房地产开发贷款评估报告

1某某房房地地产产开开发发贷贷款款项项目目评评估估报报告告本本报报告告是是一一份份房房地地产产开开发发贷贷款款项项目目评评估估报报告告。。报报告告通通过过对对借借款款人人、、项项目目、、市市场场、、筹筹资资、、财财务务、、贷贷款款风风险险的的评评价价得得出出项项目目投投资资计计划划可可行行，，财财务务评评价价符符合合贷贷款款要要求求的的结结论论。。房房地地产产开开发发贷贷款款评评估估报报告告项项目目名名称称：：河河滨滨印印象象项项目目企企业业名名称称：：四四川川万万达达房房地地产产有有限限公公司司评评估估单单位位：：成成都都精精至至诚诚房房地地产产评评估估有有限限责责任任公公司司二二ΟΟΟΟ二二年年十十一一月月二二十十九九日日•目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、贷款风险评价二、贷款担保评价三、贷款效应评价2第第一一章章概概要要根根据据四四川川万万达达房房地地产产有有限限公公司司开开发发““河河滨滨印印象象””工工程程申申请请贷贷款款的的需需要要，，经经工工行行××××××支支行行初初审审，，并并报报工工行行××分分行行营营业业部部住住房房信信贷贷处处研研究究决决定定，，组组成成评评估估小小组组，，于于22000022年年1111月月2244日日对对该该项项目目进进行行全全面面评评估估（（评评估估基基准准日日确确定定为为22000022年年99月月3300日日））。。根根据据项项目目的的现现有有资资料料、、开开发发现现状状、、项项目目实实施施条条件件和和可可操操作作的的方方案案，，参参照照工工行行““房房地地产产开开发发贷贷款款评评估估办办法法””的的要要求求，，评评估估组组采采用用必必要要的的评评估估程程序序，，通通过过对对借借款款人人综综合合情情况况及及开开发发项项目目建建设设条条件件、、市市场场及及预预测测、、效效益益、、风风险险等等多多方方面面分分析析得得出出评评估估结结论论，，并并于于22000022年年1111月月2299日日完完成成评评估估工工作作。。现现将将评评估估报报告告简简要要概概述述如如下下：：一一．．借借款款人人评评价价四四川川万万达达房房地地产产有有限限公公司司（（以以下下简简称称四四川川万万达达））成成立立于于11999999年年77月月2222日日，，是是大大连连万万达达集集团团股股份份有有限限公公司司下下属属的的全全资资公公司司。。法法人人代代表表××××××，，注注册册资资本本22000000万万元元，，分分别别由由大大连连万万达达集集团团股股份份有有限限公公司司投投资资11880000万万元元和和四四川川万万达达房房地地产产有有限限公公司司投投资资220000万万元元构构成成；；公公司司主主营营房房地地产产开开发发，，具具有有房房地地产产三三级级开开发发资资质质。。22000011年年11月月起起正正式式进进行行““河河滨滨印印象象””联联排排别别墅墅和和复复式式别别墅墅高高档档住住宅宅小小区区项项目目开开发发。。在在近近11年年的的销销售售时时间间里里，，在在成成都都市市激激烈烈的的市市场场竞竞争争中中，，““河河滨滨印印象象””业业已已取取得得近近22..55亿亿元元的的销销售售佳佳绩绩，，实实际际到到帐帐销销售售收收入入为为1155884488..8899元元。。截截止止22000022年年99月月，，公公司司资资产产总总额额为为2211333355万万元元，，负负债债总总额额为为1133448822万万元元，，所所有有者者权权益益为为77885522万万元元。。四四川川万万达达在在工工行行××××××支支行行开开有有一一般般结结算算帐帐户户。。截截止止22000022年年99月月3300日日，，在在工工行行××××××支支行行存存款款余余额额为为555577万万元元；；公公司司借借款款余余额额99000000万万元元，，其其中中工工行行××××××支支行行借借款款77000000万万元元，，中中行行××××支支行行借借款款22000000万万元元，，均均按按时时付付息息，，无无借借款款逾逾期期现现象象发发生生。。企企业业无无不不良良信信用用记记录录，，22000022年年经经工工行行××分分行行审审核核评评定定信信用用等等级级为为AAAA级级。。通通过过资资产产负负债债率率、、盈盈利利能能力力及及资资产产运运用用效效率率、、现现金金流流量量的的分分析析，，得得出出以以下下结结论论：：企企业业所所有有者者权权益益呈呈现现增增长长趋趋势势,,自自身身积积累累增增加加,,对对负负债债的的依依赖赖程程度度减减小小，，有有较较强强的的付付息息能能力力、、融融资资能能力力和和偿偿债债能能力力。。二二．．项项目目评评价价““河河滨滨印印象象””居居住住小小区区项项目目，，位位于于成成都都市市东东南南部部锦锦江江区区××××乡乡永永兴兴村村三三、、四四组组（（××××××村村））二二环环路路内内侧侧××××××米米，，地地理理位位置置优优越越，，交交通通便便利利。。该该项项目目总总占占地地116633,,664488平平方方米米（（含含代代征征地地4411,,002244平平方方米米）），，建建筑筑总总面面积积111166,,009922平平方方米米，，其其中中：：商商品品住住宅宅111111,,116622平平方方米米（（可可销销售售面面积积9955,,111188平平方方米米，，赠赠送送面面积积1166,,004444平平方方米米）），，会会所所22,,882200平平方方米米，，幼幼儿儿园园11,,449900平平方方米米，，配配套套用用房房662200平平方方米米。。