近十年房地产政策

近十年房地产政策：2007年01月——2008年08月：宏观调控阶段（收紧）2008年09月——2009年05月：全面救市阶段（放松）2009年06月——2014年03月：缓慢调控阶段（收紧）2014年04月——2016年09月：缓慢救市阶段（放松）2016年10月——2017年11月：重启调控阶段（收紧）宏观调控阶段（2007年01月——2008年08月）中国刚刚经历了经济快速发展的一段时期，国内投资、投机的气氛正浓，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。国家采用宏观调控的办法应对房价上涨，2007年内，中央就颁发了8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产。2008年上半年，央行多次上调存款准备金率，限制商品住宅开发，并且继续增加廉租房的数量。这些政策提高了房地产商的开发成本，并提供更多的住房可选项，最终房价上涨速度放缓，逐步企稳。全面救市阶段（2008年09月——2009年05月）中国宏观调控的办法初见成效，但是以全球金融危机为契机，宏观调控政策戛然而止，进入了全面救市阶段。2008年9月，国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落，经济面临硬着陆的风险。中国政府于08年11月推出了十项措施。初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元，所以也被称作四万亿计划。全面救市阶段（2008年09月——2009年05月）为了防止房价硬着陆，并通过房地产消费来带动市场，遏制经济下滑，央行多次下调存款准备金率和贷款基准利率，同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税，被成为“降率免税”组合拳。2008年11月1日，降低住房交易税费。同时，加强税收优惠政策管理等措施。2009年1月，部分贷款客户可申请利率七折优惠。这些房地产优惠政策既提升了购房者的购买力，又减轻了他们的月供压力，保证了房地产的消费。全面救市阶段（2008年09月——2009年05月）2008年12月21日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》——国十三条出台。一、加大保障性住房建设力度二、进一步鼓励普通商品住房消费三、支持房地产开发企业积极应对市场变化四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责五、加强房地产市场监测六、积极营造良好的舆论氛围全面救市阶段（2008年09月——2009年05月）在政府全面救市的情况下，虽然收到金融危机的影响，但是房价只有轻微的下跌，并很快扭转了趋势，继续开启了上涨之旅。缓慢调控阶段（2009年06月——2014年03月）中国刚刚经历了金融危机，但是由于GDP增速依然在8%以上，并且地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。2009后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。2009年5月，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理。2010年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》——国十一条颁布。国家开始针对二套房进行相应调控，首付不得低于40%，但房价继续飙升。缓慢调控阶段（2009年06月——2014年03月）2010年4月，第一季度GDP增速超11%，房价再次飙升，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》——新国十条出台。2010年9月颁发了房地产新政，如：暂停发放第三套房贷、部分城市限购房套数、推进房产税改革试点、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款等。当时被称作“史上最严厉房产调控政策”。光2010年就颁发了十多条政策，全面开始针对房价上涨，控制多套住房的需求量，减少了部分市场需求量，慢慢导致供大于求。缓慢调控阶段（2009年06月——2014年03月）2011年1月26日，新国八条出台，首套房商业贷款的首付为30%，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套及以上住房不发放商业贷款。2011年2月开始，多次上调基准利率和存款准备金率，并开始对二三线城市进行限购，开始房产税试点。2012年，住房信息系统联网。2013年2月，新国五条出台，商品住房限购措施更为严格，加强了市场监管。缓慢调控阶段（2009年06月——2014年03月）2014年2月，房价依然一路飙升，国家放大招了~全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷。首套房利率上浮将直接影响购房者的支付能力，进而影响刚需市场。同时，房贷的缓慢审批将使房企的资金链面临紧缩，面对这样的情况，房地产的成交量急速萎缩，部分城市甚至出现了零成交的情况，但是房价却依旧坚挺。缓慢调控阶段（2009年06月——2014年03月）从全国百城的房地产均价走势图可以看出，虽然中央政府这段阶段来一直颁发政策抑制房价上涨，但是由于刚需和经济上行，这些政策只能短暂地减缓房价上涨速度，无法真的抑制房价。缓慢救市阶段（2014年04月——2016年09月）在房地产交易量急速萎缩的情况下，地方政府坐不住了，因为此时房地产税收已经占了地方政府财政来源的很大一部分，继续下去的话，地方财政会出现极大的赤字。为了解决地方债务危机，各地政府纷纷开始救市，试探中央政策的底线。松绑限购、下调购房入户标准等等，八仙过海，各显神通。缓慢救市阶段（2014年04月——2016年09月）中央对地方政府做出妥协，2014年4月，央行定向降息。2014年9月，限购令全面松动，仍在执行限购的城市就只剩下北京、上海、广州、深圳这四个一线城市。2014年9月30日，央行实行房贷新政。一、贷款购买首套房，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。二、拥有1套住房并已结清房贷的家庭，执行首套房贷款政策。三、限贷令取消。缓慢救市阶段（2014年04月——2016年09月）2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调为4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%。2016年前半年继续降准、降息、降税、降首付促进楼市成交。银行贷款政策放松，下调贷款利率，增加银行放贷，减少购房成本，增加购房者购房实力，增加市场需求量，刺激购房市场。而单单2015年6月的定向降准，释放资金总量就约为7000亿元，会导致市场上的流动资金更多。这个阶段内房价继续上涨，并且成交量也逐渐回暖。缓慢救市阶段（2014年04月——2016年09月）重启调控阶段（2016年10月——2017年11月）2016年后半年房价又开始飙升，并且地方政府债务危机逐渐得到缓解，中央又以调控为主，限购、限地，希望控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。2017年进行一系列限购限贷:一、认房又认贷，二套房首付比例上调10%；二、限贷措施加码，首套、二套均暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款；三、企业买房受限，商业住房再交易需要满三年。个人分析从根本上说，房价是由房地产供需关系决定的。土地价格是房地产主要开发成本，而在我国土地属于国有资产，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定，各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因，很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。消费者对房价的上涨预期影响购房需求，投资投机住房需求推动房价上涨。并且国家保障性住房建设力度不够，难以为更深层次的房地产调控争取时间。个人分析改善财政收入，降低房地产经济在地方财政中的占比，防止房地产经济调控对国内整个国民经济的稳定发展和金融安全产生太大影响。加强保障性住房建设的力度，分担部分购房需求的压力，并且为更深层次的房地产调控争取时间。