合同法分则--租赁合同

第一节租赁合同概述-----------------------------------------------------一、租赁合同概念----出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四章租赁合同二、租赁合同特征1、租赁合同是转移财产使用权的合同；2、租赁合同为有偿合同；3、租赁合同期满并需交还原物；4、租赁合同为诺成合同5、租赁合同是有期限的合同第一节租赁合同概述-----------------------------------------------------三、租赁合同的分类1、按照租赁合同标的类型划分：动产租赁与不动产租赁2、按照是否有形式要求划分：要式租赁合同与不要式租赁合同3、按照是否有固定期限划分：定期租赁与不定期租赁第四章租赁合同第一节租赁合同概述-----------------------------------------------------三、租赁合同的分类【注】：不定期租赁合同【第215条】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。【第232条】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。【第236条】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第四章租赁合同第一节租赁合同概述-----------------------------------------------------四、租赁合同的形式1、书面形式【第215条】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2.其他形式第四章租赁合同第一节租赁合同概述-----------------------------------------------------五、租赁合同的条款1、租赁物的名称、数量、用途；2、租赁期限3、租金及其支付期限和方式4、租赁物维修等【第213条】条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。【第214条】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------一、出租人的权利和义务（一）出租人的义务1、交付租赁物并保证承租人正常使用、收益义务【第216条】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2、维修租赁物的义务【第220条】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------一、出租人的权利和义务（二）出租人的合同解除权及损害赔偿权【第219条】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。【第223条】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------一、出租人的权利和义务（二）出租人的合同解除权及损害赔偿权【第224条】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。【第227条】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------一、出租人的权利和义务（二）出租人的合同解除权及损害赔偿权【第232条】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的权利和义务（一）承租人的义务1、依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务【第217条】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。【第218条】承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的权利和义务（一）承租人的义务2、妥善保管租赁物的义务【第222条】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的权利和义务（一）承租人的义务3、不作为的义务（1）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。【第223条】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的权利和义务（一）承租人的义务3、不作为的义务（2）不得随意转租【第224条】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的权和义务（一）承租人的义务4、支付租金的义务【第226条】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的权利和义务（一）承租人的义务5、返还租赁物的义务【第235条】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的权利和义务（二）承租人的权利1、承租人获取租赁物收益的权利【第225条】在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。2、对抗租赁物的新所有权人的权利【第229条】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的义务（二）承租人的权利3、房屋承租人的优先购买权【第230条】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的义务（二）承租人的权利4、承租人的租赁物使用保障权【第221条】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。【第228条】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的义务（二）承租人的权利4、承租人的租赁物使用保障权【第231条】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的义务（二）承租人的权利4、承租人的合同解除权【第231条】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的义务（二）承租人的权利4、承租人的合同解除权【第232条】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。【第233条】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。第四章租赁合同第二节租赁合同内容-----------------------------------------------------二、承租人的义务（二）承租人的权利5、承租人的续租权【第234条】承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。第四章租赁合同第三节租赁合同的效力-----------------------------------------------------一、在租赁合同的无效二、租赁合同无效的处理第四章租赁合同附：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕11号）•为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。•第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。•乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。•当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。•第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。•第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。•租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前