世联2011鲁能海南盈滨半岛3800亩项目定位与发展战略

本报告是严格保密的。·1·海南福源项目市调结果沟通会版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：海南盈滨岛置业有限公司2011-03-24鲁能海南盈滨半岛3800亩项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。·2·报告结构2核心问题界定1项目属性界定3项目机会挖掘整体定位和发展战略规划及物业发展建议案例借鉴453项目属性界定1区域属性项目属性本报告是严格保密的。区域区位：盈滨半岛属澄迈县老城区管辖，紧邻海口西部海岸线，距离海口市中心20公里，40分钟车程项目在海南的位置·4·项目在海口的位置海口市三亚市盈滨半岛江东组团海甸岛中心组团老城工业开发区盈滨半岛长流组团20公里西海岸本报告是严格保密的。区域交通：目前滨海大道已修通至海口火车站，高铁已开通，规划滨海大道将通至盈滨半岛,将缩短市中心与项目距离，以及远期规划在项目附近的跨海大桥，会为项目带来直接利好·5·中心城区滨海大道盈滨半岛南海大道美兰机场西线快速40公里目前从市中心通往地块道路为：滨海大道—秀英大道—南海大道—西线快速干道，均为城市主干道，道路通达性好；距粤海铁路轮渡码头及铁路海口北站（客运站）4公里，距离西海岸7公里，距离市中心20公里，距离美兰机场40公里。远期规划跨海大桥建在半岛附近，直通广东省湛江。跨海大桥本报告是严格保密的。区域配套：盈滨半岛内部市政和生活配套缺乏，排水管网、燃气均未通达，由各楼盘解决；居民生活主配套要由盈滨村和澄迈老城满足市政配套：给排水管网、燃气均未通达，由各楼盘自行解决，政府暂无规划；生活配套：无集中商业，多为在受楼盘各自配置基本生活配套，但目前经营状况差；居民买菜等基本日常生活由盈滨村或澄迈老城满足；旅游休闲配套：半岛附近有27洞的月亮湾高尔夫球场，占地面积近2000亩。·6·盈滨半岛澄迈老城月亮湾高尔夫盈滨村盈滨村月亮湾高尔夫球场澄迈老城盈滨村本报告是严格保密的。东一东二东三南一区南二区东二东四西一西二西三西四453621内海外海项目范围：项目占地4639亩土地，由18个零散地块组成，其中东一区和西二区已部分开发，还剩3882亩待开发土地；南区和西区进入性差，尚未平整·7·分区地块情况容积率东区地块零散，有其他地块穿插其中，共1584亩东一区405亩，已开发完毕0.34东二区五个地块构成，共约847亩，0.35东三区分三个小地块，共152.8亩，0.8东四区相邻两个地块，共178.8亩0.8西区整体性较强，共约1890亩；西一区458亩，为五星酒店用地0.35西二区491亩，已建成永庆寺80亩0.3、0.35西三区421亩，为生态文化用地和酒店用地0.22、0.3西四区520亩，为超五星级酒店用地0.22南区共约1164亩保留原始自然风光南一区约374亩0.5、1.0、0.4、1.5南二区相邻的两个地块构成，共760亩0.35、0.8、1.0·7·231456本报告是严格保密的。地块资源：盈滨半岛有着优质海景资源，独特内外海环境资源保存完好，人文景观永庆寺已落成开光·8·澄迈县老城区盈滨半岛海口市134外海内海2外海北望琼州海峡，内海辐射整个项目周边；优质海景资源，但与三亚等地海景仍有较大差距；2009年4月22日千年古寺永庆寺新址落成庆典暨开光法会，寺中42尊玉佛均用整块缅甸白玉精雕而成。外海内海鸭塘永庆寺永庆寺西海岸前沿大酒店金鑫足球训练基地月亮湾高尔夫1234本报告是严格保密的。交通配套：地块东区与西区由鲁能大道连接，其通达性较好，南区目前尚无道路通达地块东区与西区由鲁能大道连接，鲁能大道现为岛内主要干道，由鲁能集团投资建设，通达至永庆寺；南区地块目前尚无任何道路通达；规划中鲁能大桥可连接北岸南岸，由鲁能集团投资建设，选址已定。半岛北侧滨海大道延长线正在修建，预计2011年6月通车；现区域内有两条公交线路，分别来往于盈滨半岛和海口市区或澄迈老城，每10分钟一趟。