进行评估鉴定。在该装饰装修物的评估鉴定中，一般的方法是按照装饰装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装饰装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。当然，根据不同的情况，也将进行不同的评估鉴定，具体内容，我们会再下文讲解。5三、装饰装修的法律处理以上是我们对装饰装修物认定和价值的分析，这些内容是我们进行诉讼解决法律纠纷的前提条件。下面我们将进入本文的核心关键内容：城镇房屋租赁合同纠纷中装饰装修物的处理和补偿。（一）定性分析：装饰装修的处理1.未经出租人同意的装饰装修物的处理《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”根据这个规定，我们可以看到，承租人是否有权对出租房屋进行装饰装修行为，是需要出租人同意的。也就是说，只有经过出租人的同意，承租人才有权对出租房屋进行装饰装修行为。也正因为有了承租人的装饰装修行为才造成了装饰装修物对出租房屋的添附的后果。由上述《合同法》的规定和刚刚出台实施《司法解释》，我们可以看到对此类纠纷的处理规则，即：承租人未经出租人同意进行装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。同时，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任。在这种情况下，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。62.经出租人同意的装饰装修的处理《司法解释》对承租人经出租人同意装饰装修的情况下装饰装修物的如何处理做出了具体的规定，下面，我们将针对这个问题划分为不同的具体情况进行分别的分析阐述。（1）承租人经出租人同意装饰装修的，在租赁合同无效的情况下，要视装饰装修物的状态进行处理。具体的处理方法有两个，分别是：①在装饰装修物未形成附合的情况下，出租人同意利用装饰装修物的，可以把该装饰装修物折价归出租人所有。具体折价方法，我们下文进行论述；出租人不同意利用该装饰装修物的，可以由承租人拆除。当然，因拆除该装饰装修物的行为造成房屋毁损的，承租人还要恢复原状或对出租人进行损失赔偿。②在装饰装修物已形成附合的情况下，出租人同意利用装饰装修物的，可以把该装饰装修物折价归出租人所有；出租人不同意利用装饰装修物的，由出租人和承租人双方之间按照各自导致合同无效的过错程度来分担该装饰装修物的现值损失。（2）承租人经出租人同意装饰装修的，在租赁合同有效的情况下，《司法解释》针对不同的情况，对装饰装修物做出了不同的处理，具体内容如下：①承租人经出租人同意装饰装修的，在租赁期间届满的情况下，对装饰装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，根据以下情况进行处理：Ⅰ.在该装饰装修物没有形成附合的情况下，可以由承租人负责拆除。因为拆除该装饰装修物造成房屋损毁的，承租7人还应当恢复原状；Ⅱ.在该装饰装修物已经形成附合的情况下，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，出租人可以不给与补偿。②承租人经出租人同意装饰装修的，在合同解除的情况下，对装饰装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，根据以下情况进行处理：Ⅰ.在该装饰装修物没有形成附合的情况下，可以由承租人负责拆除。因为拆除该装饰装修物造成房屋损毁的，承租人还应当恢复原状；Ⅱ.在该装饰装修物已经形成附合的情况下，对装饰装修物的处理，根据导致合同解除的原因不同，进行补偿的标准也不同，具体内容将在下面阐述。（二）定量分析：装饰装修的补偿根据上文的分析，我们对装饰装修物的处理进行了定性分析，但是，在处理房屋租赁合同的司法实践中，对装饰装修物的处理与利用必然会涉及到对该装饰装修物的价值的评估和认定。下面，我们将针对这个问题进行定量的分析。1.装饰装修的价值损失一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《司法解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。所为现值损失，就是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。所谓残值损失，就是指在合同8解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《司法解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。由上述分析可见，所谓现值损失，是针对无效合同而言的；所为残值损失，是针对有效合同而言的。下面，我们将带着这两个概念，进入装饰装修价值的补偿部分。2.装饰装修价值的补偿处理经过上文的分析，我们得知，在房屋出租活动中，承租人对出租房屋的装饰装修必须要经过出租人的同意。出租人的同意与否，将直接决定着承租人装饰装修行为的性质以及该装饰装修价值的认定和补偿标准。下面，我们将根据几种具体的情况，谈谈出租人对承租人装饰装修价值的补充问题。9（1）未经出租人同意的装饰装修物的处理根据《合同法》第二百二十三条和《司法解释》第十三条的规定，我们可以看到，承租人未经出租人同意进行装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。同时，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任。在这种情况下，承租人是没有权利要求出租人对其装饰装修进行补偿的，同时承租人还要对该出租房屋恢复原状，有损失的，还要对出租人进行赔偿损失呢。（2）经出租人同意的装饰装修物的处理《司法解释》对承租人经出租人同意装饰装修的这种情况下装饰装修物的如何补偿做出了具体的规定，下面，我们将针对这个问题划分为不同的情况进行分别的分析阐述。①承租人经出租人同意装饰装修的，在租赁合同无效的情况下，要视出租人的主观状态进行补偿处理。具体的处理方法有两个，分别是：第一，在出租人同意利用承租人的装饰装修的情况下，出租人应基于不当得利对承租人进行补偿；第二，在出租人不同意利用承租人的装饰装修的情况下，该装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由出租人和承租人双方之间按照各自导致合同无效的过错程度来分担该装饰装修物的现值损失。②承租人经出租人同意装饰装修的，在租赁合同有效的情况下，《司法解释》针对不同的情况，对装饰装修做出了不同的补偿规定，具体内容如下：10Ⅰ.承租人经出租人同意装饰装修的，在租赁期间届满的情况下，对装饰装修物的补偿有约定的从约定，没有约定又协商不成的，根据以下情况进行处理：第一，在该装饰装修物没有形成附合的情况下，可以由承租人负责拆除。第二，在该装饰装修物已经形成附合的情况下，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，出租人可以不给与补偿。也就是说，合同履行期间届满，出租人取得该附合装饰