房地产开发涉及的税收问题--2014年03月

房地产开发涉及的税收问题伊宁市地方税务局董萍土地购置环节涉及的税收--契税、耕地占用税、印花税开发环节涉及的税收—土地使用税销售环节涉及的税收—营业税、土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税房地产开发企业闲置期间的土地能否作为无形资产摊销？例：一房产开发企业2013年7月购入土地2014年5月开发，2013年7月至2014年4月土地价值能否摊销？开发时转入开发成本的土地价值是否为土地的摊余价值？《企业会计准则》和《小企业会计准则》规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物的价值合并计算成本，土地仍作为无形资产核算，土地与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，但下列情况除外：房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。企业外购房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地及建筑物的价值，应当按合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配，如果无法合理分配的，应当全部作为固定资产核算。契税的计税依据问题：案例：A房产公司2014年3月通过招拍挂方式取得60亩土地，支付土地出让金6000万元、土地管理费及其他费用10万。取得土地后，A公司开发前支付了市政建设配套费200万、果树补偿费20万元、又支付该13家住户拆迁补偿费650万问题：A房产公司缴纳契税的计税依据是多少？《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》-财税[2004]134号出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地而支付的全部经济利益以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、迁补偿费、市政建设配套费(城市基础设施配套费)等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内《关于国有土地使用权出让契税计税依据的批复》--国税函〔2009〕603号根据《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》-财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，土地前期开发成本不得扣除。母子公司土地权属转移是否征收契税？例1、母公司2014年3月以1000万元购入一土地后将该土地划转至当月新成立的全资子公司名下，由子公司进行开发，子公司是否缴纳契税？母、子公司如何进行账务处理？子公司的土地成本如何确定？是否涉及营业税、土地增值税？企业所得税？例2、A公司用部分货币资金及其购置的60亩土地投资成立B全资房地产开发子公司，该土地使用权受让价格为3000万，投资时的评估价值为6000万元。土地过户时子公司是否缴纳契税？是否涉及营业税、土地增值税？企业所得税？例3、A公司用货币资金投资成立B全资房地产开发子公司，后为升级子公司开发资质，A公司又将其购置的60亩土地使用权对子公司进行增资，该土地使用权受让价格为3000万，投资时的评估价值为6000万元。用土地使用权增资土地过户时子公司是否缴纳契税？是否涉及营业税、土地增值税？企业所得税？资产划转的契税政策：《关于企事业单位改制重组契税政策的通知》--财税〔2012〕4号：资产划转：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税案例一解析：异地开发，土地手续尚未办理母公司：借：其他应收款-代垫子公司土地款贷：银行存款子公司：借：开发成本贷：其他应付款-母公司土地成本按照土地出让合同价格确定。土地证已办理至母公司名下，母公司以土地现金出资成立全资子公司，这种情况免契税母公司：借：无形资产贷：银行存款借：长期股权投资（投资作价）贷：无形资产营业外收入（评估价与土地账面成本的差额）子公司：借：开发成本（投资作价）贷：实收资本接受投资的土地，按照投资协议作价，即验资报告注明的土地价格，作为土地成本。耕地占用税问题纳税主体：《耕地占用税暂行条例》第三条：占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人为纳税人《实施细则》第四条：经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人，农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。《关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知》-财综[2009]89号由市县人民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税的，所需缴纳的税款可以通过土地出让支出预算予以安排；已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。由农用地转用审批文件所标明的建设用地人缴纳耕地占用税的，所缴税款不列入土地成交价款。《关于加强耕地占用税征收管理工作的通知》-新政办函【2013】36号农用地转用审批文件中未标明建设用地人,市县人民政府及开发区、边贸区、工业园区、农业园区管委会、新城区政府等作为用地申请人申请占用农用地的，申请人为耕地占用税的纳税义务人，应及时缴纳耕地占用税，已缴税款在土地出让时计入土地出让底价。关于有偿取得土地使用权土地使用税纳税义务发生时间问题--财税〔2006〕186号以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税国税发〔2003〕89号第二条第四款中有关开发企业土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止开发环节涉及的税收一、开发企业拆迁安置业务的会计及税务处理问题：涉及拆迁安置的土地成本如何确定？