·9·鲁能大道公交车道路端头东一东二东三南一区南二区东二东三西一西二西三西四内海外海鲁能大道滨海大道延长线本报告是严格保密的。10项目属性界定：知名旅游城市边缘，具有优质双重海景资源及一定人文景观，但地块零散的大规模区域旅游地产项目区域属性项目属性盈滨半岛属澄迈县老城区管辖，紧邻海口西部海岸线，距离海口市中心20公里交通通达道路通达性好缺乏配套市政、生活配套缺乏，政府无规划大规模、中低密度总占地4639亩土地，还剩3882亩待开发容积率0.22－1.5优质双重海景资源一定人文景观内外海环境资源保存完好永庆寺已落成开光限制条件地块零散，由18个地块组成；部分地块已开发完毕11核心问题界定2开发商目标与困惑项目开发现状核心问题界定本报告是严格保密的。开发商目标·12·目标13企业利益最大化，优化投入产出比体现大盘品质和整体概念——风格、外部推广等方面都协调统一2项目快速滚动开发——5－8年开发完毕本报告是严格保密的。开发商面临的困惑·13·面临的困惑13项目的东区、西区和南区如何在开发过程中建立关联，形成统一大盘？如何实现土地价值最大化，实现最大的投入产出比？4在现有地块指标下选取何种物业和配套设施？5产品和配套的投入时序策略2指导项目统一开发的理念和发展战略？以什么主题实现大盘的整体开发？开发商语录：我们现在是按照地块的客观条件先易后难的顺利来开发的，并没有战略性的思考。我们第一期是西班牙风格的别墅社区，但是西区有永庆寺，那肯定就是中式风格的了，这样两边就不是很协调，怎样才能协调起来呢？本报告是严格保密的。项目开发现状1：项目各区建筑风格不统一，且地块间穿插着其他风格的项目，整个项目难以形成外在的统一西区东一东二东三南一区南二区西海岸前沿大酒店金鑫足球训练基地东二东三东区是地块最为分散的区域，整体建筑风格为带有部分东一区建筑符号（西班牙风格符号）的现代建筑，产品以公寓、洋房、中小型别墅等快销型产品为主；西区以禅修文化景区为依托，建设具有浓郁中国特色的高端现代中式别墅，同时充分利用岛内最优质的自然资源，开发超五星酒店、会议中心等持有型物业；南区结合政府规划，建设成适合中老年人度假、养老，具有一定海南特色的现代生活小区。永庆寺鲁能福源王府花园本报告是严格保密的。项目开发现状2：以地块的通达性和开发条件来决定开发顺序，缺乏统筹和挖掘地块价值，不能形成价值互动，发挥大盘规模优势·15·西区东一东二东三南一区南二区东二东三一期（东一区）开发情况规模：405亩开盘时间：2009年10月1日启动低调内部认筹；2009年12月26日正式开盘，2010年6月暂停。产品：250套独栋和122套联排别墅。独栋户型面积在230-270平米。成交客户：主要以岛外客户为主，但大部分为本地客户介绍。投资和自住比占94%，吸引客户成交因素较平均。月份项目合计套数成交均价(元/平方米)2009年10月－12月197独栋：10500联排：72002010年1月43140132010年2月47129772010年3月8138822010年4月12150982010年5月2123122010年6月00至今1合计307现在剩余65含26套内控房源区域成交均价（元/平方米）西海岸独栋：40000联排：25000洋房：18000盈滨半岛独栋：23000联排：18000洋房：8000我们现在是按照地块的客观条件先易后难的顺利来开发的，并没有战略性的思考。二期准备开发东三区，因为其他区的土地都还没有平整，有点还未完全拆迁。——开发商语录本报告是严格保密的。项目开发现状3：前期的大配套投入和旅游配套投入没有与开发的物业形成良好互动永庆寺，知道的人并不多。海口的信佛的主要去南山拜佛，永庆寺也有去，但是目前香火不旺。当地人都知道永庆寺，是海口唯一的寺庙，但是外地人知道的很少。那个寺庙里的佛像都是整块缅甸玉雕成的，的确花了大价钱，但是寺庙对项目的物业销售没什么带动，没人认为住在寺庙旁会有什么特别好处。