房地产开发流程专题

房地产开发流程专题九问策划专题研究组二零一二年二月PART1房地产开发总论第一阶段：开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。第二阶段：可行性研究是房地产项目开发的第二步。第三阶段：申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。此阶段一般办理以下事项1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。第四阶段：项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。1、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1）人防办进行人防工程建设布局审查。2）国土资源局办理土地预审。3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5）规划部门确定建设工程规划设计条件。2、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。5）国土资源局进行用地预审。6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。3、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1）公安消防支队进行消防设计审查。2）人防办进行人防设施审查。3）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。第五阶段：征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。第六阶段：筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步。第七阶段：建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作第八阶段：施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。第九阶段：市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。此阶段由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。第十阶段：物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。PART2房地产开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房预售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收销售和服务阶段1.制订销售计划、讯传、广告2.商品房销售、签约、公证、付款3.物业服务建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房预售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。证件解释《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断销售和服务选址研究向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向发改委申报立项报告发改委函至规划局规划局会签返发改委发改委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告发改委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:发改委规划局建委销售与服务立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,钉桩，成果给设计人建设用地规划许可证评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》务通知单（用地选地地形图、宗地图、规划设计？通知单）销售与服务上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,钉桩，成果给设计人建设用地规划许可证评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款取得土地使用证地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》单（用地选地地形图、宗地图、规划设计通知单）办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等销售与服务立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收上一步:画桩位给钉桩条件，规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,测绘院钉桩，成果给建设用地规划许可证评估项目建设用地地价设计人申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证修改后送规委审图2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3.煤气、道路、上下水改路由规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，出市政会议纪要做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。领建设工程规划许可证出施工图开节能证明进行个体设计（大公共建筑送规委审查）人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书销售与服务立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明到发改委申请，列入到税务局取税单计划（建委会签）持年度计划、税单到区计、经委领到建委工程处领投资许可证登记卡，登记并取得许可证开工审批表到市政部门盖章，证明市政条件落实四源费缴纳开发办工程处同意招标到开发办市政处核实任务填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场招标办审查标底编制标底开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书处登记同意施工质量监督落实任务资