如果用开发产品安置，安置的开发产品是否确认收入？涉及哪些税收？用开发产品作为补偿给被拆迁户营业税：新地税发〔2010〕207号：开发企业以招标拍卖挂牌方式取得土地使用权,以房产补偿被拆迁单位和个人的，应以其房产开发项目的市场销售价格确定补偿房产计征营业税的营业额,开发企业用于补偿的房产既有住房又有商业房产的，应分别以住房和商业房产的市场销售价格确定营业额—针对房产开发企业土地增值税--国税函〔2010〕220号）：用建造的本项目房地产安置回迁户安置房视同销售处理（按国税发[2006]187号确定收入），同时将此确认为该项目的拆迁补偿费。开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。异地安置1、异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号的规定计算计入本项目的拆迁补偿费；2、异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。国税发[2006]187号房地产开发企业将开发产品用于职工福利奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房房产开发过程中发生的各项支出应取得何种票据?土地出让金拆迁补偿费拆迁费、土地整理费设计费、工程监理费、咨询服务费。建筑工程（1）包工包料（2）包工不包料（甲供材）装饰工程设备安装借款利息开发成本的各项支出应取得何种票据？税法规定，企业允许税前扣除的金额，必须真实、合法。合法是指取得合法的凭据，“合法凭据”是指合法的原始凭证，包括经济合同、发票、收款收据、汇款单据、入库单、领料单、公证书、法院判决或裁定书，中介机构或有关部门的证明等等。其中发票或收据是必须具备的，其他属于相关附件，起补充说明作用。企业购买的资产、发生的费用是否必须取得发票按下列原则执行：1、凡购买资产、接受劳务属于流转税（增值税、营业税）征税范围的，无论征免，均需取得发票。凡不属于流转税（增值税、营业税）征税范围的，不得开具发票。2、支付的行政事业性收费或政府性基金以财政票据为合法有效凭证3、支付给境外单位或个人的款项，以签收单据为合法有效凭证。4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证企业提供有效凭证的时间问题—总局公告2011第34号企业当年实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算，但在汇算清缴时应补充提供该成本、费用的有效凭证。提供凭证的有效时间：当年1月1日至次年汇算清缴结束前拆迁补偿费新地税发〔2010〕207号：关于房地产开发企业通过招标拍卖挂牌方式取得国有建设用地使用权，以房产补偿被拆迁单位和个人，对被拆迁单位和个人取得的拆迁补偿费或房产，按照“国税函〔2008〕277号”和“国税函〔2009〕520号”文件规定执行。国税函〔2008〕277号国税函〔2009〕520号纳税人将土地使用权归还给土地所有者时只要出具县级以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件：包括土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后，由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不属于营业税的征税范围，不征收营业税因此不得开具发票，可以由房地产企业采用自制凭证方式入帐。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑的位置、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章、评估报告等档案资料留存备查。关于明确拆迁补偿房屋等业务营业税问题的通知-新地税发〔2013〕259号本《通知》所称的拆迁补偿房屋业务，是指被拆迁户转让其拥有的不动产所有权从房地产开发公司获得补偿房屋所有权的业务-（灯41、42）被拆迁户转让不动产时，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。房地产开发公司补偿房屋时，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。新地税发〔2013〕259号房地产开发公司补偿房屋的营业税纳税义务发生时间为补偿的房屋交付使用的当天。房地产开发公司补偿的房屋面积未超过拆迁建筑面积的部分，按补偿房屋的成本确定营业额；补偿的房屋面积超过拆迁建筑面积的部分，按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定确定营业额。《营业税暂行条例实施细则》第二十条按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）拆迁费、土地整理费向拆迁公司及个人支付的拆迁劳务费、土地整理费，应取得工程所在地建筑业发票。设计费、工程监理费、咨询服务费。向境内公司支付的，需取得提供服务的单位机构所在地服务业发票，支付给境外的单位或个人的，以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据的疑义的，可要求提供境外公证机构的确认证明建筑工程（1）包工包料：应取得工程所在地建筑业发票，发票金额与承包额相等。（2）包工不包料（甲供材）“甲供材”是指施工企业提供施工劳务时领用甲方(发包方)提供的材料,即甲方从供材方购买材料，然后将材料提供给施工方。建筑业劳务计税营业额的确定《营业税暂行条例实施细则》第十六条:除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务的(不含装饰劳务),其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。注意事项:（1）“甲供材”是指施工企业提供施工劳务时领用甲方(发包方)提供的材料，施工企业只取得建筑劳务价款(含管理费),也就是施工单位只包工不包料。但在计算缴纳营业税时其计税金额应包含甲方提供的材料金额,其计税营业额与实际结算价款不同。（2）建筑工程甲供材业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将