项项目目规规划划设设计计有有5522幢幢住住宅宅楼楼和和配配套套建建筑筑，，住住宅宅户户型型均均为为跃跃层层式式联联排排别别墅墅和和复复式式别别墅墅，，面面积积在在116600平平方方米米到到229988平平方方米米之之间间，，共共440033套套，，其其中中联联排排别别墅墅331199套套、、复复式式别别墅墅8844套套。。项项目目容容积积率率00..9955，，绿绿化化率率5533%%。。项项目目各各项项报报批批手手续续齐齐备备，，建建筑筑勘勘察察、、设设计计、、建建设设、、监监理理单单位位均均具具有有相相应应资资质质。。小小区区于于22000011年年88月月全全面面开开工工，，截截止止22000022年年1111月月已已完完成成5522栋栋住住宅宅项项目目土土建建工工程程、、外外立立面面装装饰饰和和水水电电气气安安装装；；游游泳泳池池、、配配套套用用房房、、小小区区道道路路和和景景观观绿绿化化工工程程建建设设还还在在进进行行之之中中，，预预计计在在22000022年年1122月月完完工工交交房房。。三三．．市市场场评评价价根根据据企企业业提提供供的的资资料料，，““河河滨滨印印象象””项项目目定定位位为为大大规规模模高高档档联联排排别别墅墅和和复复式式别别墅墅小小区区，，该该项项目目具具有有地地理理位位置置优优越越，，小小区区环环境境别别具具一一格格等等优优越越性性，，同同时时存存在在小小区区内内车车位位比比不不足足，，定定位位较较高高，，销销售售不不容容乐乐观观等等劣劣势势。。通通过过选选取取交交易易实实例例进进行行分分析析，，得得出出联联排排别别墅墅平平均均售售价价55339911元元//mm22，，复复式式别别墅墅平平均均售售价价44118833元元//mm22。。本本项项目目可可实实现现销销售售收收入入联联排排别别墅墅4433446666..6611万万元元，，复复式式别别墅墅66006611..1177万万元元,,预预计计可可实实现现销销售售收收入入4499552277..7788万万元元。。四四．．投投资资筹筹资资评评价价根根据据企企业业提提供供的的经经规规划划局局批批准准的的总总方方案案，，参参考考该该开开发发企企业业在在同同类类项项目目上上的的开开发发成成本本以以及及成成都都市市同同类类建建设设项项目目经经济济技技术术标标准准，，并并结结合合项项目目自自身身情情况况，，经经测测算算该该项项目目总总投投资资4400557733..0099万万元元，，其其中中项项目目开开发发成成本本（（土土地地、、房房屋屋开开发发费费及及其其他他））3355667799..2200万万元元，，开开发发费费用用（（财财务务费费用用、、管管理理费费用用、、销销售售费费用用））44889933..8899万万元元。。经经评评定定单单方方成成本本为为33449944..9911元元//平平方方米米；；其其中中：：土土地地11448899..0044元元//平平方方米米、、前前期期工工程程费费6688..3300元元//平平方方米米，，房房屋屋开开发发费费为为11332277..1166元元//平平方方米米、、费费税税((主主要要为为综综合合报报建建费费、、集集资资费费))114400..8855元元//平平方方米米、、期期间间费费用用442211..5555元元//平平方方米米，，其其他他费费用用88..1199元元//平平方方米米，，不不可可预预见见费费3399..8822元元//平平方方米米。。企企业业自自筹筹资资金金1122447788..5555万万元元，，工工行行土土地地储储备备贷贷款款77000000万万元元（（到到期期万万达达集集团团代代还还，，详详见见附附件件：：万万达达集集团团承承诺诺函函，，截截止止22000022年年1111月月末末，，已已归归还还11110000万万元元）），，中中行行流流动动资资金金贷贷款款22000000万万元元（（22000033年年到到期期）），，向向工工行行新新增增房房地地产产开开发发贷贷款款55338833..0088万万元元，，销销售售滚滚动动投投入入1133771111..4466万万元元。。企企业业自自筹筹资资金金占占总总投投资资的的3300..7766%%，，符符合合规规定定的的贷贷款款要要求求，，截截止止评评估估基基准准日日，，该该项项目目已已投投入入资资金金为为2299222299..9933万万元元。。五五．．财财务务评评价价经经过过评评估估测测算算，，该该项项目目的的各各项项盈盈利利能能力力指指标标测测算算结结果果如如下下：：（（详详见见评评估估主主表表44项项目目财财务务现现金金流流量量表表））11、、项项目目建建成成后后将将实实现现净净利利润润44110088..1177万万元元；；22、、内内部部投投资资收收益益率率：：按按全全部部投投资资计计为为2266..7777%%；；33、、财财务务净净现现值值（（还还原原利利率率1100％％））：：按按全全部部投投资资计计为为33334411..0044万万元元；；44、、动动态态投投资资回回收收期期((还还原原利利率率1100%%))：：按按全全部部投投资资计计为为22..0033年年；；由由以以上上可可以以看看出出，，该该项项目目内内部部投投资资收收益益率率均均大大于于设设定定的的基基准准收收益益率率（（设设定定的的基基准准收收益益率率为为1100％％）