——市调测试结果·16·寺院占地约80亩，建筑面积约9200平方米，大雄宝殿及各殿供奉之四十二尊佛像均采用整块缅甸白玉精雕细琢而成，法相殊妙，莹白光润，乃世所罕见。永庆寺由鲁能集团滨江公司投资重建，共投入8.2亿。永庆寺本报告是严格保密的。重新审视本项目的开发过程中面临的问题·17·现状各区域西区和东区风格不一，没有形成统一价值体系地块割裂的度假大盘，如何统一开发策略实现利润最大化？问题细分1、地块分散下，如何运营区域价值？2、配套选取和投入的分期安排？3、核心价值体系构建，如何在零散地块中贯穿开发全过程4、如何把握中长期客户演变？地块零散开发，没有形成价值互动，不能发挥大盘的规模优势前期配套投入与开发物业没有形成良好互动5、各分期开发节奏如何控制，实现利润最大化？核心问题18项目机会挖掘3大势分析区域价值挖掘市场竞争分析客户分析本报告是严格保密的。19海南是著名的热带滨海旅游大省，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地，在中国具有不可替代的地位海南省位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，年平均气温25℃左右，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；“中国只有一个海南”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引国内乃至世界各地的旅游者；2010年海南省旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15.0%。海南已经成为著名的旅游度假圣地。北纬十八度有许多世界著名的度假胜地：夏威夷,加勒比海,巴厘岛、坎昆、宾坦等海南本报告是严格保密的。300人均GDP/美元100030005000启动快速发展平稳发展减缓发展旅游业兴起本地置业大众化国内游休闲度假周边国家游度假投资置业洲际游洲际置业同时，国民经济的高速发展和老龄人口快速增加的推动，使得海南旅游地产的潜在客户群体迅速扩大020004000600080001000012000140000-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980+2006年中国人口年龄结构随着各主要城市人均GDP突破3000美元，中国旅游业进入平稳发展期，度假投资置业兴起；同时中国未来20年迎来老龄化的高潮，养老置业正成为类刚性需求；海南因其独特的资源成为中国旅游地产置业和养老的首选地万人未来20年中国引来老龄大军，这批人群目前处于储备养老和养老阶段，且财富储备已到实力阶段数据来源：国家统计局中国308555410650327554736302960414725368069089814020000400006000080000100000成都沈阳南京天津北京杭州上海广州深圳2008年各主要城市人均GDP（元）本报告是严格保密的。随着“国际旅游岛”政策的落实，一批优质旅游产品和基础配套的建设将使岛内生活品质得到较大提升•海口、三亚绕城高速•海口屯昌高等级公路公路建设•粤海铁路通道及配套•西线铁路改造•东线城际快速铁路铁路建设•美兰机场二期•凤凰机场二期•博鳌国际机场机场建设“建世界著名、亚洲一流的热带海岛度假休闲目的地，打造10条旅游黄金线路、20个精品度假旅游区、30个精品景点、30家五星级度假酒店。”——《海南省十一五纲要》•深度开发高尔夫资源•免税、开放博彩等政策丰富产品湾区建设酒店开发•三亚海棠湾•海口美丽沙等•积极建设高星级酒店；•引入国际酒店集团01～07年固定资产投资稳步上升193206.3225.8276.3325.3379.4425.7472.2220002001200220032004200520062007单位：亿元数据来源：海南省统计公报本报告是严格保密的。22海南国际旅游岛政策及开发项目的逐步落实，促进海南整个度假旅游业快速发展，对未来的房地产市场是极大利好，可能形成新的刺